漫畫／高岳

　　“棄房斷供”,是指貸款購房者停止房屋按揭,放棄該房屋的行為。最近,“棄房斷供”一詞頻頻見諸報(bào)端,浙江杭州、福建寧德、廣東廣州等地都出現(xiàn)了棄房斷供現(xiàn)象,而同樣的現(xiàn)象在蘇州城區(qū)也不少見?！?/p>

　　來自蘇州工業(yè)園區(qū)法院的數(shù)據(jù)顯示,今年1月至8月,該院受理銀行向法院起訴的借款合同糾紛案件大量增加,其中個(gè)人房屋貸款逾期不還案件120件,同比增加68.7%,增幅之大是近幾年少見。而這些案件都有著一個(gè)共同點(diǎn):幾乎所有的業(yè)主都聲稱“無力還款”而斷供。

　　蘇州絕大部分金融機(jī)構(gòu)總部聚集在蘇州工業(yè)園區(qū),該區(qū)法院承擔(dān)了全市很大比例的金融糾紛案件。業(yè)主為何會(huì)將首付、月供以及整套房子棄之不理拒不還貸?棄房斷供會(huì)給購房者、銀行及房地産市場帶來哪些影響?

　　棄房斷供

　　銀行業(yè)主都有話説

　　家住江蘇省蘇州市城東的王先生是2012年3、4月間購買的第二套房。當(dāng)時(shí),蘇州的房價(jià)和全國其他地方一樣,被抬到了新的高位。王先生出於“買漲不買跌”的從眾心理,以不多的首付款與開發(fā)商簽下了買賣合同,又與蘇州某銀行簽訂了《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》。借款80萬元,期限20年。買了房的王先生看著房價(jià)上漲趨勢,想想過幾年賣出去又能小賺一筆。

　　但好景不長,王先生所在行業(yè)不景氣,其公司薪酬、福利大幅降低。更為糟糕的是,由於國家宏觀政策的調(diào)控,房價(jià)漲勢止住了,自己所買的樓盤開始降價(jià)?！胺孔涌們r(jià)跌了快兩成,自己每個(gè)月還要支付幾千元貸款,壓力不小,乾脆斷供?！膘妒?王先生停止了向銀行還貸。銀行方面催要無果,只得拿著合同將王先生告到蘇州工業(yè)園區(qū)法院。

　　原告認(rèn)為,王先生連續(xù)數(shù)月未按時(shí)償還貸款本息,銀行只得將王先生告上法庭,要求解除與王先生之間的借款合同,確認(rèn)銀行對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán),並支付貸款本金、利息及逾期利息、訴訟費(fèi)用。

　　原告還認(rèn)為,對(duì)銀行而言,如果借款人不按合同約定還款,在當(dāng)前樓市現(xiàn)狀下,就有可能造成無法全額執(zhí)行到借款人所欠貸款的結(jié)果,增加銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

　　被告王先生則當(dāng)庭直言:對(duì)借款事實(shí)無異議,表示自己所在單位經(jīng)濟(jì)情況不景氣,經(jīng)濟(jì)困難,無力償還貸款。希望向開發(fā)商退還所購房屋,以降低自己的損失。

　　法院經(jīng)審理後認(rèn)為,原、被告間個(gè)人購房借款、擔(dān)保合同合法有效。合同簽訂後,王先生未按約還款已構(gòu)成違約。原告要求解除合同並立即要求被告支付全部貸款本息的條件已經(jīng)成就。王先生應(yīng)當(dāng)立即歸還原告借款本金及相關(guān)利息、罰息等。且根據(jù)擔(dān)保合同的內(nèi)容,原告就上述房産享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　連線法官

