春風(fēng)難度售樓處。雖然低迷仍然是目前樓市主旋律，不過(guò)，隨著部分開(kāi)發(fā)商新增供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整、價(jià)格以及推盤手段等方面的細(xì)微變化，近期仍有一些新推樓盤獲得不錯(cuò)業(yè)績(jī)，成為淡市中的一抹亮點(diǎn)。對(duì)於後市，記者採(cǎi)訪的大部分業(yè)內(nèi)人士仍持悲觀看法，在北京樓市趨冷的現(xiàn)階段，購(gòu)買力的觀望情緒十分強(qiáng)烈，市場(chǎng)雙方僵持促使庫(kù)存量不斷增加。但與此同時(shí)，也意味著市場(chǎng)有效需求的大量積壓，開(kāi)發(fā)商只有在降低價(jià)格預(yù)期的同時(shí)加強(qiáng)産品力，才能提升項(xiàng)目性價(jià)比，從而打動(dòng)購(gòu)房者。但對(duì)購(gòu)房者而言，一味等待也很可能會(huì)錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)，畢竟對(duì)北京這樣資源超級(jí)集中的一線城市而言，短期調(diào)整雖然不可避免，但房?jī)r(jià)上行的整體趨勢(shì)短期內(nèi)很難改變。

　　京華時(shí)報(bào)記者 潘秀林 桂瑰 邢飛

　　成交現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭

　　五一節(jié)後第一週，北京商品住宅成交量突破五一小長(zhǎng)假期間的冰點(diǎn)。

　　隨著樓市進(jìn)入二季度的衝刺階段，多家房企紛紛搶跑市場(chǎng)，推盤力度大增。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上周（5.5-5.11）北京共有5個(gè)樓盤入市，除首開(kāi)·緹香郡為純新盤外，楓丹壹號(hào)、領(lǐng)秀翡翠山、億城燕西華府及龍湖雙瓏原著均為老項(xiàng)目後期。5個(gè)項(xiàng)目共推出762套新房源，供應(yīng)面積11.5萬(wàn)平方米。

　　據(jù)了解，上周開(kāi)盤的這5個(gè)項(xiàng)目均以改善型産品為主，其中位於通州區(qū)的首開(kāi)·緹香郡除了推出剛需小戶型外，還推出了部分疊拼産品，而其他4個(gè)項(xiàng)目，楓丹壹號(hào)、領(lǐng)秀翡翠山、億城燕西華府及龍湖雙瓏原著則以大戶型住宅或低密度別墅類産品為主。

　　由於所推産品具有鮮明的、有針對(duì)性的客群定位，這幾個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)人流涌動(dòng)，頗有“紅五月”再現(xiàn)的架勢(shì)。其中，主要面向剛需客群的首開(kāi)·緹香郡開(kāi)盤當(dāng)日認(rèn)購(gòu)3億元，低總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯的楓丹壹號(hào)單日破8億元，位於豐臺(tái)的別墅類産品億城燕西華府和位於高端別墅區(qū)的大平層産品龍湖雙瓏原著，開(kāi)盤當(dāng)天同樣熱銷。

　　在這幾個(gè)樓盤的帶動(dòng)下，上周樓市成交量初現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅共成交1265套，成交面積達(dá)12.71萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比仍然下降6%和1%，但相比之前一週，成交套數(shù)的降幅收窄31個(gè)百分點(diǎn)，成交面積的降幅則減少了35個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。另外成交價(jià)格也開(kāi)始止跌回升，環(huán)比上升17%到25961元/平方米。

　　穩(wěn)樓市信號(hào)出臺(tái)

　　從近期政策層面釋放的信號(hào)來(lái)看，似乎也出現(xiàn)微調(diào)跡象。隨著房地産市場(chǎng)步入降溫通道，越來(lái)越多地方政府開(kāi)始加入放鬆調(diào)控或者救市的陣營(yíng)，如無(wú)錫、杭州、南寧、銅陵等，天津也成為首個(gè)傳出鬆綁限購(gòu)的直轄市城市。而“央五條”的出臺(tái)，再次給了市場(chǎng)一定的信心。

　　5月12日，人民銀行召開(kāi)住房金融服務(wù)專題座談會(huì)研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，15家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人參加了此次會(huì)議。會(huì)議對(duì)進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出五點(diǎn)要求，提出優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，併合理確定首套房貸款利率水準(zhǔn)。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央行研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，標(biāo)誌著至此開(kāi)始貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)掦?。上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，“央五條”對(duì)於維護(hù)正常的房貸秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上緩解首套剛需群體的購(gòu)房壓力，同時(shí)也發(fā)出了穩(wěn)樓市的信號(hào)。

