每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

　　8月下旬，廣東第二家萬(wàn)象城將落戶汕頭。

　　稍早之前的今年4月，全國(guó)第六座萬(wàn)象城在鄭州開(kāi)業(yè)。未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，華潤(rùn)置地全國(guó)第七座和第八座萬(wàn)象城將在重慶、無(wú)錫陸續(xù)開(kāi)業(yè)。而在今年以前，其運(yùn)營(yíng)的五座萬(wàn)象城中，除深圳外，其餘均位於杭州、瀋陽(yáng)、成都、南寧等二三線城市。

　　從中可見(jiàn)，華潤(rùn)置地有限公司（01109，HK）萬(wàn)象城的佈局似有一條清晰脈絡(luò)，即落子二三線城市。在業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為二三線城市商業(yè)地産市場(chǎng)供大於求之際，華潤(rùn)置地為何逆勢(shì)而進(jìn)？

　　記者通過(guò)採(cǎi)訪華潤(rùn)置地副總裁孔小凱、高力國(guó)際董事陳厚橋、高緯環(huán)球深圳總經(jīng)理董韶川發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)置地佈局二三線城市多因拿地機(jī)會(huì)所致。

　　截至目前，華潤(rùn)置地方面並沒(méi)有萬(wàn)象城只進(jìn)軍二三線城市這類説法，孔小凱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)在之所以多建在二三線，主要還是被這些城市所釋放的地塊所吸引。

　　在孔看來(lái)，華潤(rùn)置地在各地佈局萬(wàn)象城時(shí)，有兩方面考慮因素，一是戰(zhàn)略規(guī)劃，二是拿地機(jī)會(huì)?？仔P稱，“當(dāng)然想進(jìn)入一線城市，但要有好的拿地機(jī)會(huì)”，萬(wàn)象城項(xiàng)目只用中心區(qū)域或者將來(lái)可成為中心區(qū)域的地塊。他舉例道，此次進(jìn)軍汕頭，與項(xiàng)目地塊位於核心地帶、拿地時(shí)機(jī)好關(guān)係密切。

　　公開(kāi)資訊顯示，已開(kāi)業(yè)的六座萬(wàn)象城中，深圳項(xiàng)目地處羅湖，杭州項(xiàng)目地處錢江新城，瀋陽(yáng)項(xiàng)目地處金廊、成都項(xiàng)目地處成華區(qū)，南寧項(xiàng)目地處清秀區(qū)，鄭州項(xiàng)目地處二七區(qū)，均是當(dāng)?shù)睾诵膮^(qū)域。

　　這是否意味著，能以合適價(jià)格拿到中心區(qū)域地塊，就可規(guī)劃萬(wàn)象城？據(jù)董韶川介紹，業(yè)內(nèi)選擇商業(yè)地産的落地城市時(shí)，主要考慮四方面，一是城市人口總量，二是每人平均可支配收入，三是該地區(qū)人口結(jié)構(gòu)，四是在當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)習(xí)慣下養(yǎng)成的消費(fèi)意識(shí)。在他看來(lái)，杭州、成都等萬(wàn)象城項(xiàng)目有一個(gè)共性，即當(dāng)?shù)赜凶非髸r(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣。因此他推測(cè)華潤(rùn)置地在考察項(xiàng)目地時(shí)，可能很看重消費(fèi)意識(shí)。

　　“我們考察時(shí)有一份很詳細(xì)的評(píng)價(jià)模型”，孔小凱稱。

　　對(duì)於萬(wàn)象城的佈局風(fēng)格，陳厚橋表示贊同，其早在2010年就曾提出二線城市商業(yè)地産風(fēng)險(xiǎn)小于一線城市，如今仍堅(jiān)持這一觀點(diǎn)，只不過(guò)他給這一定義增添了限定詞，要分商場(chǎng)、商務(wù)而論。

　　在陳看來(lái)，雖然不論一線還是二線城市，當(dāng)下市場(chǎng)均處在供大於求狀態(tài)，但是兩類區(qū)域的特點(diǎn)並不相同。其表示，一線城市盤(pán)子大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，商場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整程度高於二線城市，所以百貨關(guān)門情況更多；二線城市市場(chǎng)相對(duì)較小，雖然寫(xiě)字樓的風(fēng)險(xiǎn)大於一線，但是若能多做商場(chǎng)、少做商務(wù)，並成為獨(dú)一無(wú)二的地標(biāo)性建築，將免受影響。

　　華潤(rùn)置地財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其毛利潤(rùn)率從2010年開(kāi)始增長(zhǎng)放緩，在2011年達(dá)到一個(gè)小頂峰後，便一直在下降。

　　巧合的是，華潤(rùn)置地現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的六座萬(wàn)象城，除深圳萬(wàn)象城外，位於其他二三線城市的五座萬(wàn)象城，均在2010年之後開(kāi)業(yè)。毛利潤(rùn)率下降，是否同華潤(rùn)置地將商業(yè)地産佈局二三線城市有關(guān)？

　　孔小凱解釋稱，毛利潤(rùn)率下降的主因是土地價(jià)格升高，壓縮了開(kāi)發(fā)商的盈利空間，下降主要涉及銷售物業(yè)部分，並不涉及投資物業(yè)。