同策諮詢研究部總監(jiān) 張宏偉

　　 1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈了2014年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)生産總值636463億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.4%。很明顯，在經(jīng)濟(jì)改革的攻堅(jiān)期，當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)處?kù)缎鲁B(tài)。

　　 同時(shí)，從2014年樓市表現(xiàn)看，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、寧波、北京、上海等多個(gè)城市個(gè)別樓盤大幅降價(jià)逆襲之後，南京、廣州、寧波、西安、神木等多地也出現(xiàn)中小房企倒閉破産或“跑路”現(xiàn)象。

　　 那麼，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，2015年房地産市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)如何？筆者認(rèn)為將有如下三個(gè)趨勢(shì)。

　　 一是定向?qū)掦犡泿耪哂型永m(xù)，但對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　 研究顯示，當(dāng)季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)面臨滯漲的壓力，貨幣政策將呈定向?qū)掦牭内厔?shì)。當(dāng)前來(lái)看，2014年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處?kù)哆@一區(qū)間，單純從指標(biāo)意義看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)掦牭奶蒯?，仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間，預(yù)計(jì)隨後存款準(zhǔn)備金率也會(huì)下調(diào)。但是，這並不意味著房地産行業(yè)信貸環(huán)境會(huì)全面寬鬆，筆者認(rèn)為，政策層面對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)控制有可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　 目前，市場(chǎng)庫(kù)存偏大的基本面沒(méi)有改變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍然堪憂，企業(yè)也會(huì)面臨一定的資金問(wèn)題。因此，從2015年上半年銀行信貸大背景來(lái)看，即使央行降息也不會(huì)改變銀行繼續(xù)“惜貸”的行為。

　　 二是2015年大多數(shù)房企資金緊張，“去庫(kù)存”仍然是市場(chǎng)主旋律。

　　 截至2014年12月，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下跌城市的絕對(duì)數(shù)量仍然佔(zhàn)據(jù)主流，並且仍然會(huì)在2015年上半年繼續(xù)延續(xù)。

　　 從2014年12月份36個(gè)大中城市存銷比（庫(kù)存壓力指標(biāo)）變化來(lái)看，由於“救市”、房企衝刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，一線城市及部分二線城市庫(kù)存去化週期回落至合理區(qū)間，但是，庫(kù)存壓力仍然較大、市場(chǎng)去化週期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然佔(zhàn)大多數(shù)。尤其是在2015年初，對(duì)於大多數(shù)城市而言，由於衝刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的意願(yuàn)降低，導(dǎo)致市場(chǎng)去化速度降低，去化週期還會(huì)略有回升，此時(shí)，“去庫(kù)存”仍然是市場(chǎng)主旋律，房?jī)r(jià)在2015年年內(nèi)仍然有下行壓力。

　　 三是2015年經(jīng)濟(jì)有下行壓力，人口增速放緩，人口紅利減少。

　　 總體來(lái)講，當(dāng)前中國(guó)貨幣政策儘管有寬鬆趨勢(shì)，但是還沒(méi)有出現(xiàn)大水漫灌的特徵。從房地産調(diào)控政策走向來(lái)看，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地産市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)向從嚴(yán)方向有太大變化，而是保持寬鬆的姿態(tài)。

　　 筆者預(yù)計(jì)，在經(jīng)歷年初市場(chǎng)重新盤整之後，在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下，樓市會(huì)在3月份以後出現(xiàn)一波入市的行情。短期來(lái)看，樓市接下來(lái)的3～6個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)於一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化週期在15個(gè)月以下的城市），會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

　　 對(duì)於大多數(shù)品牌房企來(lái)講，出於對(duì)業(yè)績(jī)和增長(zhǎng)率的追求，會(huì)在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在2014～2015年市場(chǎng)條件不佳的情況下，他們依然會(huì)試圖達(dá)到15%甚至20%以上的年增長(zhǎng)率，這將導(dǎo)致房地産行業(yè)産能過(guò)剩、供應(yīng)過(guò)多、庫(kù)存高企，形成更大的去庫(kù)存壓力。

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