　　“從近期推盤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，後續(xù)還會(huì)有越來(lái)越多房企加入到‘搶跑’隊(duì)伍中，這有望帶動(dòng)5月的成交回升”。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇在降低價(jià)格預(yù)期的同時(shí)加強(qiáng)産品力，提升項(xiàng)目性價(jià)比，從而打動(dòng)購(gòu)房者。除了價(jià)格上的讓步會(huì)吸引一部分購(gòu)房者，被“自住型商品房”吸引的剛需群體，在階段性觀望之後也有可能重回商品房市場(chǎng)。東亞新華地産行銷總監(jiān)賈玉鵬也認(rèn)為，目前北京市場(chǎng)正在經(jīng)歷“暫時(shí)性”的休整，購(gòu)買力不存在問(wèn)題，供不應(yīng)求還是事實(shí)。

　　在任啟鑫看來(lái)，2014年房地産市場(chǎng)正在進(jìn)行趨勢(shì)性的調(diào)整，雖然樓市並未出現(xiàn)整體價(jià)格跳水，但成交量萎縮並不能否認(rèn)，真正決定市場(chǎng)的是購(gòu)房者。

　　□案例展示

　　置業(yè)門檻低成熱銷法寶

　　記者從亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的上周商品住宅和公寓成交套數(shù)排名的表格中看到，位居前兩位的是位於地鐵6號(hào)線常營(yíng)站的常楹西元兩類産品，其中常楹西元上周(5月5日-5月11日)成交了92套，位居該榜單第一名，而常楹西元的辦公産品——自由派則以85套的成交量位居第二。在需求觀望加劇、部分售樓處空無(wú)一人的情況下，常楹西元卻取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，對(duì)此，業(yè)內(nèi)稱，性價(jià)比高、置業(yè)門檻低是該項(xiàng)目熱銷的法寶。

　　據(jù)記者了解，常楹西元位於朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)板塊，朝陽(yáng)北路與管莊路交界處東南500米，項(xiàng)目佔(zhàn)地約11萬(wàn)平方米，總建築面積約32.88萬(wàn)平方米，擁有約5萬(wàn)平米辦公及配套商業(yè)。交通便捷，距離地鐵6號(hào)線常營(yíng)站較近，同時(shí)還有多條交通幹道。上週五記者趕到其售樓處時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然非週末，但售樓處大約還有六七組客戶在諮詢樓盤的相關(guān)情況。該項(xiàng)目的銷售告訴記者，週末更熱鬧，看房的人更多。

　　一位購(gòu)房者表示，常楹西元的位置比較好，近鄰地鐵6號(hào)線常營(yíng)站，周邊交通方便，還是精裝修的産品，“節(jié)省精力，上下班也方便，性價(jià)比還行?！?/p>

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目自由派的成交均價(jià)為23695萬(wàn)元/平方米（建委網(wǎng)截止到昨天27095元/平方米。據(jù)記者了解，本期成交為公司員工內(nèi)部特惠房源。按照其兩種戶型37平米和57平米計(jì)算，37平米的總價(jià)90萬(wàn)左右，而57平米的總價(jià)140萬(wàn)左右，首付一半即可，對(duì)於北京某接近六環(huán)項(xiàng)目房?jī)r(jià)直逼25000元/平方米而言，這樣的置業(yè)門檻相對(duì)較低。

　　提前蓄客促使單日銷售8億

　　在北京熱點(diǎn)區(qū)域中，高端項(xiàng)目扎堆的亦莊一直是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。5月10日，位於亦莊核心區(qū)的楓丹壹號(hào)二期開(kāi)盤，當(dāng)日成交破8億。

　　據(jù)了解，楓丹壹號(hào)二期主推95平米全南向三居、115-145平米南北通透四居。戶型沿襲了一期經(jīng)典的“N+1”戶型設(shè)計(jì)，較高的得房率吸引不少改善型客群。

　　目前楓丹壹號(hào)所在的涼水河以西板塊，除了分佈著緊鄰南海子公園的楓丹壹號(hào)、中信府外，距其五公里左右，聚集金域東郡、亦莊金茂悅、北京城建海梓府等3個(gè)項(xiàng)目。由於這些項(xiàng)目都提供精裝修，售價(jià)在33000-40000元/平方米，在共同推升改善區(qū)域樓市品質(zhì)的同時(shí)，相似的産品與定位也讓該區(qū)域成為今年北京樓市競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域。今年4月，北京城建海梓府打出28800元/平方米起價(jià)格，成為區(qū)域價(jià)格降幅最明顯的項(xiàng)目。

