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樓市投資增速下滑 投資品質(zhì)成考驗(yàn)房企業(yè)績關(guān)鍵

2014-08-05 10:23 來源:中國新聞網(wǎng) 字號:       轉(zhuǎn)發(fā) 列印

  中新網(wǎng)8月5日電 樓市下半場,投資品質(zhì)成為決定房企未來走勢的關(guān)鍵。

  拿下優(yōu)質(zhì)且價(jià)格合理的土地,能夠迅速去化,並轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金為企業(yè)帶來下一波發(fā)展機(jī)會。而劣質(zhì)地塊,無疑將轉(zhuǎn)為巨大的存貨,死死地拖住企業(yè)發(fā)展的速度。

  2014年樓市再度進(jìn)入低迷調(diào)整期,新開工面積、銷售面積、土地成交面積等多個(gè)指標(biāo)甚至出現(xiàn)負(fù)增長。不過,明星銷售樓盤仍然在低迷期存在,而樓盤得以熱銷的秘訣,則早在拿地時(shí)期起,便考驗(yàn)著開發(fā)商的判斷力。

  而過去幾年“奔赴二三線”、“回歸一線城市”等此起彼伏的拿地大趨勢,也在2014年變著模糊起來。開發(fā)商投資的精準(zhǔn)性,也日益依靠快速、高效且細(xì)緻的研究,而不是趨勢的跟從。

  明星樓盤的背後邏輯

  儘管整體市場低迷,但銷售端仍頻有明星項(xiàng)目在市場中涌現(xiàn)。龍湖地産中期業(yè)績顯示:在蘇州獅山路和北京沙河新拿的兩塊地中,4月,蘇州龍湖·時(shí)代天街首次推盤,當(dāng)月認(rèn)購金額便達(dá)10億元,高居蘇州樓市高端樓盤第一名。而在6月份,北京龍湖·艷瀾新宸首次開盤亮相,便在一小時(shí)內(nèi)成功去化近九成,當(dāng)月認(rèn)購金額逾10億元。

  同樣表現(xiàn)出色的還有五礦萬科如園,這個(gè)位於西山板塊,緊鄰好望山森林公園的高端豪宅項(xiàng)目取得了今年上半年北京高端住宅市場銷售面積和銷售金額“雙料第一”的佳績。

  同樣需要指出的是,在熱銷的同時(shí),上述項(xiàng)目仍舊保持著極高的利潤空間,仍舊在為企業(yè)創(chuàng)造可觀的利潤,這一點(diǎn),與一些依靠打折促銷,甚至低於成本價(jià)回籠資金的“熱銷盤”形成鮮明對比。

  以蘇州龍湖·時(shí)代天街為例,2013年拿地時(shí),該地塊樓面地價(jià)僅為4658元/平米,而到2014年5月,其推出的一期房源銷售均價(jià)已達(dá)17000元/平米。而到2014年7月,時(shí)代天街所處獅山板塊的數(shù)幅地塊出讓的起拍樓面價(jià)都已超過8000元/平米。

  而這些明星項(xiàng)目創(chuàng)造銷售奇跡,同時(shí)盈利可觀的主要原因,則更多在拿地環(huán)節(jié)便已被決定。

  “我們曾經(jīng)以為優(yōu)秀的産品力足以彌補(bǔ)項(xiàng)目在區(qū)域地段、拿地價(jià)格方面的劣勢。但事實(shí)證明我們錯(cuò)了,一個(gè)好的項(xiàng)目,決定性的核心因素只有兩個(gè),地段、價(jià)格。”2014年初,一位top20房企負(fù)責(zé)投資的高管曾在內(nèi)部會議上如此表示。

  未雨綢繆的開發(fā)商早已開始在拿地投資端做出調(diào)整,而投資的精確性在目前這個(gè)樓市調(diào)整期,顯著極為重要。

  拿地邏輯的變化

  據(jù)中房指數(shù)統(tǒng)計(jì),2014年上半年全國300個(gè)監(jiān)測城市土地出讓金總額為12408億元,同比微增0.1%。共計(jì)成交土地14126宗,同比減少20%,成交面積53636萬㎡,同比減少20%。

  開發(fā)商的總體投資偏謹(jǐn)慎。儘管2014年1-6月,一線城市土地出讓金為2598億元,同比增加41%,領(lǐng)跑全國。但很難簡單得出一線城市土地投資是更好的選擇這一結(jié)論,因?yàn)榱硪粋€(gè)數(shù)據(jù)顯示,一線城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到33%,比去年同期上漲5個(gè)百分點(diǎn),同樣領(lǐng)跑全國。

