發(fā)改委日前公佈《關(guān)於2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》,其中提出,擴(kuò)大個人住房房産稅改革試點(diǎn)範(fàn)圍。國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制綜合改革司有關(guān)負(fù)責(zé)人此前在回應(yīng)媒體提問時表示,房産稅經(jīng)過多年調(diào)查研究現(xiàn)在正在考慮擇機(jī)擴(kuò)大試點(diǎn)範(fàn)圍,今年會有具體動作。在“國五條”落地兩月,樓市交易量下降而價格繼續(xù)攀升的背景下,房産稅將擴(kuò)大試點(diǎn)範(fàn)圍的消息引發(fā)市場高度關(guān)注。
上海、重慶是房産稅的先行試點(diǎn),雖然房産稅應(yīng)該是根據(jù)佔(zhàn)有國家資源多寡而徵收的一項(xiàng)稅種,但為了減少政策落地的難度,上海、重慶都是從樓市新增量開始徵收的。雖然目前上海、重慶的房産稅額度都非常少,但兩城市試點(diǎn)在操作上有所不同,重慶已經(jīng)逐漸從徵收新增房産稅開始擴(kuò)大到存量市場。對於土地資源日漸短缺的一線城市,房産稅從新增量市場擴(kuò)大到存量市場,以稅收替代土地出讓收入的試點(diǎn)意圖明確,同時樓市限購政策雖然短期內(nèi)取消的可能性不大,但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,完全的行政手段遲早要退出市場,經(jīng)歷幾度調(diào)整後,房價越調(diào)越高,房産稅或成為後期全國樓市調(diào)控的新方向。這讓人們對房産稅的擴(kuò)大以及後續(xù)試點(diǎn)非常關(guān)注。
有數(shù)據(jù)表明,2011年受我國房地産調(diào)控政策影響,全國土地出讓金以及商品房銷量增幅均明顯放緩,而與之息息相關(guān)的稅收收入也隨之下調(diào)。財政部數(shù)據(jù)顯示,2011年,全國土地購置費(fèi)為11412.82億元,同比增加14.1%;2011年全國商品房銷售額為59119.09億元,同比增幅為12.1%,較上年下滑6.2個百分點(diǎn)。和土地和房屋銷售相關(guān)的房産稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、和契稅這四項(xiàng)稅收總額達(dá)7150.7億元,合計同比增長26.8%,增幅較2010年減少8.2個百分點(diǎn)。
中原地産研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,土地出讓收入及涉及房地産稅費(fèi)的減少或增收乏力,使得地方政府迫切需求新稅源彌補(bǔ)。房産稅未來是用來取代地方土地出讓金減少後的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起,但長遠(yuǎn)來看,肯定會涉及存量多套房。
房産稅的徵收可以增加地方政府的穩(wěn)定收入,一定程度上可以降低地方政府高價賣地的衝動,減少地王出現(xiàn)的概率。可能會擠壓出部分庫存空置房源,增加租賃房源進(jìn)而平抑房租上漲。另外,如果從新購房産疊加計算之前存量房産合併徵收房産持有稅,對有多套房産買家的投資衝動也有抑製作用。張大偉認(rèn)為,目前我國很多城市居民的財産收入以2-3套房産形式存在,後期房産稅擴(kuò)大有可能對二套以上全面收取房産稅。但新增稅費(fèi)、不改變供需結(jié)構(gòu)的話,最後結(jié)果僅僅是加稅。樓市調(diào)控很難依賴房産稅,在我國目前現(xiàn)狀,大城市實(shí)際空置的房産比例並不高,大城市的産權(quán)屬性複雜,在不解決供給的情況下,盲目擴(kuò)大房産稅的範(fàn)圍很可能會導(dǎo)致存量環(huán)節(jié)稅費(fèi)被轉(zhuǎn)移到交易環(huán)節(jié)。因?yàn)楣┬∮谇?,購房者很可能?fù)擔(dān)更多。另外,我國實(shí)行的土地權(quán)利是有限年限,對於已經(jīng)支付土地款的業(yè)主來説,額外收取房産稅並不合理。因此,解決樓市的問題還需注重增加市場供給。
標(biāo)簽:大城市樓市重慶存量張大偉
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