近期， 中信證券 “中信啟航專項(xiàng)資産管理計(jì)劃”(下稱“中信啟航”)獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)成功募集設(shè)立，將於21日在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓?！爸行艈⒑健笔菄鴥?nèi)首個(gè)交易所場內(nèi) 房地産 投資基金産品(REITs)，也是落實(shí)證監(jiān)會(huì)《關(guān)於進(jìn)一步推進(jìn)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見》關(guān)於“研究建立房地産投資信託基金(REITs)的制度體系及相應(yīng)的産品運(yùn)作模式和方案”的重要舉措。

　　近年來，美國 、澳大利亞等海外市場發(fā)展較為成熟的房地産投資基金(REITs)，已成為亞洲資本市場重要的創(chuàng)新金融工具，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，日本、新加坡、韓國等亞洲國家和地區(qū)先後推出了交易所場內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化REITs産品。與國內(nèi)信託公司大量發(fā)行的投資于開發(fā)階段物業(yè)的房地産信託存在本質(zhì)區(qū)別，交易所場內(nèi)REITs産品主要著眼成熟物業(yè)資産的投資和管理，嚴(yán)格限制投資房地産開發(fā)項(xiàng)目，避免成為房地産開發(fā)融資工具。

　　現(xiàn)階段，在我國證券市場推出交易所場內(nèi)REITs産品具有重要意義。一是豐富證券市場投資品種。二是通過參與産品設(shè)計(jì)與運(yùn)作管理，促進(jìn)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)及相關(guān)仲介機(jī)構(gòu)提高自身核心競爭力，形成新的盈利模式。三是以穩(wěn)定分紅為基石、以租金預(yù)期為核心的定價(jià)機(jī)制有助於推動(dòng)房地産理性價(jià)格的形成，成為收入物業(yè)定價(jià)的重要市場標(biāo)桿，促使投資者關(guān)注房地産投資的租金回報(bào)。

　　作為首個(gè)交易所場內(nèi)房地産投資基金，“中信啟航”在産品結(jié)構(gòu)上採用了一些創(chuàng)新模式。一是通過證券公司專項(xiàng)資産管理計(jì)劃、私募基金、特殊目的公司等多層特殊目的載體和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，最大程度保證物業(yè)租金和資産增值轉(zhuǎn)化為投資者收益。二是通過內(nèi)部優(yōu)先/次級産品分層安排，匹配不同類型投資者差異化的投資需求，優(yōu)先級投資者主要獲取相對穩(wěn)定的租金收益，次級投資者主要獲取物業(yè)增值的收益。優(yōu)先級與次級投資者均限定為合格機(jī)構(gòu)投資者。三是通過資産證券化專項(xiàng)資産管理計(jì)劃載體，按照資産證券化相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則在深交所綜合協(xié)議平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　鋻於“中信啟航”在交易結(jié)構(gòu)、收益分配方式等方面的創(chuàng)新性，深交所在為産品提供轉(zhuǎn)讓服務(wù)的同時(shí)，通過為優(yōu)先/次級産品設(shè)置差異化交易門檻、多種渠道提示産品風(fēng)險(xiǎn)差異、加強(qiáng)投資者適當(dāng)性持續(xù)管理等措施，更好地保護(hù)投資者權(quán)益。下一步，深交所將在總結(jié)産品運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、做好風(fēng)險(xiǎn)控制與投資者適當(dāng)性管理的基礎(chǔ)上，積極探索運(yùn)用REITs為保障性住房建設(shè)服務(wù)，繼續(xù)準(zhǔn)備推出面向公眾投資者的REITs産品。