原標(biāo)題：北京保障房新規(guī)將出臺 不設(shè)收入限製成關(guān)注焦點

　　如果不出意外，北京市保障房的新規(guī)則將在不久後正式出臺。

　　截至7月22日，《北京市基本住房保障條例(草案)》進(jìn)行了兩輪社會意見徵求。第一輪是由北京市法制辦發(fā)佈，第二輪則是通過北京市人大進(jìn)行。

　　在這個條例草案中，出現(xiàn)了以往沒有的新思路，比如保障房封閉式運作，對申請者不再作收入限制，對騙購騙租行為提高懲罰力度等。

　　“如果順利，這個條例很有可能在明年年初出臺，那將是走在全國前列的立法實踐，對全國的保障房立法都有引導(dǎo)意義。”北京市律師協(xié)會主席、中倫律師事務(wù)所合夥人張學(xué)兵説。

　　騙租騙購能否得到遏制

　　8章69條，《北京市基本住房保障條例(草案)》試圖解決以往保障房建設(shè)、運作、分配等環(huán)節(jié)中存在的種種問題。

　　按照該條例草案的第一條，立法目的是為保障本市城鎮(zhèn)居民基本住房權(quán)利，完善本市城鎮(zhèn)基本住房保障制度，實現(xiàn)住有所居目標(biāo)。這也就是説，保障房的功能被明確為基本居住，而非投資獲益。

　　如果以2007年9月北京市政府頒布廉租房和經(jīng)適房管理辦法為標(biāo)誌，北京市已經(jīng)先後出臺了住房保障有關(guān)規(guī)範(fàn)性文件200余個。

　　但在多年來的保障性住房運作中，這個問題一直困擾著市場和管理部門。

　　“這麼多年來，北京市的保障房種類繁多，但又沒有真正解決居民的住房困難問題?！睆垖W(xué)兵説。

　　張學(xué)兵多年從事房地産領(lǐng)域的法律糾紛處理，同時，作為北京市的人大代表，他在今年年初對北京市的保障房進(jìn)行了調(diào)研。

　　調(diào)研的結(jié)果讓他意外又不意外。意外的是，儘管北京市對保障性住房投入了不少的力量，但不論是高收入者，還是低收入者都有意見，都不滿意。不意外的是，以往保障房制度的漏洞造成了大量問題。

　　“以經(jīng)濟(jì)適用房為例，最初的制度設(shè)計沒有考慮週全，使得這種保障房變成有一定限制的商品房。”張學(xué)兵説，購買者以很低的價格獲得經(jīng)濟(jì)適用房，卻能在數(shù)年之後將其上市交易，儘管政府規(guī)定上市交易要繳納土地補(bǔ)償款，但代價僅僅是售價的1%。

　　在張學(xué)兵看來，保障房市場和商品房市場沒有完全分開，直接導(dǎo)致保障房分配中的騙租騙購。

　　今年年初，張學(xué)兵在北京市人大會上提出立法建議案，要求制定並出臺保障房條例，以重新界定保障房市場，構(gòu)建真正意義的保障房體系。

　　不僅張學(xué)兵，北京市人大代表李國也在年初的北京市人大會上提出了保障房的這個困境。在他看來，由於存在兩限房和經(jīng)適房等産權(quán)式保障房，部分這類保障房的購房人將保障房變成投資獲利的手段。比如按現(xiàn)行政策，經(jīng)適房在補(bǔ)繳綜合地價款後即獲得上市交易的資格，由於房地産市場價格快速增值，房屋的增值部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過購買原值和補(bǔ)繳的綜合地價款，能夠産生極大的利益空間。

　　7月18日，審計署發(fā)佈針對保障安居工程的審計公告，結(jié)果顯示，2013年有4.75萬戶不符合條件家庭違規(guī)享受保障性住房實物配租(售)1.93萬套、住房貨幣補(bǔ)貼5035.99萬元。

　　這並不是2013年才出現(xiàn)的新情況，4年前審計署就對保障安居工程進(jìn)行專項跟蹤審計，每年都有上述情況發(fā)生。

　　已經(jīng)進(jìn)行了兩輪社會意見徵求的《北京市基本住房保障條例(草案)》試圖破解這個難題。條例草案拿出了兩個具體的辦法，其一是建立全市統(tǒng)一的保障房資訊系統(tǒng)，其二就是提高懲罰力度。

