54歲的倪洪志在江蘇淮安某鄉(xiāng)政府做門衛(wèi)，和妻子加起來月收入才2100元左右。2009年以前，倪洪志一家四口與父母一起擠在18平方米的宿舍裏，“床是上下鋪，一張飯桌一放，幾乎沒什麼空間了”。2009年，他買了淮安共有産權(quán)經(jīng)濟適用房，去年底，他交了餘下的款，購得全部産權(quán)，總算擁有了自己的房子。

　　共有産權(quán)房是什麼？和傳統(tǒng)保障房有啥區(qū)別？低收入家庭買得起嗎？會不會有人搭便車靠此賺錢？記者進行了調(diào)查。

　　和傳統(tǒng)經(jīng)適房有啥不同？

　　從2007年開始，淮安推行共有産權(quán)的經(jīng)濟適用房，符合一定條件的困難家庭，可以申請購買。

　　淮安市住建局住房保障處處長吳延宏介紹，按照共有産權(quán)模式，中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋産權(quán)。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府産權(quán)?！氨绕饌鹘y(tǒng)的經(jīng)濟適用房，‘共有産權(quán)房’是老百姓花了經(jīng)濟適用房的錢買到的商品房?！?/p>

　　根據(jù)淮安市的規(guī)定，個人産權(quán)佔七成，政府佔三成。倪洪志家所購買的這套房，建築面積在80平方米，總價在16.5606萬元，他只需要支付70%的購房款即11.59萬元，就可以住進這套房子裏。

　　如果要購買全部産權(quán)，5年內(nèi)購買的按原供應(yīng)價格結(jié)算；5年以後8年以內(nèi)購買的，按原供應(yīng)價格加當(dāng)年的利息結(jié)算；8年以後購買的按屆時市場評估價格結(jié)算。居住期間，購買人不需為政府其餘三成産權(quán)支付房租。如果選擇出售自己的七成産權(quán)，政府則與下一個持有人共用産權(quán)及收益。

　　去年12月19日，通過幾年的積累，倪洪志手頭寬鬆了一點，又向親戚借了點錢，總共花費了49680元，從政府手裏回購了30%的産權(quán)，“我現(xiàn)在算是完全擁有這個房子了”。

　　吳延宏説，共有産權(quán)住房本身就是商品房，個人産權(quán)部分的權(quán)利和普通商品房一樣，整個住房的個人出資額等同於相同面積傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房的價格，購房人不僅不會多出錢，而且個人産權(quán)部分的出資額還略低於購買同面積商品房，並享受商品房的保值、增值，不會像傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房那樣失去了購買商品房的機會成本。

　　至今，淮安市區(qū)共向936戶中低收入家庭供應(yīng)共有産權(quán)經(jīng)濟適用住房，其中，717戶為中低收入困難家庭，219戶為拆遷住房困難家庭；向995戶家庭提供共有産權(quán)經(jīng)濟適用住房供應(yīng)證，可在兩年內(nèi)選房購房；共有153戶購買了政府産權(quán)，佔接近5年到期者中的90%左右，回收資金838.24萬元。

　　會不會有人“搭便車”？

　　經(jīng)濟適用房政策，最惹爭議的往往是分配問題，該保障的落了空，不該保障的“搭便車”。

　　吳延宏介紹，淮安市建立了申請救助家庭經(jīng)濟狀況核對工作聯(lián)席會議機制，成立了市申請救助家庭經(jīng)濟狀況認(rèn)定指導(dǎo)中心，對申請保障性住房家庭的經(jīng)濟狀況實行聯(lián)動審核。

　　記者從淮安市民政局了解到，2013年淮安市新申請保障性住房的家庭共654戶1626人，申請戶的所有資訊數(shù)據(jù)已通過民政、房産、公安（車輛管理）、社會保障（養(yǎng)老）、工商、稅務(wù)、住房公積金、銀行、證券公司等9個部門聯(lián)動審核?！斑@些部門涵蓋了一個家庭所有的經(jīng)濟活動，比如可以查你的存款，了解你的經(jīng)濟收入，知道你有無汽車房子，是不是炒股?！眳茄雍暾h，經(jīng)過嚴(yán)格的審核，共認(rèn)定91戶家庭不符合申請保障房條件，佔申請家庭的13.9%。這些家庭已退出本次申請，並無一例投訴。