　　融創(chuàng)中國(guó)北京行銷中心總經(jīng)理樓艷青在接受媒體採(cǎi)訪時(shí)表示：“2014年是市場(chǎng)分化的一年，城市與城市的分化，同一城市不同項(xiàng)目之間也有分化。市場(chǎng)好的時(shí)期，大家都賣得不錯(cuò)，但也有賣得不好的項(xiàng)目；市場(chǎng)不好的時(shí)期，也有持續(xù)熱銷的項(xiàng)目。當(dāng)市場(chǎng)不好時(shí)，産品力和項(xiàng)目品質(zhì)就尤為關(guān)鍵。但不管任何市場(chǎng)，項(xiàng)目的表現(xiàn)都會(huì)各有韆鞦，從西山壹號(hào)院到融創(chuàng)北京其他項(xiàng)目一直都能持續(xù)保持好業(yè)績(jī)，究其原因，主要是融創(chuàng)一直保持高端精品的戰(zhàn)略?！?/p>

　　亦莊區(qū)域一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，楓丹壹號(hào)二期熱銷也與項(xiàng)目前期品牌認(rèn)知度較高以及蓄客期充分有關(guān)。據(jù)悉，楓丹壹號(hào)項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)具有較高認(rèn)知度，此外，今年3月底，楓丹壹號(hào)二期樣板間，充足的蓄客期也為項(xiàng)目單日銷售8億提供保障。

　　降價(jià)也非萬(wàn)能法寶

　　接連接到不同銷售人員的追問(wèn)電話後，吳女士心裏很是沒(méi)有底了。

　　上週五，吳女士去亦莊辦事，順道去了趟城建海梓府，因?yàn)槁?tīng)説這個(gè)項(xiàng)目入市後成交一直很不好，最近價(jià)格有優(yōu)惠。售樓處裏很是冷清，吳女士和朋友自然受到週到的接待和介紹。售樓人員反覆強(qiáng)調(diào)自己6000元的豪華精裝修和附贈(zèng)面積，聽(tīng)得吳女士頗為心動(dòng)。聽(tīng)完介紹，吳女士很直接地問(wèn)現(xiàn)在項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)惠是怎樣的。銷售人員才説從4月26日開(kāi)始拿出100套房與中原地産搞了個(gè)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，價(jià)格優(yōu)惠力度很大，另外團(tuán)購(gòu)價(jià)6萬(wàn)抵14萬(wàn)，即省8萬(wàn)。

　　在銷售情況公示欄處，吳女士看到海梓府開(kāi)售的4棟樓均未銷售完，銷售情況最好的15、16號(hào)樓也是預(yù)訂的多已售的少。銷售人員説15、16號(hào)樓原來(lái)的價(jià)格是3.5萬(wàn)、3.6萬(wàn)，現(xiàn)在活動(dòng)折扣價(jià)在3.2萬(wàn)、3.3萬(wàn)。當(dāng)吳女士表示這個(gè)價(jià)格優(yōu)惠力度不夠時(shí)，銷售人員立刻表示具體情況具體分析，並很快從後臺(tái)查到了吳女士相中的兩個(gè)戶型的價(jià)格，折算後，均價(jià)僅為3萬(wàn)元，也就是説一下就降了15%。這個(gè)降幅讓吳女士頗有些吃驚，看看蕭條的售樓處，再聽(tīng)著售樓人員熱切地介紹，吳女士的熱度也降了點(diǎn)溫，雖然銷售人員一再?gòu)?qiáng)調(diào)100個(gè)名額只剩6個(gè)了，再不抓緊就恢復(fù)原價(jià)了，但她依然決定繼續(xù)觀望下市場(chǎng)再説。隨後幾天，出差在外的吳女士接連接到海梓府的回訪電話，問(wèn)是否決定購(gòu)買。吳女士很奇怪，從活動(dòng)開(kāi)始半個(gè)月時(shí)間已經(jīng)預(yù)訂了94套房，怎麼這剩下6套過(guò)了幾天還沒(méi)訂完？

