人民網(wǎng)北京9月9日電 （記者 喬雪峰）9月4日，北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館地塊出讓，成交樓面價(jià)達(dá)到驚人的7.3萬(wàn)元/平方米，北京宅地樓面價(jià)紀(jì)錄再度被刷新。9月5日，上海徐家匯中心地塊賣出217.7億元的高價(jià)，超過(guò)廣州亞運(yùn)城地塊，加冕全國(guó)總價(jià)最高的地王。5日下午，杭州華家池地塊以136.73億元成為當(dāng)?shù)氐目們r(jià)地王。

　　地王頻現(xiàn)催高房?jī)r(jià)預(yù)期 年度調(diào)控任務(wù)恐難完成

　　短短兩天，竟然先後出現(xiàn)了三個(gè)地王，土地市場(chǎng)的異?；鸨忠淮巫尷习傩照痼@了，“麵粉”價(jià)格漲了，“麵包”的價(jià)格自然也會(huì)漲，地價(jià)漲了，那房?jī)r(jià)上漲還會(huì)遠(yuǎn)嗎？中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，地價(jià)與房?jī)r(jià)是相互影響，在目前情況下，地價(jià)房?jī)r(jià)均在互相促進(jìn)上漲，如果不抑制這種地價(jià)上漲趨勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)明顯上漲的可能性非常大。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，8月份“百城房?jī)r(jià)”已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲，其中，北京環(huán)比上漲最為明顯，漲幅達(dá)3.22%。同比漲幅高達(dá)22.49%。2013年前7月，北京四環(huán)內(nèi)商品住宅成交均價(jià)為42259元平方米，同比上漲24%，相比四年前上漲約一倍。

　　今年3月份“國(guó)五條”出臺(tái)，本意是想遏制房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，但是從今年樓市實(shí)際運(yùn)作看來(lái)，國(guó)五條力度較弱，大部分城市市場(chǎng)依然延續(xù)之前的市場(chǎng)走勢(shì)，房?jī)r(jià)依然在上漲。尤其是京滬等一線城市，即使在如此嚴(yán)厲的房地産調(diào)控政策之下，房?jī)r(jià)仍然易漲難跌。

　　儘管最近出現(xiàn)的“地王”都位於黃金地段，高價(jià)有一定合理性，但“地王”出現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)買賣雙方的心理預(yù)期影響很大，現(xiàn)在市場(chǎng)看漲的預(yù)期十分普遍。張大偉認(rèn)為，從目前的市場(chǎng)形勢(shì)看，樓市預(yù)期已經(jīng)失控，特別是一二線城市，在限價(jià)的大環(huán)境下，房企依然敢以如此高的價(jià)格拿地入市，證明了都在豪賭市場(chǎng)爆髮式上漲。這也證明了一二線城市的樓市調(diào)控政策已經(jīng)基本失效；大部分城市都難以完成年度調(diào)控房?jī)r(jià)任務(wù)。

　　樓市調(diào)控現(xiàn)兩極分化 未來(lái)房?jī)r(jià)仍將上漲

　　這一輪地王潮主要出現(xiàn)在一二線城市，也證明了房企選擇在一二線城市聚集，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。而這種泡沫化的發(fā)展也導(dǎo)致市場(chǎng)存在調(diào)整的可能性。在沒(méi)有政策落地的情況下，如果按照這一輪出現(xiàn)的地王，樓市的價(jià)格將飆升到難以想像的價(jià)格。亞太城市房地産研究院院長(zhǎng)謝逸楓接受採(cǎi)訪時(shí)表示，未來(lái)地價(jià)仍將上漲，將帶動(dòng)房?jī)r(jià)一路走高，“新地王”不斷轟炸樓市，非常不利於促進(jìn)房地産市場(chǎng)健康發(fā)展，預(yù)計(jì)長(zhǎng)效機(jī)制短期難以出臺(tái)，各地調(diào)控將呈現(xiàn)兩極分化。過(guò)熱的區(qū)域可能會(huì)出臺(tái)收緊的舉措，而房市冷清的區(qū)域可能會(huì)出臺(tái)扶持性的政策。

　　據(jù)了解，由於多個(gè)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，住建部召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個(gè)二線城市進(jìn)行座談，以了解當(dāng)前房地産市場(chǎng)狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策，並指出，各地應(yīng)採(cǎi)取措施保證年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　在市場(chǎng)和政策的雙重壓力下，各地政府逐漸開始尋求控制本地房?jī)r(jià)的相關(guān)措施，9月2日，鄭州市出臺(tái)了樓市調(diào)控新政策，規(guī)定未滿20周歲的市民不得買房；規(guī)定持有本市居住證從原定的1年以上提高為3年以上，限購(gòu)1套住房。同樣選擇收緊調(diào)控政策的城市還有北京和南京，北京針對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)推出了限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊。南京則提出，市、區(qū)屬國(guó)有獨(dú)資、控股企業(yè)從一般商品房地産領(lǐng)域退出。

　　與此同時(shí)，溫州和蕪湖等城市出現(xiàn)了放鬆或者變相放鬆樓市調(diào)控的現(xiàn)象。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興表示，中央希望房地産行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，各地則根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行政策微調(diào)?！皽刂莸鹊赜伸肚捌诔醋鳉夥者^(guò)濃，因此持續(xù)下跌，而鄭州則面臨較大的內(nèi)在需求動(dòng)力，房?jī)r(jià)上漲壓力較大。”

　　樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制亟待出臺(tái)

　　地方政府對(duì)政策的微調(diào)，體現(xiàn)出不同的市場(chǎng)形態(tài)和調(diào)控訴求。但分析人士強(qiáng)調(diào)，這種短期之內(nèi)的政策反覆，與樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的缺位有很大關(guān)係。

　　目前來(lái)看，調(diào)控政策加碼的可能性非常大，市場(chǎng)如此不理性的土地價(jià)格，增加了導(dǎo)致調(diào)控再出重拳的可能性。近日，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史、財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉向全國(guó)人大常委會(huì)作報(bào)告時(shí)，雙雙提到“擴(kuò)大個(gè)人住房房産稅改革試點(diǎn)範(fàn)圍”，提高房屋持有成本的政策取向已經(jīng)得到社會(huì)各界的基本認(rèn)同。

　　專家指出，限購(gòu)、限價(jià)等行政手段的調(diào)控措施，被證明實(shí)際效果並不理想。最好用經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段，而少用行政干預(yù)手段，所以未來(lái)限購(gòu)總體方向或會(huì)淡化，而其他措施，比如房産稅，土地供應(yīng)、制度問(wèn)題等長(zhǎng)效機(jī)制則會(huì)慢慢建立。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地産商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，房地産市場(chǎng)正處?kù)恫┺年P(guān)鍵期，短期來(lái)看，由需求支撐的房地産投資將繼續(xù)保持高位，但從長(zhǎng)期看來(lái)，房地産調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，將促使存量住房有效釋放，對(duì)現(xiàn)階段高企的房?jī)r(jià)有明顯的抑製作用。

　　然而，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)於長(zhǎng)效機(jī)制的作用不宜盲目樂(lè)觀。在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)問(wèn)責(zé)機(jī)制的指揮下，地方政府仍然會(huì)使用短期行政手段抑制房?jī)r(jià)。