原標(biāo)題：地方寄望四大行放鬆房貸刺激樓市 專家稱空間有限

　　從22日下午到23日晚上，央行即將發(fā)文四大行放鬆限貸的傳聞不斷發(fā)酵，也不斷反轉(zhuǎn)。截至23日晚21時，《經(jīng)濟參考報》記者採訪的結(jié)果是，四大行均表示目前尚未有明確資訊發(fā)佈。雖然如此，接受採訪的市場人士認為，傳言既折射出一些地方政府和市場參與者對樓市回穩(wěn)的渴望，也反映了“放鬆限購沒效果，放鬆房貸是關(guān)鍵”的事實。一旦傳言成真，將對市場預(yù)期産生較大提振。

　　有專家認為，至少現(xiàn)在還很難對這個傳言進行證實或者證偽，但有兩點是可以肯定的：一是，即使有這回事，各家銀行放鬆房貸的空間也是有限的。二是，可以預(yù)見，根據(jù)銀行業(yè)監(jiān)管部門一貫的表態(tài)，支援自主性住房需求，抑制投機需求，這應(yīng)該是房貸業(yè)務(wù)堅持的底線。

　　傳言

　　銀行澄清難擋放鬆預(yù)期

　　22日市場傳言稱，央行已經(jīng)通知四大行，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款，同時二三套房貸款也可恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，消息稱“房貸還清可享首套房按揭政策”。23日，又有傳聞稱興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行對首套房認定已經(jīng)執(zhí)行“認房不認貸”。

　　對此，四大行統(tǒng)一口徑表示，房貸認定鬆綁暫無消息。工行進一步表示，“工行認真貫徹國家有關(guān)房地産市場發(fā)展的政策導(dǎo)向，一直以來積極支援個人住房和房地産開發(fā)的合理信貸需求。我們正密切關(guān)注房地産市場的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，並將及時做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)?！逼职l(fā)銀行表示“我行未獲悉相關(guān)政策資訊，目前仍嚴(yán)格執(zhí)行認房認貸的政策?！迸d業(yè)銀行也稱，“截至目前，興業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的客戶準(zhǔn)入條件和信貸政策未進行調(diào)整。”

　　目前，除少數(shù)地區(qū)外，在大部分地區(qū)，尤其是國內(nèi)一線城市，對個人住房貸款二套房的認定均實行“認房又認貸”的原則，即以家庭為單位，只要曾經(jīng)申請過住房按揭貸款，即便賣了首套房子、名下無房，且還清貸款，再申請按揭貸款，也都要以二套房貸計算。而若政策放鬆至“認房不認貸”，就意味著將以家庭擁有的房屋數(shù)量來認定是否為第二套房，而不再以貸款記錄來認定。只要購房者證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。銀行辦理貸款時，不會考慮購房者歷史貸款記錄。

　　對此，儘管多家銀行相繼澄清目前的房貸政策並未有所調(diào)整，但大部分市場人士認為房貸政策將鬆綁的消息具有一定真實性，有市場人士稱，銀行否認的是目前政策出現(xiàn)調(diào)整，但是對“監(jiān)管層已經(jīng)吹風(fēng)，未來政策有放鬆可能”並未否認。據(jù)媒體報道，某大行內(nèi)部召開會議，研究了關(guān)於首套房認定、支援房地産信貸投放、加大房貸利率優(yōu)惠力度的方案。

　　融360信貸專家徐瑾認為，如果後期有相關(guān)政策出臺，存在首套房“認房不認貸”的可能。因為之前“認房又認貸”不是很合理，扼殺剛需購房者和改善型住房需求者。此外，銀監(jiān)會與央行當(dāng)時發(fā)文時也沒有明確規(guī)定首套房認定標(biāo)準(zhǔn)，都是以商業(yè)銀行為準(zhǔn)，所以在這方面仍有很大優(yōu)化空間。

　　緣由

　　地方寄望放鬆房貸

　　事實上，多位市場人士在接受記者採訪時表示，四大行放鬆限貸的傳聞並非空穴來風(fēng)。

　　C R IC研究中心研究員姜倚文表示，從7月份開始，經(jīng)濟數(shù)據(jù)明顯走弱，多個指標(biāo)出現(xiàn)了罕見的超預(yù)期下滑，前期微刺激作用已經(jīng)大大弱化，經(jīng)濟下行的壓力越來越大。

　　國家統(tǒng)計局日前公佈數(shù)據(jù)顯示，1至8月，全國房地産開發(fā)投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1月至7月回落0.5個百分點，已連續(xù)7個月下滑。1月至8月，房地産開發(fā)企業(yè)土地購置面積20787萬平方米，同比下降3.2%；全國房屋新開工面積114382萬平方米，同比下降10.5%。