　　條例草案中特別列出了對騙租騙購的懲罰標(biāo)準(zhǔn)。那些不符合條件但已獲取保障性住房的，除了被收回保障性住房，按照市場價格補(bǔ)繳承租或者承購期間的租金，還要處10萬元以上20萬元以下罰款。已領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼的，停發(fā)並追回租賃補(bǔ)貼，並處領(lǐng)取補(bǔ)貼數(shù)額1倍以上3倍以下罰款。有上述違法行為的保障對象自行政處罰執(zhí)行完畢之日起5年內(nèi)，不得再次申請住房保障。

　　不僅如此，對出具虛假證明材料的有關(guān)單位、個人，其直接責(zé)任人員將被處5萬元以上10萬元以下的罰款。

　　而在此之前，處罰標(biāo)準(zhǔn)是退回已購住房或按同地段商品住房價格補(bǔ)足購房款，並沒有額外的懲罰。

　　是否會增加審核成本

　　按照北京市公開的數(shù)據(jù)，“十一五”以來，北京市共建設(shè)籌集各類保障性住房102萬套，解決了約80余萬戶家庭住房困難問題。但張學(xué)兵在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，保障房面臨著供應(yīng)不足的困境。除了保障房開工建設(shè)數(shù)量不足外，準(zhǔn)入門檻高，審批程式複雜，從而導(dǎo)致保障房建成之後空置，是供應(yīng)不足的另一個根本原因。

　　中國社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜在研究中也發(fā)現(xiàn)了這個問題。“包括北京在內(nèi)，全國的保障房市場都存在空置問題，賣不出去、租不出去的現(xiàn)象同時存在?！蓖酐惸日h，這已經(jīng)導(dǎo)致了資源的錯配。

　　就在去年年初，北京最大的公租房項目——京原家園就遭遇尷尬，三成家庭放棄選房，放棄的理由是等待有産權(quán)的限價房。

　　多年來，收入限制一直是保障房申請的硬性要求，而這一標(biāo)準(zhǔn)相對過低，“努力工作就會被擋在保障房門外”成為很多人申請保障房的尷尬。

　　在此次條例草案中，收入不再成為申請保障房的必要條件。按照條例草案第四條，北京市城鎮(zhèn)基本住房保障的對象，包括本市城鎮(zhèn)住房困難家庭和個人。而保障方式則有3種：配租型保障性住房、配售型保障性住房和發(fā)放租賃補(bǔ)貼。

　　不僅如此，條例草案還提出，要為穩(wěn)定就業(yè)且住房困難的外來務(wù)工人員提供支援和幫助。

　　看到不再對保障房申請者進(jìn)行收入審查，汪麗娜覺得非常意外?！斑@在全國還是特例，別的城市都還沒有這樣的規(guī)定，這是不是意味著所有北京市民都可以申請保障房？這樣做是不是要回到房改前的老路上，大家都等著政府分配房子？”

　　北京市住建委主任楊斌在説明該條例立法情況時特意提到取消收入限制的意義，認(rèn)為體現(xiàn)了平等保障原則。

　　對這個問題，張學(xué)兵有不同的看法。在他看來，取消收入審查，反倒能進(jìn)一步降低審核成本，實現(xiàn)最大範(fàn)圍的保障。

　　“邏輯上説，只要是北京市住房困難的城鎮(zhèn)居民，都有權(quán)利獲得基本的居住保障?！睆垖W(xué)兵説，取消收入審核，保障房的分配變成單一標(biāo)準(zhǔn)，即沒有住房或住房困難，未來通過住房資訊聯(lián)網(wǎng)，則可以很容易實現(xiàn)對這個標(biāo)準(zhǔn)的審核。

　　在張學(xué)兵看來，理論上存在高收入者侵佔保障房資源的可能，但實踐中可能性很小。保障房只保障基本生活需要，基本是小戶型，很難滿足高收入者的住房需求。另一方面，由於條例草案規(guī)定保障房實施封閉式管理，將不再具備投資屬性，高收入者也沒有機(jī)會通過保障房來實現(xiàn)投資收益。