　　需求熱度下降致成交慘澹

　　日前，記者走訪了廊坊相對(duì)較為高端且關(guān)注度較高的某項(xiàng)目，受北京市場(chǎng)不好的影響，該項(xiàng)目的售樓處除了記者一行人沒(méi)有其他的看房者。包括廊坊在內(nèi)的環(huán)京樓市歷來(lái)和北京一榮共榮，一損俱損，在北京成交量持續(xù)下滑的情況下，廊坊等城市顯然更為慘澹。

　　目前廊坊的房地産市場(chǎng)和去年年中記者在此採(cǎi)訪時(shí)的場(chǎng)景迥異，曾經(jīng)的熱火朝天如今冷冷清清。去年年中，上述高端項(xiàng)目售樓處人滿為患，從北京過(guò)來(lái)了大量的看房團(tuán)和購(gòu)房者，再加上本地購(gòu)買人群，記者想在售樓處找個(gè)銷售的難度都很大，而如今空無(wú)一人的售樓處寂寥很多。該項(xiàng)目銷售表示，日前看房的人非常少，大家都在觀望，“買漲不買跌的心理作用很大”。

　　一位當(dāng)?shù)氐匿N售總監(jiān)告訴記者，他接到的領(lǐng)導(dǎo)指示是能賣房趕緊賣，“今年的市場(chǎng)我們心裏也沒(méi)底，我們的原則是能出貨趕緊出”。

　　之前對(duì)該高端項(xiàng)目較關(guān)注的王先生告訴記者，因限購(gòu)本想在廊坊買個(gè)大點(diǎn)的住宅，也曾經(jīng)去看過(guò)多個(gè)廊坊的項(xiàng)目，雖然覺(jué)得該高端産品還不錯(cuò)，距離北京的車程也可以接受，但現(xiàn)在有點(diǎn)猶豫。“我怕買了就降價(jià)，砸我手裏，首付的錢也是我辛辛苦苦幾年的血汗錢，我準(zhǔn)備等一段，看看市場(chǎng)情況?！?/p>

　　□業(yè)內(nèi)聲音

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉

　　觀望情緒或有緩解

　　國(guó)內(nèi)樓市從去年呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)發(fā)展至今，樓市觀望情緒蔓延，一線城市也受到影響。由於房地産市場(chǎng)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的高關(guān)聯(lián)度和複雜性，影響到數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)。在現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行、産業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大環(huán)境下，房地産市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言意義重大。但是，像2008年底那樣“180度”的政策調(diào)頭是本屆政府希望避免的，放任市場(chǎng)持續(xù)下行也將有害於宏觀經(jīng)濟(jì)，因此適度合理調(diào)整和干預(yù)，避免市場(chǎng)大起大落是對(duì)目前樓市的主要調(diào)控思路。隨著銀行對(duì)首套房貸款支援力度的增加，未來(lái)樓市觀望情緒將得到一定程度的緩解。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)

　　房企將加速以價(jià)換量

　　今年4月份樓市庫(kù)存壓力空前大，進(jìn)一步增添了樓市的悲觀情緒。庫(kù)存壓力下，部分地方政府的救市心態(tài)蠢蠢欲動(dòng)。目前部分城市進(jìn)行了小幅度的限購(gòu)限貸政策鬆綁，也沒(méi)有招致明顯的打壓，因此預(yù)計(jì)越來(lái)越多的高庫(kù)存城市將加入救市大軍中。地方政府救市，有助於穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。不過(guò)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)並不太景氣，而且越來(lái)越多的房企面臨了資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在地方政府救市的同時(shí)，部分高庫(kù)存的房企也將加速採(cǎi)納“以價(jià)換量”的行銷策略，從而緩解庫(kù)存壓力。

　　高緯環(huán)球研究部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮傑

　　房地産市場(chǎng)會(huì)加速洗牌和整合

　　未來(lái)主要的上市開(kāi)發(fā)商將憑藉良好的資金狀況和多元化融資渠道，增加其在疲軟的房地産市場(chǎng)中抵禦風(fēng)險(xiǎn)的能力，即使遭遇市場(chǎng)動(dòng)蕩，表現(xiàn)也會(huì)好于規(guī)模相對(duì)較小的開(kāi)發(fā)商。雖然當(dāng)前市場(chǎng)的動(dòng)蕩和消極情緒可能在短期內(nèi)給市場(chǎng)前景蒙上陰影，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，基於宏觀環(huán)境方面的一些積極因素的推動(dòng)，我們認(rèn)為住宅銷售仍將會(huì)保持在一個(gè)健康的水準(zhǔn)。