原標(biāo)題：溫州樓市解凍冷熱不均 限購(gòu)微調(diào)禍福難料

　　溫州近日微調(diào)樓市限購(gòu)政策。中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，目前溫州樓市兩極分化嚴(yán)重，位置較好的中檔樓盤(pán)熱銷(xiāo)，高檔樓盤(pán)仍然乏人問(wèn)津。一些投資客躍躍欲試。專(zhuān)家表示，如果房地産受限購(gòu)政策微調(diào)刺激一躍而起，則溫州的實(shí)業(yè)和金融可能“失血”，不利於民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和民間金融發(fā)展。

　　樓盤(pán)銷(xiāo)售兩極分化

　　在限購(gòu)政策微調(diào)之後，距離溫州市區(qū)較近的“中梁外灘首府”項(xiàng)目異常火爆，登記首日就被購(gòu)房者圍得水泄不通。該樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)為2萬(wàn)元/平方米至2.3萬(wàn)元/平方米，與兩年前同區(qū)域房?jī)r(jià)相比低近40%，並且有較大的贈(zèng)送面積。甌海大道上的“萬(wàn)科金域中央”項(xiàng)目單價(jià)在2.2萬(wàn)元/平方米左右，而附近的“鉑金家園”售價(jià)最高時(shí)一度超過(guò)4萬(wàn)元/平方米?！叭f(wàn)科金域中央”開(kāi)盤(pán)僅15天就售出大半。“置信廣場(chǎng)”項(xiàng)目單價(jià)不超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米，同樣受到購(gòu)房者追捧。

　　中國(guó)證券報(bào)記者在“中梁外灘首府”售樓部現(xiàn)場(chǎng)了解到，前來(lái)購(gòu)房的絕大多數(shù)是改善型，還有少量是首次置業(yè)的年輕人，也不乏投資客。不少購(gòu)房者表示，溫州房?jī)r(jià)跌幅已很大，目前感覺(jué)不會(huì)再跌了，同時(shí)也擔(dān)心房?jī)r(jià)再度上漲。

　　與之形成鮮明對(duì)比的是高端樓盤(pán)仍賣(mài)不動(dòng)。中國(guó)證券報(bào)記者在高端樓盤(pán)“甌江公館”看到，整個(gè)售樓部沒(méi)有一個(gè)客戶(hù)，只有兩名銷(xiāo)售人員留守，沙盤(pán)上已落滿(mǎn)灰塵。該樓盤(pán)都是面積在325平方米以上的大戶(hù)型，總價(jià)均超過(guò)千萬(wàn)元，此前單價(jià)6萬(wàn)元/平方米，目前價(jià)格為4.4萬(wàn)元/平方米。雖然開(kāi)盤(pán)已有一年，但大部分房源仍然在售。豪宅“首湖景園”單價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)也已超過(guò)一年，雖曾推出降價(jià)活動(dòng)，但目前依然滯銷(xiāo)。

　　“作為溫州‘地標(biāo)’的‘鹿城廣場(chǎng)’售價(jià)一度近9萬(wàn)元/平方米，目前售價(jià)幾乎腰斬?！睖刂?1世紀(jì)不動(dòng)産的一位經(jīng)理表示，目前“鹿城廣場(chǎng)”、“中瑞曼哈頓”等高端樓盤(pán)仍有大量房源在售?！跋憔煱雿u”、“京都城”等曾因爆炒而一度大漲的樓盤(pán)如今價(jià)格均接近腰斬。

　　溫州大學(xué)房地産研究所研究員陳鴻表示，去年溫州樓市泡沫被擠掉35%至40%，今年上半年又?jǐn)D掉10%左右。溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠表示，溫州此前的限購(gòu)政策抑制了改善型需求。目前溫州房?jī)r(jià)已較高峰時(shí)跌去30%至40%，此時(shí)微調(diào)限購(gòu)政策，釋放改善型需求，有利於樓市復(fù)蘇。目前熱銷(xiāo)的大多是性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)，購(gòu)房者主要是改善型和首次置業(yè)者，他們認(rèn)為泡沫已經(jīng)擠掉了。

　　資金環(huán)境尚待改善

　　受此前民間金融危機(jī)的影響，溫州不少企業(yè)深陷債務(wù)危機(jī)，金融市場(chǎng)急劇收縮，市場(chǎng)資金面緊張，目仍未恢複元?dú)狻?/p>