　　近半數(shù)棄房者下落不明

　　據(jù)工業(yè)園區(qū)法院經(jīng)常審理房貸糾紛案件的金法官介紹,斷供案件普遍供房時(shí)間很短,按揭貸款幾乎都是2010年以後辦理的,而且大多數(shù)購房者是購買第二套,甚至是第三第四套房子時(shí)出現(xiàn)的情況。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,除了房價(jià)下跌,持有住房價(jià)格遠(yuǎn)低於個(gè)人繼續(xù)要交納按揭貸款的價(jià)格,導(dǎo)致房屋變成“負(fù)資産”出現(xiàn)主動(dòng)棄房外,更有可能是購房者自身財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題,或者炒房團(tuán)資金鏈斷裂而“斷供”。

　　“第一套房子發(fā)生糾紛的較少,因?yàn)樽鳛閯傂孕枨?購房者往往比較慎重。在為數(shù)不多的‘首套房’斷供案件中,外地籍年輕人佔(zhàn)比較大,且涉案房屋多為被告唯一住房?！苯鸱ü僬h,值得注意的是,業(yè)主斷供後被銀行告到法院,缺席審理較高。被告下落不明或經(jīng)送達(dá)後拒絕出庭的,差不多要佔(zhàn)50%,棄房抵債意圖明顯。

　　據(jù)金法官介紹,審理斷供案件發(fā)現(xiàn),購房者往往有一種典型的從眾心理,就是“買漲不買跌”,房價(jià)越是被抬往高位,越有可能出現(xiàn)售樓處前排隊(duì)搶房的現(xiàn)象。其中一部分購房者隨意性較大,缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),對(duì)自身還款能力沒有正確評(píng)估,一旦遭遇變故,脆弱的履約能力極易喪失,無法承受鉅額貸款,最終會(huì)陷入房産被拍賣的尷尬境地。

　　“棄房斷供表面看來,有人願(yuàn)意虧損首付和已經(jīng)支付過的利息,並搭上維護(hù)了多年的‘信用’,就一了百了。但斷供不僅是信用問題,還涉及違約責(zé)任。棄房也不代表法律責(zé)任可以中止履行。”金法官説。

　　在房貸糾紛中,最不應(yīng)該也最常發(fā)生的就是借款人疏忽大意導(dǎo)致逾期還款的情況。金法官就審理過不少這樣的案子。李先生和江女士是一對(duì)80後小兩口,前幾年向銀行貸款購置了房子。兩人心情好時(shí),會(huì)及時(shí)向銀行還貸,但兩人一吵架,就誰也不去銀行還貸了。

　　今年3月,小兩口的銀行逾期還款記錄達(dá)到了十幾次之多。銀行只得向法院起訴,要求解除貸款合同,並要求小兩口一次性支付剩餘房款、逾期還款的利息及相關(guān)費(fèi)用。這下,小兩口才緊張起來,趕緊支付了拖欠的款項(xiàng)以及罰息,借款合同才得以繼續(xù)履行。

　　“如果借款人逾期還款累計(jì)超過一定次數(shù),銀行可以要求解除借款合同,要借款人立刻償還貸款本金和利息,而且還要支付逾期還款的罰息,這就意味著借款人的房子可能要被拍賣用以清償。”金法官説,即使銀行沒有選擇解除合同,逾期還貸對(duì)個(gè)人信用造成的影響也是不可忽視的,個(gè)人的逾期還款記錄將被記入徵信系統(tǒng),從而影響個(gè)人信用。

　　金法官認(rèn)為,斷供現(xiàn)象頻發(fā),也反映出不少購房者法律意識(shí)淡薄。很多人覺得,斷供以後,“大不了房子我不要了,銀行愛怎麼著怎麼著”。其實(shí)不然。從“斷供棄房”案例看,不管是“供不起”還是“甩包袱”,結(jié)果都是損失慘重。不僅房子沒了,首付、月供也付之東流。如果房子抵掉還不足以支付銀行貸款的話,還會(huì)在個(gè)人信用記錄中留下污點(diǎn),對(duì)個(gè)人未來生活及商業(yè)活動(dòng)將産生諸多障礙,以後再辦理貸款甚至信用卡,都將不被批準(zhǔn)。