瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤博士近日在瑞銀證券滬港通策略研討會(huì)表示，中國(guó)房地産市場(chǎng)這一輪調(diào)整和以往不同，這次是供需不平衡，房地産的供給已經(jīng)超過(guò)實(shí)質(zhì)的需求。

　　房地産已經(jīng)供大於求

　　汪濤近日在上海做了《在房地産下行和穩(wěn)增長(zhǎng)政策中走向“新常態(tài)”》演講，她認(rèn)為房地産對(duì)經(jīng)濟(jì)影響較大，而房地産市場(chǎng)還在繼續(xù)往下走，造成的連鎖反應(yīng)會(huì)繼續(xù)表現(xiàn)出來(lái)，因此她判斷在“金九銀十”之後四季度，明年整個(gè)經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)減速。

　　汪濤預(yù)測(cè)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是7.2%，預(yù)計(jì)三季度7.1%，四季度6.9%，明年的增長(zhǎng)是6.8%。之所以調(diào)低了今年全年和明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，主要是因?yàn)榉康禺b的下滑。

　　汪濤認(rèn)為房地産這一輪調(diào)整和以往不同，過(guò)去十年都出現(xiàn)過(guò)調(diào)整，但這次最大的不同是供需發(fā)生了不平衡，房地産的供給已經(jīng)超過(guò)實(shí)質(zhì)的需求。汪濤為此算了一筆賬，一是城鎮(zhèn)化的需求。很多人認(rèn)為城鎮(zhèn)化導(dǎo)致每年新增城鎮(zhèn)人口兩千萬(wàn)左右，差不多相當(dāng)於七百萬(wàn)戶。但實(shí)際上沒(méi)有那麼多，她認(rèn)為新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的對(duì)城鎮(zhèn)住房需求大概只有300萬(wàn)套，而去年竣工面積大概相當(dāng)於1100萬(wàn)套，包括保障性住房，總體看供應(yīng)量超過(guò)需求量。

　　另外一個(gè)供給超過(guò)需求的是錯(cuò)配，很多房子越來(lái)越多地建在三、四線城市，很多人想去的可能是一線二線大城市，所以就發(fā)現(xiàn)有的大城市房子仍然很緊張，而三、四線城市房子賣不動(dòng)，出現(xiàn)了供求的失衡。

　　而目前房地産庫(kù)存高企，尤其三線城市的銷售已經(jīng)接近25個(gè)月到30個(gè)月的庫(kù)存，一線城市還可以，二線城市也是迅速?gòu)?年的庫(kù)存到了20個(gè)月以上的庫(kù)存，也就是説銷售非常不好。同時(shí)，投資型的需求也在下降，房地産供給超過(guò)了需求，不能支撐之前那樣非常旺盛的房地産市場(chǎng)。

　　扭轉(zhuǎn)下滑局面很難

　　房地産行業(yè)和其他行業(yè)有重要的聯(lián)繫，尤其是鋼鐵、建材，比如挖掘機(jī)、重卡、建築機(jī)械等，汪濤認(rèn)為房地産對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用是30%左右，房地産對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響是非常大的。

　　房地産建設(shè)投資往下走，勢(shì)必影響到房地産的上下游企業(yè)，比如鋼鐵、水泥、建材機(jī)械、化工、交通、汽車、家電等各個(gè)方面，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)往下的拉動(dòng)有很大影響，對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)的負(fù)面影響也是很大的。在這樣的情況下，汪濤認(rèn)為政府一定會(huì)出臺(tái)不同的政策來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)，逐漸放開(kāi)限購(gòu)，最後可能會(huì)放開(kāi)一些房地産按揭貸款方面的政策等等，她預(yù)測(cè)會(huì)在年底之前降低首付和按揭利率。

　　這些政策會(huì)有一定的作用，不過(guò)要想扭轉(zhuǎn)房地産下滑的格局，想要帶動(dòng)一輪新的反彈，汪濤覺(jué)得還是比較難的，因?yàn)檫@次是供給發(fā)生了根本的變化，供大於求。一些政策可以抵消可以減弱房地産放緩的幅度和突然性，但難以扭轉(zhuǎn)局面?！∵B建明