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　　記者日前調(diào)研了解到，目前國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)業(yè)已發(fā)展成為一個(gè)企業(yè)數(shù)超十萬(wàn)家、從業(yè)人口數(shù)百萬(wàn)人的規(guī)模性産業(yè)。而隨著網(wǎng)際網(wǎng)路發(fā)展、網(wǎng)購(gòu)普及以及社區(qū)消費(fèi)潛力釋放，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)正與集資訊流、資金流、物流為一體的新型社區(qū)電子商務(wù)融合發(fā)展，有望撬動(dòng)萬(wàn)億級(jí)的消費(fèi)市場(chǎng)，成為促進(jìn)就業(yè)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的重要領(lǐng)域。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)切實(shí)為物業(yè)行業(yè)“減負(fù)”、“鬆綁”，打造公平開放的市場(chǎng)環(huán)境，並在技術(shù)、資金、人才等方面提供支援，鼓勵(lì)企業(yè)緊抓機(jī)遇、創(chuàng)新業(yè)態(tài)和模式，為新常態(tài)下穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)提供新動(dòng)力。

　　物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新“百舸爭(zhēng)流”

　　一些物業(yè)管理企業(yè)開始利用網(wǎng)際網(wǎng)路技術(shù)拓展創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，由傳統(tǒng)的單一物業(yè)管理逐漸向新型的整合化服務(wù)轉(zhuǎn)型，這一趨勢(shì)未來(lái)有望大幅提升物業(yè)行業(yè)的整體規(guī)模。

　　中國(guó)物業(yè)服務(wù)業(yè)始於上世紀(jì)80年代。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，我國(guó)已有10.7萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從業(yè)人員達(dá)到600多萬(wàn)人。去年全行業(yè)營(yíng)業(yè)收入已超過(guò)8100億元。

　　雖然市場(chǎng)容量巨大，但物業(yè)行業(yè)整體相對(duì)“低調(diào)”，並不顯山露水。不過(guò)，記者日前在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些領(lǐng)軍型的企業(yè)在技術(shù)、模式、業(yè)態(tài)等方面不斷探索且初嘗“甜頭”，並帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)創(chuàng)新突破。

　　總部位於上海的上房物業(yè)的業(yè)務(wù)已進(jìn)入全國(guó)多地，目前服務(wù)的機(jī)構(gòu)、單位超過(guò)200家，私人業(yè)主超過(guò)30萬(wàn)人。從去年開始，上房聯(lián)合10多家物業(yè)企業(yè)，“深耕”社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域。目前，其社區(qū)生活服務(wù)O2O平臺(tái)“99生活”已經(jīng)試運(yùn)作，有APP、後臺(tái)運(yùn)維平臺(tái)、電話管控中心和項(xiàng)目服務(wù)中心等，提供末端快遞物流、物業(yè)管理、房屋租賃、報(bào)修投訴、電子商務(wù)、小區(qū)通知等“一站式”生活服務(wù)，並連接著線下大量供應(yīng)商及商家。

　　上房物業(yè)總裁周超認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有龐大的線下團(tuán)隊(duì)和固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，與業(yè)主物理距離較為貼近，再加上利用移動(dòng)網(wǎng)際網(wǎng)路等資訊技術(shù)，因而在社區(qū)生活服務(wù)業(yè)領(lǐng)域有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

　　目前，“99生活”已覆蓋上海50多個(gè)小區(qū)的4萬(wàn)戶家庭、10多萬(wàn)人口。記者在其後臺(tái)看到，3月份該平臺(tái)在各個(gè)小區(qū)共處理包裹14000多個(gè)，完成線上物業(yè)費(fèi)支付118筆、各類維修1367起，網(wǎng)購(gòu)交易5000多單。目前，平臺(tái)的業(yè)務(wù)量正快速增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)範(fàn)圍也不斷疊加，並已有社會(huì)資本開始表達(dá)投資意向。

　　“99生活”的管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)約30人，平均年齡僅為28歲，大多為大學(xué)及以上學(xué)歷，來(lái)自資訊技術(shù)、商務(wù)拓展、物流、電子商務(wù)等領(lǐng)域。周超甚至不認(rèn)為自身是物業(yè)企業(yè)，“我們已從住宅物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)生活服務(wù)整合商與供應(yīng)商”。