　　對於申請者，淮安的界定為，家庭月收入900元以下、申請人具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口達(dá)5年以上、家庭每人平均住房建築面積在16平方米以下（無房家庭優(yōu)先購買）。

　　一些地方曾出現(xiàn)不符合條件的申購人弄虛作假購買經(jīng)適房，若干年上市後獲得巨大收益，吳延宏説：“傳統(tǒng)經(jīng)適房其實也是‘有限’産權(quán)，退出時要補繳‘土地出讓金’等各種優(yōu)惠，但是事先沒有對産權(quán)進行明確的界定。而共有産權(quán)房恰恰是把這個含糊的‘有限’變?yōu)榱嗣魑摹壤?，把若干年後缺乏依?jù)的“補繳”，變成提前告知的按産權(quán)‘分成’，這樣就簡單明瞭，有據(jù)可依了?！?/p>

　　他説，在淮安模式中，使用權(quán)全部歸購房者。政府作為共有産權(quán)方，保留相應(yīng)的處置權(quán)，這就能對購房者倒賣牟利起到限制約束的作用。因為在《房屋所有權(quán)證》上有明確的比例和權(quán)屬關(guān)係，如果私下倒賣，購房人會因為沒有合法的産權(quán)憑證而存在極大風(fēng)險，並且買賣雙方都已構(gòu)成對共有産權(quán)人利益的侵佔，會受到相應(yīng)的追究。

　　低收入家庭買得起嗎？

　　最初，淮安曾嘗試個人和政府的産權(quán)5：5，但後來統(tǒng)一改為7：3，即個人首付需要交70%的購房款，比普通商品房的首付比例要高。國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任盧中原認(rèn)為，第一筆購房款對於低收入家庭來説是一筆鉅款。

　　2012年，一次搖號選房引來500多人申購，但是僅有170多人成功認(rèn)購，而實際成交則為140多戶，另有30多戶選擇了退訂?！巴擞喌脑蛟陟妒赘犊畹慕痤~還是超出了他們的承受能力?！被窗脖Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)管理中心劉遠(yuǎn)勝主任説。

　　目前住在低矮房子裏的吳霞一家，每人平均收入才600元，為了改善住房條件，她申請購買經(jīng)濟適用房小區(qū)康居花園的共有産權(quán)房。周邊的商品房房價為每平方米4600元，按照便宜5%—10%計算，吳霞的心理價位在每平方米4200元?！鞍匆惶?0平方米的房子算，得要30萬元左右，先交七成房款，大概20萬元?！睂端齺碚h，20萬元也很難拿出來。

　　記者採訪的其他幾個申購者也認(rèn)為，中低收入家庭在購買共有産權(quán)房時，最大的問題是“手中無糧”，為買一套房，不得不向親朋們“東拼西湊”。

　　吳延宏説，由於低收入群體往往沒有穩(wěn)定工作，銀行不願意給他們貸款，一來擔(dān)心他們還款能力弱，二來貸款數(shù)額比不上常規(guī)房貸。經(jīng)過多方溝通研究，淮安市房管局與保障房中心、銀行、擔(dān)保公司設(shè)計了一個針對經(jīng)適房用戶的貸款解決方案。

　　保障房管理中心用保障房基金為所有經(jīng)適房用戶在建行、中行的貸款兜底，直至貸款人實在沒有還款能力，保障房基金替貸款者還款並收回其所有的那部分産權(quán)，重新投入經(jīng)適房之中。借款人轉(zhuǎn)而進入廉租房保障。

　　而擔(dān)保公司則為銀行提供收入不穩(wěn)定的借款人臨時不能還款的風(fēng)險擔(dān)保。由於保障基金兜底，這種擔(dān)保不佔用擔(dān)保公司的信用額度。