  再好的地塊,溢價(jià)過高,便有開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)已幾乎在開發(fā)商處達(dá)成共識。7月29日下午,北京孫河區(qū)域兩幅土地雙雙流拍便顯示出開發(fā)商對於土地價(jià)格的敏感性,兩幅地塊3.5-4萬元/平米區(qū)間的起拍樓面地價(jià)便是流拍罪魁。

  “地是好地,就是價(jià)格太高了?!蹦成鲜蟹科蟾笨偛迷诮邮苤袊吭u報(bào)道採訪時(shí)如此吐槽。

  而這也正是悖論之處,從地段角度而言,一線城市接近城區(qū)的土地?zé)o疑屬最優(yōu)質(zhì)的地塊。但蜂擁而至的競爭者,不斷被抬高的價(jià)格,已令這樣的土地成為燙手山芋。

  來自CRIC的數(shù)據(jù)顯示,從2011年至2013年,全國土地出讓中71%的地王均位處一線城市,其中38%的地王項(xiàng)目至今尚未開工,具體到單價(jià)地王統(tǒng)計(jì)一項(xiàng),未開工比率甚至超過50%。在樓市盛行高週轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的大背景下,如此開工率足以説明一線城市優(yōu)質(zhì)地塊的開發(fā)艱難。

  獲取好的項(xiàng)目,訣竅似乎有兩個(gè),“快”、“奇”?!翱臁保丛跓狳c(diǎn)區(qū)域土地出讓之初便長期跟蹤研究,在首批土地面世,其他開發(fā)商尚未完成充分研究,決策遲疑之際,搶下首批競爭較少的優(yōu)質(zhì)地塊。龍湖2012年獲取的孫河地塊,以及在2013年獲取的蘇州獅山路地塊便是經(jīng)典案例。

  “奇”,則是避開競爭激烈的土地拍賣市場,採取收購、股權(quán)合作等方式去新拓項(xiàng)目,降低成本。多年來,萬科便是此路徑的領(lǐng)跑者。2014年度,龍湖也採取了擴(kuò)合作的姿態(tài),並尋覓開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)收購的機(jī)會。2014年5月底,其通過股權(quán)交易拿下的南京下關(guān)地塊便是經(jīng)典,僅6000多元/平米的樓面價(jià)也為未來項(xiàng)目銷售留足了盈利空間。

  控制存貨的重要性

  在這個(gè)快速變化的市場,再好的投資,在拉長時(shí)間之後也很可能變得一錢不值。誰都無法精準(zhǔn)把握市場的長週期變化。易居中國房地産研究院副院長楊紅旭便曾坦承,作為地産研究機(jī)構(gòu),目前在對樓市短週期的把握上,已經(jīng)有較高的精確性,但對更長週期的預(yù)測,則幾乎是難以完成的課題。

  對於開發(fā)商也是如此,影響他們投資決策的內(nèi)容之一,便是利用對短期市場走勢還算靠譜的預(yù)測和判斷,在拿完地之後——“快跑”。

  這也決定著高週轉(zhuǎn)依舊是開發(fā)商重要的決勝武器。但僅有此還不夠,項(xiàng)目足夠小,才能跑得快。自2012年起,龍湖等房地産開發(fā)商便在企業(yè)年度戰(zhàn)略中加上了“控規(guī)?!比帧2荒么蟊P,已成為部分開發(fā)商拿地的原則。

  這也是血與淚的教訓(xùn)。大盤開發(fā)容易在短期內(nèi)佔(zhàn)用企業(yè)大量資金這一問題暫且不説,市場的變化也很容易導(dǎo)致大盤項(xiàng)目後期銷售遭遇風(fēng)險(xiǎn)。

  在過去幾年,無數(shù)的案例已在上演。大盤項(xiàng)目在一期開盤熱銷,創(chuàng)下無數(shù)銷售奇跡之後,二三期卻成為無人問津的樓盤,砸在開發(fā)商自己手裏,成為年報(bào)中極為尷尬的存貨數(shù)據(jù)。

  “很多企業(yè)實(shí)際上是被存貨拖死的,在其他行業(yè)已經(jīng)有非常多的先例。”蘭德諮詢總裁宋延慶如是稱。作為趴在賬面上,卻無法折現(xiàn)的紙面財(cái)富,中國房地産市場的存貨也已經(jīng)達(dá)到一個(gè)高位。

  “在房地産上市公司的報(bào)表中,存貨的概念等同於現(xiàn)房?!币晃粚W⒂诜康禺b行業(yè)的證券分析師這樣解釋。在期房銷售已成慣例的今天,現(xiàn)房等同於滯銷産品。

  郊區(qū)大盤,則往往是存貨密集誕生的場所。

[責(zé)任編輯: 林天泉]

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