近期標(biāo)普舉辦的媒體研討會(huì)上,點(diǎn)名了一批財(cái)務(wù)杠桿“過(guò)於激進(jìn)”的開(kāi)發(fā)商。其中不乏萬(wàn)達(dá)、富力、旭輝等品牌房企。據(jù)統(tǒng)計(jì),這些公司的共同特點(diǎn)是,2013年債務(wù)增速超過(guò)50%。隨著市場(chǎng)低迷的持續(xù),房企資金壓力再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
負(fù)債經(jīng)營(yíng),是房企普遍採(cǎi)取的經(jīng)營(yíng)方式,然而今年信貸的不斷緊縮和銷(xiāo)售狀況的不利卻使房企的財(cái)務(wù)杠桿“危機(jī)四伏”。除已經(jīng)曝出因?yàn)樨?cái)務(wù)危機(jī)或破産或並購(gòu)的案例之外,不少大型房企的資金鏈也同樣面臨壓力。那麼,房企將如何面對(duì)他們可能加劇的資金鏈問(wèn)題?
資金壓力增加
上海中原地産數(shù)據(jù)顯示,從剔除預(yù)收賬款後的實(shí)際資産負(fù)債率指標(biāo)來(lái)看,今年1季度,23家A股上市房企實(shí)際資産負(fù)債率達(dá)到55%,這個(gè)比例僅次於2008年3季度56%的歷史峰值水準(zhǔn),財(cái)務(wù)壓力明顯。
另外,上海易居房地産研究院的報(bào)告也顯示,2014年一季度商品房銷(xiāo)售金額顯著回落,已由2013年的同比增幅26.3%下滑為同比降幅5.2%,銷(xiāo)售資金回籠驟降。
上海中原地産研究諮詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示,當(dāng)前由於樓市市場(chǎng)低迷,資金回籠速度放緩,導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債率提升,這將對(duì)房企後期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。
負(fù)債經(jīng)營(yíng)是當(dāng)下房企普遍的經(jīng)營(yíng)方式,合理舉債能為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿利益,但舉債不當(dāng)則將使企業(yè)蒙受損失甚至導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。
事實(shí)上,房企深陷資金鏈危機(jī)的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了。2014年以來(lái),媒體關(guān)於各地方性房企倒閉、開(kāi)發(fā)商跑路、資金鏈緊繃等問(wèn)題的報(bào)道頻出,例如浙江興潤(rùn)置業(yè)、廣東光耀、青島君利豪、杭州中都等小型房企。有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)指出,今年房地産銷(xiāo)售前景不明朗,加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加劇烈,小型開(kāi)發(fā)商的信貸環(huán)境正在急速惡化。
然而資金鏈的壓力並非小型房企獨(dú)有,今年上半年,部分品牌房企也出現(xiàn)了股權(quán)收購(gòu)的現(xiàn)象。例如近期融創(chuàng)收購(gòu)綠城不超過(guò)24.31%股權(quán),朗詩(shī)綠色地産收購(gòu)萬(wàn)業(yè)置業(yè)34%股權(quán)等。
在今年6月初融創(chuàng)收購(gòu)綠城的新聞發(fā)佈會(huì)上,宋衛(wèi)平的一席話(huà)或許道出了目前房企“岌岌可?!钡呢?cái)務(wù)現(xiàn)狀,他説:“如果綠城繼續(xù)走下去,壽總(壽柏年)每天都將面臨著巨大的融資壓力?!倍G城選擇融創(chuàng),一部分原因是因?yàn)椤艾F(xiàn)在的市場(chǎng)上,能拿出60億元現(xiàn)金的企業(yè)不多了。”
房企“小心翼翼”
“為了降低資金壓力,房企接下來(lái)的每一步都會(huì)比較謹(jǐn)慎,不會(huì)冒進(jìn)。”某央企房企人士告訴筆者。他表示,今年以來(lái)金融環(huán)境一直比較“糾結(jié)”,儘管房企在融資渠道上做了各類(lèi)調(diào)整,但作用並不大。
這種謹(jǐn)慎首當(dāng)其衝地影響了房企的拿地?zé)崆椤?/p>
據(jù)德佑地産統(tǒng)計(jì),2014年5月,上海市共出讓經(jīng)營(yíng)性用地2幅,合計(jì)出讓面積3.5萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌90%,同比下跌91.8%。
6月以來(lái),上海甚至出現(xiàn)了宅地流拍的現(xiàn)象,德佑地産市場(chǎng)研究部主任陸騎麟表示,房企迫於資金的壓力謹(jǐn)慎拿地,未來(lái)上海土地流拍或推遲競(jìng)拍等情況很可能將頻繁出現(xiàn)。
同策諮詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示,如果短期內(nèi)遭遇的現(xiàn)金流緊張的狀況沒(méi)有辦法通過(guò)銷(xiāo)售、貸款等渠道解決,一些房企很有可能會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn),成為“下一個(gè)光耀”。
對(duì)此,龔敏認(rèn)為,在市場(chǎng)低迷的情況下,房企應(yīng)堅(jiān)持積極跑量的基本原則。因?yàn)檫@樣才能保證資金週轉(zhuǎn)的順暢。因此在跑量方面,房企應(yīng)該更積極,方法也應(yīng)該更多樣。
並非“束手無(wú)策”
在房企的融資環(huán)境日益緊縮的當(dāng)下,通過(guò)積極跑量回籠資金本應(yīng)是房企的當(dāng)務(wù)之急。然而受今年樓市“遇冷”的影響,房企的推盤(pán)熱情卻並不高。
然而推盤(pán)熱情不高並非意味著房企不願(yuàn)意跑量,真正的原因是目前的上海市場(chǎng)普遍存在著“去庫(kù)存”的壓力,房企目前關(guān)注的重點(diǎn)也在於此。
然而也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,降價(jià)跑量並不一定是應(yīng)對(duì)資金壓力的最佳途徑。錦和投資集團(tuán)品牌總監(jiān)沙立松説,“如果降價(jià)之後成交還是沒(méi)起色,那會(huì)使得房企財(cái)務(wù)壓力更大?!?/p>
除通過(guò)跑量回籠資金外,房企仍然有諸多手段來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)下的資金壓力。
在國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境趨緊的背景下,更多的開(kāi)發(fā)商把目光瞄準(zhǔn)了海外。雖然受近期美元強(qiáng)勢(shì)影響導(dǎo)致企業(yè)海外融資成本增加,但這並未明顯拖慢房企“出海找錢(qián)”的步伐。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年前5個(gè)月,十家標(biāo)桿房企(萬(wàn)科、保利、恒大、華潤(rùn)、富力、金地、綠城、雅居樂(lè)、招商、中海)共計(jì)融資600.97億元,其中海外融資436.17億元,佔(zhàn)比達(dá)到72.6%。
此外,6月18日,陽(yáng)光城上市A股的申請(qǐng)也獲得了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。作為典型的高杠桿企業(yè),陽(yáng)光城再融資獲批無(wú)疑將使品牌房企更加從容地面對(duì)資金壓力。
而規(guī)模相對(duì)較小,無(wú)力“出海”的小型房企則把目光投向了P2P網(wǎng)貸公司。但是據(jù)了解,目前P2P網(wǎng)貸公司與開(kāi)發(fā)商合作的資金規(guī)模普遍僅在5000萬(wàn)元—2億元左右。另外,有業(yè)內(nèi)人士透露,目前大多數(shù)P2P網(wǎng)貸公司缺少風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制,此類(lèi)融資手段的潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
□地産評(píng)論員 蔡琦雯
[責(zé)任編輯: 林天泉]
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