　　此外，居民購房意願也在不斷下降。央行日前發(fā)佈第三季度居民儲戶調(diào)查報告顯示，居民投資房地産的熱情繼續(xù)下降，未來3個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民佔比14.2%，較上季度下降0.2個百分點。

　　在此背景下，鋻於地方放鬆限購難解下滑之困，政府又紛紛出臺第二輪房地産支援政策。9月23日，青島發(fā)文表示實行“認房不認貸”。青島市國土資源和房屋管理局發(fā)佈《關(guān)於完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》指出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。9月17日，福州也發(fā)文表示“認房不認貸”。福州政府對首次購買普通住房和首次購買改善性普通商品住房進行了定義，居民家庭為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房(含二手房)的行為，屬於首次購買改善性普通商品住房。此外，湖北省更是發(fā)文提出下調(diào)首套房貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　對此，中原地産市場總監(jiān)張大偉表示，地方政府積極呼籲鬆綁信貸，一方面給市場信心，增加市場購房者救市預(yù)期，另一方面，則是將穩(wěn)增長的壓力轉(zhuǎn)移到銀行。

　　有限

　　房貸放鬆空間不大

　　今年以來，房地産貸款風(fēng)險被監(jiān)管層高度重視，並一再對銀行強調(diào)做好風(fēng)控，但是對於按揭貸款，監(jiān)管層也幾次釋放出信貸支援的信號。2014年上半年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作暨經(jīng)濟金融形勢分析會議上，銀監(jiān)會主席尚福林表示，要嚴(yán)格控制信用風(fēng)險擴散，重點監(jiān)控房地産、政府融資平臺、産能嚴(yán)重過剩等領(lǐng)域風(fēng)險，在房地産貸款領(lǐng)域，要優(yōu)先支援居民家庭首套住房需求。

　　從上市銀行今年半年報數(shù)據(jù)上看，16家上市銀行新增的涉房貸款(包括開發(fā)貸和按揭貸)餘額達12.88萬億元，今年上半年新增了1.09萬億元，較上年同期增長了16.46%。從貸款集中度來看，上市銀行的涉房貸款佔總貸款比例在14%至30%之間，建設(shè)銀行佔比達29 .07%；民生銀行佔比最低，僅14.63%。其中，銀行個貸業(yè)務(wù)中的房地産按揭貸款餘額合計為9.06萬億元，較2013年年底的8.24萬億元增長超過了8000億元，增幅為9.95%。這意味著，上市銀行的房地産按揭貸款增速快於開發(fā)貸等對公涉房貸款。

　　建行相關(guān)負責(zé)人在半年報業(yè)績發(fā)佈會上表示“建行對於個人住房按揭貸款一直是支援態(tài)度，上半年新增住房按揭貸款2021億元。我們對中國房地産發(fā)展有信心，相信其未來還會有一段輝煌時期。眼下的情況是，過去幾年衝得太猛，發(fā)生回調(diào)。如此調(diào)整，非常必要。”

　　銀監(jiān)會副主席王兆星認為，目前房地産貸款個人按揭貸款佔整個房貸的75%左右，這顯示出目前的房地産貸款更多是支援個人住房的需求“銀監(jiān)會將繼續(xù)實施差別化的房貸政策，大力支援首套居民住房按揭貸款，同時抑制投資和投機需求?！蓖跽仔谴饲氨響B(tài)稱。

　　不過，據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者了解，在過去一兩年內(nèi)，有部分股份制銀行、城商行逐漸退出了按揭貸款業(yè)務(wù)，一位股份制銀行個人金融部人士坦言，“按揭貸款回收週期過長，貸款利率較低，在銀行信貸額度有限的情況下，會出於收益的考慮，主動將資源配置到收益高的業(yè)務(wù)上?！?/p>

　　也有銀行人士指出“如果首套房按揭貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率，銀行基本賺不到錢，更不用談打折優(yōu)惠。目前，銀行存款流失壓力大，資金成本不斷提高，因此，對於房貸業(yè)務(wù)每家銀行在大的政策方向下，執(zhí)行力度也不同?！?/p>

　　由於政策導(dǎo)向，民生銀行從6月份開始“重拾”按揭貸款業(yè)務(wù)，但可用的額度並不多。據(jù)記者了解，部分地區(qū)讓銀行棘手的還有“棄房斷供”現(xiàn)象，導(dǎo)致按揭貸款存在違約風(fēng)險。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認為，如果當(dāng)前對房地産信貸政策有一定程度的放鬆，也是為了刺激部分城市住房去庫存，穩(wěn)定房價，緩解銀行出現(xiàn)不良貸款系統(tǒng)性風(fēng)險，但是，放鬆力度不會太大，對於銀行而言也需要平衡收益和風(fēng)險，可以預(yù)見的是，監(jiān)管層會表態(tài)支援自主性住房需求，抑制投機需求，這應(yīng)該是底線。