8月1日起，商業(yè)、辦公項(xiàng)目未蓋到7層不能預(yù)售，業(yè)內(nèi)分析——

　　商改住面臨資金鏈大考

　　繼北京預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)後，“非住宅”也成為預(yù)售監(jiān)管的新目標(biāo)。根據(jù)新規(guī)，自今年8月1日起，商業(yè)、辦公等非住宅項(xiàng)目及套均建築面積大於140平方米的住宅項(xiàng)目，如果沒(méi)有蓋到7層及以上將不能取得預(yù)售許可證，也就是不能開(kāi)賣(mài)。

　　6月14日，北京市住建委下發(fā)《關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房預(yù)售許可管理有關(guān)問(wèn)題》要求，從2013年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地産開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，以及套均建築面積大於140平方米的住宅樓棟，申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，施工進(jìn)度必須達(dá)到一定條件。其中，地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低於7層）。各區(qū)縣房管部門(mén)要嚴(yán)格按照勘查現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)未達(dá)到施工進(jìn)度要求的，將不予辦理預(yù)售許可。

　　解釋 老項(xiàng)目仍執(zhí)行原規(guī)定

　　對(duì)此，北京市住建委給出的官方解釋是，此舉是為了貫徹落實(shí)今年3月本市出臺(tái)有關(guān)房地産市場(chǎng)調(diào)控工作的通知，進(jìn)一步完善商品房預(yù)售制度，規(guī)範(fàn)預(yù)售行為，保護(hù)購(gòu)房人的利益。

　　“考慮到住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，此次新政提出了差別化提高預(yù)售門(mén)檻?！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，一方面，對(duì)於滿(mǎn)足剛性需求的普通商品住房樓棟，仍保持原標(biāo)準(zhǔn)，暫不提高預(yù)售門(mén)檻，保證市場(chǎng)的有效供應(yīng)。另一方面，新規(guī)主要針對(duì)8月1日後新簽訂土地出讓合同的新項(xiàng)目，此前的老項(xiàng)目仍執(zhí)行原規(guī)定，以盡可能減少政策調(diào)整對(duì)已拿地企業(yè)的工程進(jìn)度、資金安排等方面的影響，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)造成影響。

　　分析 商住樓盤(pán)受影響更大

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅預(yù)計(jì)，新規(guī)出臺(tái)後，主要衝擊的是定位不高的大戶(hù)型産品和商住産品，對(duì)市場(chǎng)上其他的産品類(lèi)型影響不大。

　　“大戶(hù)型住宅和商業(yè)、辦公項(xiàng)目，受新政影響的程度是不一樣的?！币晃淮笮头科蟊本┴?fù)責(zé)人就表示，他們也有寫(xiě)字樓項(xiàng)目，並不是挖個(gè)坑就開(kāi)賣(mài)。“普通住宅樓盤(pán)挖個(gè)坑就賣(mài)的情況比較多，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，一般都具有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力，並不普遍存在挖個(gè)坑就賣(mài)的情況。而且，優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓並不愁賣(mài)。”據(jù)他透露，目前，他們正在熱推的寫(xiě)字樓項(xiàng)目雖然還未正式開(kāi)盤(pán)，但“已經(jīng)被意向客戶(hù)預(yù)定的差不多了”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，受預(yù)售管理新政影響較大的産品有兩類(lèi)，一是商改住項(xiàng)目，另一是剛需盤(pán)集中區(qū)域裏的大戶(hù)型中高端改善型産品，這兩類(lèi)産品均對(duì)銷(xiāo)售速度有一定要求。影響不大的一是商業(yè)辦公類(lèi)型産品，二是城市核心區(qū)的大戶(hù)型公寓豪宅。由於新規(guī)針對(duì)的是8月1日後拿地的項(xiàng)目，因此影響不會(huì)在當(dāng)前顯現(xiàn)。

　　趨勢(shì) 封頂後出售大勢(shì)所趨

　　不過(guò)，上述大型房企的北京負(fù)責(zé)人坦言，新規(guī)確實(shí)提高了預(yù)售門(mén)檻。

　　“現(xiàn)在有不少樓盤(pán)挖個(gè)坑、做個(gè)地下結(jié)構(gòu)，就開(kāi)始對(duì)外賣(mài)房子了，雖然也有個(gè)投資到25%的門(mén)檻，但實(shí)際上這個(gè)門(mén)檻並不高，很容易達(dá)到，有的開(kāi)發(fā)商甚至?xí)苯拥姐y行開(kāi)個(gè)投資到25%的證明。這位大型房企的北京負(fù)責(zé)人表示，預(yù)售新規(guī)要求的工程節(jié)點(diǎn)比以前提高了，這將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金量提出更高要求。按照新規(guī)，7層以下要先達(dá)到主體封頂，建設(shè)投資至少要達(dá)到60%以上?！痹撊耸空h。

　　據(jù)了解，目前，北京市預(yù)售商品房的規(guī)定是，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，同時(shí)預(yù)售商品房投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總投資的25%以上。

　　而商品房預(yù)售制度的存留問(wèn)題，一直是房地産界熱議的焦點(diǎn)。易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示：“其實(shí)上海2000年就規(guī)定多層住宅預(yù)售須封頂，2010年規(guī)定高層預(yù)售也須封頂。國(guó)家的規(guī)定是，投入資金達(dá)工程總投資的25％以上，才能取得預(yù)售證，可以説京滬高於國(guó)標(biāo)。而很多地區(qū)挖坑或出土就可預(yù)售，封頂後出售是大勢(shì)所趨?！睏罴t旭解釋?zhuān)?5%以上”是1994年頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地産管理法》中的規(guī)定，正是此法，確立了商品房預(yù)售制度。而那時(shí)是福利分房，近20年過(guò)去了，環(huán)境巨變，應(yīng)提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，保障業(yè)主權(quán)益。

　　本報(bào)記者 陳靜思

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