　　“溫州現(xiàn)在仍有小企業(yè)主跑路。民間借貸市場(chǎng)已冰凍了，沒(méi)人敢借錢(qián)，有點(diǎn)錢(qián)的人都把錢(qián)存銀行?！睖刂莘脚d擔(dān)保有限公司董事長(zhǎng)方培林表示，擔(dān)保公司和典當(dāng)行的業(yè)務(wù)萎縮，有抵押物也很難融到錢(qián)。由於房?jī)r(jià)大幅下跌，房産抵押沒(méi)人敢接。

　　“整個(gè)市場(chǎng)都缺錢(qián)，去哪都借不到錢(qián)。以前我們可以做百萬(wàn)元以上的擔(dān)保貸款，現(xiàn)在最多只能貸10萬(wàn)元?！睖刂菔新钩菂^(qū)某小額貸款公司陳經(jīng)理表示，公司業(yè)務(wù)基本停滯，員工大部分在放假，偶爾做做10萬(wàn)元以?xún)?nèi)的貸款業(yè)務(wù)。

　　申誠(chéng)典當(dāng)行一位客戶(hù)經(jīng)理表示，今年以來(lái)資金十分緊張，典當(dāng)融資月利率達(dá)3%至3.5%。以一輛市場(chǎng)價(jià)40萬(wàn)元的轎車(chē)做抵押，最多可以融到20萬(wàn)元，且時(shí)間最好不超過(guò)3個(gè)月。東開(kāi)典當(dāng)行表示，現(xiàn)在民間融資非常困難，即使用房産做抵押融資也很少接受。

　　限購(gòu)微調(diào)效果難測(cè)

　　溫州限購(gòu)政策微調(diào)後，樓市成交量明顯回升。溫州市房管局網(wǎng)上銷(xiāo)售系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在政策微調(diào)前一週，即7月31日至8月6日，溫州樓市成交量為657套，日均成交不足百套。在政策微調(diào)後一週，即8月7日至13日，成交量達(dá)1629套，日均成交232套。

　　溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠表示，溫州房?jī)r(jià)已深跌，泡沫基本被擠掉了。溫州民間金融危機(jī)的影響還未消退，市場(chǎng)資金面依然緊張，房?jī)r(jià)不會(huì)明顯上漲。加上限購(gòu)政策並未退出，投資客現(xiàn)在不會(huì)入市。

　　溫州當(dāng)?shù)貙?zhuān)家分析，溫州調(diào)整樓市限購(gòu)政策的出發(fā)點(diǎn)是拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì)。目前溫州有大量的民營(yíng)企業(yè)主深陷房地産項(xiàng)目，而房?jī)r(jià)已較最高峰時(shí)下跌30%-40%，直接影響企業(yè)現(xiàn)金流。據(jù)溫州企業(yè)家聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)，2011年溫州民間金融危機(jī)全面爆發(fā)前，全市100家明星企業(yè)半數(shù)以上涉足樓市。

　　溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文認(rèn)為，溫州房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌已對(duì)溫州經(jīng)濟(jì)産生破壞作用。只有讓房地産市場(chǎng)恢復(fù)，企業(yè)家手裏的房産才能脫手，然後使資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　“溫州大部分民營(yíng)企業(yè)還在延續(xù)以前的發(fā)展模式?！睖刂菪寄承罄祥洷硎荆耖g金融危機(jī)影響還未消除，還債是很多企業(yè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。即使企業(yè)要技術(shù)升級(jí)、更新生産線(xiàn)、需求轉(zhuǎn)型，也根本拿不出錢(qián)來(lái)。現(xiàn)在很多鞋企還在為填補(bǔ)債務(wù)窟窿而開(kāi)工。

　　深圳市房地産研究中心分析師李宇嘉表示，溫州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)生存環(huán)境和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型並無(wú)實(shí)質(zhì)性改善，此時(shí)樓市限購(gòu)政策調(diào)整，不僅不會(huì)使盤(pán)活的資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而會(huì)誘使更多民營(yíng)資本進(jìn)入房地産領(lǐng)域。

[責(zé)任編輯： 王君飛]