　　按照條例草案，未來保障房實施封閉式管理，配售型保障房即使上市流通，也只能由政府回購。這意味著，利用保障房獲利的可能被終結(jié)。

　　“對配售型保障房再上市，未來可能有兩種方式，一是政府回購，二是在政府監(jiān)督下，出售給保障房輪候家庭?！睆垖W(xué)兵説。

　　在張學(xué)兵看來，在住房保障分配上，還要注意保障預(yù)期，每年北京市提供多少套保障房，用多長時間能輪到每一個具體的申請者，這些資訊要讓申請者能看到?！熬唧w説就是要改變輪候規(guī)則，不能用搖號的方式，要根據(jù)收入、家庭人口、年齡等綜合因素排出優(yōu)先順序來。剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人不應(yīng)該排在已經(jīng)上有老下有小的住房困難家庭前。”

　　保障與市場的邊界該如何劃清

　　實際上，從北京市今年的土地供應(yīng)計劃來看，保障房、自住型商品房、商品房的土地供應(yīng)比例達(dá)到1.3：1：1，保障房和帶有保障色彩的住房供應(yīng)規(guī)模已經(jīng)超過商品房。

　　此次條例草案又將保障房的申請標(biāo)準(zhǔn)放開，北京市所有無住房或住房困難的家庭、個人都有資格申請。

　　這樣的變化已經(jīng)引發(fā)不同看法。

　　在汪麗娜看來，保障歸保障，市場歸市場，住房問題上市場化的方向不應(yīng)該放棄，政府應(yīng)該做的是兜底線、補(bǔ)短板，而不應(yīng)該養(yǎng)懶人。

　　“搞出這麼多政府主導(dǎo)的住房，管理會成為大問題?！蓖酐惸日h，個人、家庭的經(jīng)濟(jì)狀況是動態(tài)的，政府部門如何能夠隨時掌握這些資訊，從而調(diào)整保障房的分配？對那些騙租騙購者，政府部門需要投入多大的財力、人力才能夠真正識別？又需要多少執(zhí)法人員才能夠保證這些規(guī)則的落實？

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總胡景暉對保障房覆蓋範(fàn)圍擴(kuò)大並不樂觀，在他看來，我國內(nèi)地人口眾多，不可能像新加坡那樣由政府提供85%的住房，能覆蓋15%～20%的人口就已經(jīng)很不錯了。

　　“保障的範(fàn)圍不應(yīng)劃的太大，市場化來解決住房問題的方向還應(yīng)該堅持，未來房地産市場上，保障房、自住型商品房、商品房的邊界要劃清楚，以杜絕以往通過保障房獲利的現(xiàn)象發(fā)生。”胡景暉説。

　　也有相反的看法。北京市銘滔律師事務(wù)所合夥人孫濤一直從事房地産法律糾紛工作，在他看來，住房保障範(fàn)圍應(yīng)該擴(kuò)大，住房市場應(yīng)該以保障房為主，而不應(yīng)該以商品房為主。

　　“從某種意義上看，商品房解決不了低收入者的住房需求，也解決不了夾心層的住房需求。”孫濤説，居住是基本的生存權(quán)，需要政府提供更多的保障來實現(xiàn)。

　　在張學(xué)兵看來，從我國房地産市場十幾年的發(fā)展來看，一個很大的遺憾是沒有把經(jīng)濟(jì)適用房的政策加以完善，政府忽視了住房的公共屬性，將房地産業(yè)作為支柱産業(yè)來發(fā)展，導(dǎo)致了很多怨言。此次的條例草案是對住房保障體系的一次修正，未來面臨的最大挑戰(zhàn)是退出機(jī)制。

　　“比如配售型保障房的再上市，按照條例草案規(guī)定是政府回購，那麼政府以什麼樣的價格回購才算合理？”張學(xué)兵説，還有那些不把保障房作為居住目的的家庭和個人，如何識別並加以處分？從目前情況看，往往面臨法不責(zé)眾的尷尬，如果要嚴(yán)格落實相關(guān)法律法規(guī)，又需要相當(dāng)?shù)膱?zhí)法成本。這些都會是政府面臨的巨大挑戰(zhàn)。(記者 李松濤)