房地産信託一直是信託資金利用的主要模式之一，也是房地産企業(yè)融資的主渠道之一。今年一季度末信託資金對(duì)房地産的配置比例雖然繼續(xù)下降，但是規(guī)模有較大增長，表明房地産信託仍然火爆。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,國內(nèi)房地産信託相比REITs在份額限制、公募上市、可流通的二級(jí)市場、收益分配等方面存在缺陷，這也成為監(jiān)管層和信託公司進(jìn)行創(chuàng)新的巨大空間。

　　一季度末規(guī)模大增

　　近幾年來持續(xù)的房地産宏觀調(diào)控使信託公司資金對(duì)房地産領(lǐng)域的配置比例一直呈現(xiàn)下降趨勢：2010年為14.95%，2011年為14.83%,2012年下降為9.85%，2013年一季度末為9.40%。

　　今年一季度末信託資金對(duì)房地産的配置比例儘管繼續(xù)下降，但是規(guī)模有較大增長，達(dá)到7701.79億元，重新超過2011年底的規(guī)模。進(jìn)入4月，房地産信託發(fā)行持續(xù)火熱，全月有50款房地産信託産品成立，佔(zhàn)比28.09%，平均募集規(guī)模達(dá)到2.40億元，較平均水準(zhǔn)高出0.89億元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年一季度房地産信託業(yè)務(wù)的恢復(fù)增長與房地産市場的復(fù)蘇有關(guān)。中國人民大學(xué)信託與基金研究所所長周小明表示，“‘新國五條’雖然是為了調(diào)控復(fù)蘇的房地産市場，但是其中兩條則被普遍看作是對(duì)房地産開發(fā)的利好：一是增加普通商品住房及用地供應(yīng)，催生了新一輪的拿地?zé)?，由此帶?dòng)了房地産的新一輪融資需求，給信託公司提供了新的市場空間；二是二手房交易繳納20%的所得稅，平抑了房地産二級(jí)市場的過度交易，卻利好于房地産一級(jí)市場的交易，而信託公司的房地産信託業(yè)務(wù)主戰(zhàn)場一直是在一級(jí)市場，而不是在二級(jí)市場，一級(jí)市場的活躍自然有利於信託公司的風(fēng)險(xiǎn)控制。此外，目前推行的小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略，也為信託公司開展房地産信託業(yè)務(wù)提供了新的機(jī)遇。”據(jù)其介紹，實(shí)踐中有不少信託公司已經(jīng)在研究、開發(fā)、實(shí)施與小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略配套的房地産信託産品。

　　存在巨大創(chuàng)新空間

　　值得注意的是，海外融資日漸成為一些房企特別是龍頭和中型房企融資的重要渠道。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)於其商業(yè)地産而言，RETIs是最適合融資的渠道，不僅融資成本低，而且海外市場金融産品更匹配商業(yè)物業(yè)融資，但目前僅香港資本市場有相關(guān)的渠道。

　　“匯賢房托、越秀房托等上市企業(yè)都是目前REITs的資金來源,通過發(fā)行相關(guān)金融産品實(shí)現(xiàn)商業(yè)地産的融資；而內(nèi)地並無推出REITs的時(shí)間表，無論哪種渠道對(duì)商業(yè)地産而言都顯得水土不服，這也是為何企業(yè)蜂擁前往香港融資的原因所在?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，內(nèi)地房地産信託在份額限制、公募上市、可流通的二級(jí)市場、將當(dāng)年90%以上的收益進(jìn)行分配等方面存在缺陷。這也成為監(jiān)管層和信託公司作出更多實(shí)踐創(chuàng)新的地方。

　　具體來看，在份額限制方面，2004年銀監(jiān)會(huì)《信託投資公司房地産信託業(yè)務(wù)管理暫行辦法》規(guī)定信託公司可以發(fā)行不受份額限制的房地産集合信託計(jì)劃，但實(shí)踐中發(fā)行的房地産信託小額份額（300萬元以下份額）仍受50人限制。在公募方面，《暫行規(guī)定》沒有禁止信託公司不受份額限制房地産集合信託計(jì)劃的宣傳和推介，但絕大部分房地産信託仍採用私募方式。在可流通的二級(jí)市場方面，一方面面臨單位份額金額較大，轉(zhuǎn)讓確有困難；另一方面也存在在哪上市、以及如何公允定價(jià)的問題。

　　而將房地産項(xiàng)目當(dāng)年90%以上收益進(jìn)行分配，是國際上房地産信託投資基金的通行做法，國內(nèi)大部分房地産信託只約定給投資人9%-12%的固定收益?！澳壳巴ㄐ械姆康禺b信託在給到投資者固定收益之後，浮動(dòng)收益部分由信託公司和開發(fā)商分成，這導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過度集中信託公司，事實(shí)上讓信託公司背負(fù)了‘剛性兌付’的責(zé)任。當(dāng)然投資人會(huì)擔(dān)心一旦收益浮動(dòng)，信託公司或開發(fā)商出於各種動(dòng)機(jī)有可能隱藏利潤，但如此一來卻可能影響該産品的後續(xù)融資，長遠(yuǎn)的融資人在一個(gè)完全競爭的市場這麼做成本高昂?！毙吕藗}石研究總監(jiān)莊正説。

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