　　2014年在港股上市的深圳彩生活同樣定位於社區(qū)服務(wù)企業(yè)，將“對(duì)物的管理”轉(zhuǎn)為“對(duì)人的服務(wù)”，打造“一公里微商圈”。目前彩生活已為全國(guó)1000多個(gè)社區(qū)提供服務(wù)，去年?duì)I收達(dá)到3.9億元。另一知名物業(yè)企業(yè)萬(wàn)科物業(yè)已覆蓋60多個(gè)城市。在房地産增速放緩的同時(shí)，物業(yè)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展尤為搶眼。萬(wàn)科物業(yè)助理總經(jīng)理向雲(yún)説：“網(wǎng)際網(wǎng)路人士説‘得終端者得天下’，物業(yè)和小區(qū)恰恰是網(wǎng)際網(wǎng)路爭(zhēng)奪的終端?！?/p>

　　即使按照年均6%至10％的增速計(jì)算，未來(lái)兩三年內(nèi)中國(guó)物業(yè)行業(yè)的總體規(guī)模也將突破萬(wàn)億元。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，至2020年，中國(guó)將成為全球規(guī)模最大的存量房市場(chǎng)，隨著網(wǎng)際網(wǎng)路環(huán)境下各種消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，物業(yè)服務(wù)將迎來(lái)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的重要“時(shí)間窗”。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠説，中國(guó)物業(yè)行業(yè)將轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，提高服務(wù)産品的附加值，實(shí)現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)向集約型現(xiàn)代化服務(wù)的轉(zhuǎn)變。

　　行業(yè)遭遇轉(zhuǎn)型煩惱

　　記者調(diào)研了解到，物業(yè)行業(yè)整體上仍處在創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的初期，一些新的模式和業(yè)態(tài)仍在探索階段。眼下，除了傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)面臨的用工短缺、人才缺乏等普遍性問題，更多新老問題的交織制約了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展步伐。

　　其一，利潤(rùn)空間壓縮，行業(yè)出現(xiàn)普遍性虧損。上海市區(qū)虹三花園小區(qū)物業(yè)企業(yè)景瑞物業(yè)總經(jīng)理陶敏表示，物業(yè)費(fèi)多年沒動(dòng)，但保安的工資加上加班費(fèi)、服裝費(fèi)、社保基金等，上漲了四五倍，“公司連年虧損，只能靠母公司補(bǔ)助”。記者在上海、湖南、廣東、北京等地發(fā)現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)的虧損面高達(dá)50％甚至更高，一些企業(yè)陷入“利潤(rùn)降低-減員-降低服務(wù)品質(zhì)-利潤(rùn)降低”的惡性迴圈。

　　其二，企業(yè)稅負(fù)過(guò)重。廣州粵華物業(yè)總經(jīng)理李健輝等多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多物業(yè)公司的保安保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等服務(wù)都外包完成。但目前對(duì)物業(yè)企業(yè)仍按收入全額計(jì)徵營(yíng)業(yè)稅，外包支出不能作為稅前抵扣，重復(fù)徵稅明顯。

　　此外，與交通運(yùn)輸業(yè)、建築業(yè)等其他同樣具有準(zhǔn)公共事業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的行業(yè)實(shí)施3％的稅率相比，物業(yè)服務(wù)業(yè)執(zhí)行5.5％的營(yíng)業(yè)稅明顯偏高，也制約了大量中小微物業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新。

　　其三，企業(yè)市場(chǎng)地位仍有待確立。物業(yè)服務(wù)價(jià)格仍處?kù)丁鞍胧袌?chǎng)化”狀態(tài)，且企業(yè)常被迫“越位”。有物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，物業(yè)似乎是個(gè)“兜底的”，企業(yè)常被迫承擔(dān)不少政府性、社會(huì)性事務(wù)，比如計(jì)劃生育檢查、維穩(wěn)、信訪、文明創(chuàng)建等，“一個(gè)小區(qū)經(jīng)理頭上有七八頂大蓋帽”。李健輝説，從事物業(yè)20多年了，感覺物業(yè)“什麼都能幹”。

　　其四，全行業(yè)主動(dòng)創(chuàng)新的意識(shí)和能力尚顯不足。上房物業(yè)總裁周超説，“99生活”曾向幾十家物業(yè)企業(yè)就“什麼樣的業(yè)主是好業(yè)主”做問卷調(diào)查，回答集中在兩點(diǎn)：一是“不拖欠物業(yè)費(fèi)”，二是“沒事不要找物業(yè)”。很多企業(yè)並未意識(shí)到，在網(wǎng)際網(wǎng)路時(shí)代，物業(yè)在建立與業(yè)主消費(fèi)者之間的連接、培育粘性、採(cǎi)集數(shù)據(jù)上有明顯優(yōu)勢(shì)。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比于百貨、金融、交通等行業(yè)，目前物業(yè)服務(wù)業(yè)受到的網(wǎng)際網(wǎng)路等外部衝擊和倒逼還相對(duì)較小，許多企業(yè)求變中生存的動(dòng)力和能力都還不足。

　　培育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新亮點(diǎn)

　　近年來(lái)國(guó)內(nèi)物業(yè)領(lǐng)域出臺(tái)了一些改革和扶持舉措。比如，國(guó)家發(fā)改委今年放開了物業(yè)服務(wù)價(jià)格，北京、浙江等地出臺(tái)了物業(yè)服務(wù)業(yè)的稅收、用工等優(yōu)惠政策，上海、廣州等地也就支援物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)開展專項(xiàng)調(diào)研並研究措施。業(yè)內(nèi)人士呼籲，加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的減負(fù)和支援力度。

　　第一，深化小區(qū)綜合治理改革，為物業(yè)企業(yè)厘清邊界。據(jù)統(tǒng)計(jì)，小區(qū)管理涉及20多個(gè)政府部門和多家專業(yè)單位，為此應(yīng)推動(dòng)資源下沉，並改革體制機(jī)制、嚴(yán)格落實(shí)政府部門及專業(yè)單位在小區(qū)治理中的責(zé)任，摘掉物業(yè)企業(yè)本無(wú)力、也不該承擔(dān)的“大蓋帽”職能。同時(shí)，完善物業(yè)市場(chǎng)化機(jī)制，以功能表式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)取代政府制定的分等定級(jí)統(tǒng)一式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，並加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)範(fàn)收費(fèi)行為。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張聖哲説：“物業(yè)行業(yè)是到了正本清源、輕裝上陣的時(shí)候了?！?/p>

　　第二，加快稅制改革，為企業(yè)有效“減負(fù)”。比如，應(yīng)允許物業(yè)企業(yè)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)和自身實(shí)際，自主選擇6％普通稅率或3％簡(jiǎn)易稅率；研究支援酬金制運(yùn)作模式的稅收政策，對(duì)物業(yè)企業(yè)代管、預(yù)收的專業(yè)服務(wù)資金免予徵稅；鼓勵(lì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)外包；研究業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)票據(jù)和免予徵稅等配套政策，等等?！捌诖郎p稅的陽(yáng)光能儘快照耀整個(gè)物業(yè)行業(yè)，”廈門物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)林昆明説。

　　第三，充分激活行業(yè)協(xié)會(huì)等內(nèi)生力量，推動(dòng)行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。應(yīng)鼓勵(lì)各類物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)模式，延伸服務(wù)鏈條。比如，縱向延伸至房地産開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，中期的招商策劃、行銷代理，後期的尾盤銷售、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、房地産經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等整個(gè)鏈條；橫向則涵蓋養(yǎng)老、家政、房屋租售、電子商務(wù)等各類個(gè)性化需求，使行業(yè)向“高人力資本含量、高技術(shù)含量和高附加價(jià)值”轉(zhuǎn)變。

　　第四，健全法規(guī)法律，創(chuàng)造好的制度環(huán)境。上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王志興、深圳彩生活總裁唐學(xué)斌等人士建議，借鑒新加坡、香港和臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，加快物業(yè)管理行業(yè)法制建設(shè)，建立系統(tǒng)而又科學(xué)的政策法規(guī)體系，加快修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》，並研究制定《物業(yè)管理法》。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生等業(yè)內(nèi)人士建議，支援物業(yè)行業(yè)緊抓網(wǎng)際網(wǎng)路機(jī)遇，積極為之減負(fù)、鬆綁，支援企業(yè)創(chuàng)新探索，做大社區(qū)生活服務(wù)業(yè)和物業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)的“蛋糕”，使其成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下結(jié)構(gòu)調(diào)整、動(dòng)力轉(zhuǎn)換的一支重要力量。