央行“9.30房貸新政”出臺半個多月，已在各地樓市掀起不小波瀾。而作為新政另一個重要武器的房貸證券化也引起了各界廣泛關注。作為上世紀60年代最重要的金融創(chuàng)新之一，美國“兩房”（房利美、房地美）貸款證券化曾大大提高市場資産流動性，但由此引發(fā)的2008年金融次貸危機至今仍在影響著全球經(jīng)濟。如今，這一模式也開始向我國房地産金融領域挺進。

　　業(yè)內人士表示，中國版“兩房”開閘有利於信貸環(huán)境寬鬆，或將撬動10萬億元房貸資金，但同時也要吸取美國房貸證券化速度過快、規(guī)模過大等教訓，嚴防房地産金融泡沫風險。

　　中國版“兩房”啟動，將可拓寬房貸資金來源

　　“９·３０房貸新政”中提出，增強金融機構個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支援證券（ＭＢＳ），專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　業(yè)內人士介紹，ＭＢＳ最早于上世紀６０年代在美國出現(xiàn)，是銀行及儲蓄機構利用其貸出的住房抵押貸款發(fā)行的一種資産證券化産品。美國住房抵押貸款證券在完成利率市場化之後快速發(fā)展，ＭＢＳ餘額從１９８０年的１１１億美元大幅增長至２００７年的９．３萬億美元，極大地促進了美國金融市場和房地産市場的發(fā)展。

　　“ＭＢＳ的作用在於解決商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款造成的期限錯配和流動性問題，拓寬房貸資金來源?！敝貞c大學金融研究中心副主任陳晴指出。央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至２０１４年６月底，房地産貸款餘額達１６．１６萬億元人民幣，其中，個人購房貸款餘額１０．７４萬億元，佔比高達６６．５％?！斑@部分龐大的沉積資産限制了銀行放貸規(guī)模，增加了還貸風險，推高了房貸成本?！币簿褪钦h，一旦我國ＭＢＳ啟動，將可以撬動１０萬億元“龐大的沉積資産”進入房貸渠道。

　　既可賣出“沉積資産”盤活信貸，銀行為何不積極？

　　民生證券分析師鄒恒超認為，若ＭＢＳ得以推行，對購房者和投資者來説都能從中獲益的。過去銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意願不足，通過發(fā)行長期限專項金融債和ＭＢＳ，可增加銀行按揭貸款配置動力，按揭利率也會小幅回落。對於投資者而言，其資金有了流向購房者的渠道，ＭＢＳ會為不同風險偏好的投資者提供相應金融工具。

　　業(yè)內人士介紹，我國ＭＢＳ市場發(fā)展在２００５年才起步，雖然目前政府再次提出鼓勵發(fā)展，但由於配套制度不完善，政策真正落地尚需時日。

　　據(jù)悉，２００５年，國家開發(fā)銀行和中國建設銀行曾作為試點單位，被批準分別進行信貸資産證券化（ＡＢＳ）和住房抵押貸款證券化（ＭＢＳ）的試點。但僅由中國建設銀行分別於２００５年１２月和２００７年１２月在全國銀行間債券市場發(fā)行過兩期ＲＭＢＳ（銀行資産證券化）。

　　“ＭＢＳ難一蹴而就，市場和技術性問題可能會制約ＭＢＳ市場短期的大規(guī)模擴張?！鄙虾Ｆ謻|發(fā)展銀行金融市場部宏觀分析師曹陽説，ＭＢＳ微觀定價中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗估計。此外，目前市場利率風險低、高收益的替代性資産較多，ＭＢＳ資産可能缺乏吸引力。

　　專家指出，由於收益率低，市場需求不足，銀行推行ＭＢＳ的積極性不高。有消息稱，交通銀行、招商銀行等正就房貸證券化展開內部調研，但尚無具體時間表。但工商銀行和平安銀行等向記者表示，暫時還未對ＭＢＳ開展深入研究。廣發(fā)銀行則表示，目前並無相關想法和計劃。

　　“雖然政策提出鼓勵ＭＢＳ的發(fā)展，但是當前情況下起點太低，還需要完善ＭＢＳ相關政策，理順流程，併為銀行提供發(fā)展的平臺，建立非銀行住房抵押貸款公司等?！敝型额檰柛呒壯芯繂T鄭宇潔説。

　　防範風險，應該如何走、又吸取怎樣的教訓？

　　“成也蕭何，敗也蕭何”。作為典型的房地産金融衍生品，ＭＢＳ在促進美國金融市場和房地産市場迅速發(fā)展的同時，也因“兩房”對不良基礎資産多次打包出售，發(fā)展速度過快、規(guī)模過大，最終隨著房地産市場泡沫破裂，引發(fā)了次貸危機，美國房市和金融體系由此陷入嚴重危機。

　　如今，隨著中國版“兩房”的啟動，不少專家和市場人士也表示了擔憂。我們應該如何走，又吸取怎樣的教訓？

　　有分析人士指出，在當前我國整個經(jīng)濟杠桿較高的情況下，過快推進ＭＢＳ可能會加大我國房地産金融風險。此外，ＭＢＳ一旦大規(guī)模發(fā)行，房地産泡沫向金融系統(tǒng)傳導的防火牆將被拆除。山西證券分析師張旭認為，ＭＢＳ和ＲＥＩＴｓ（房地産投資信託基金）為代表的房地産企業(yè)融資工具更加豐富，房地産金融行為更加市場化，風險也進一步被延後且鏈條延長。

　　鄭宇潔提出，推進ＭＢＳ實施，需要防範房地産金融泡沫風險，對購房者的資格審查不能鬆懈，銀行不能僅僅看重自身利益，而不顧房地産市場整體風險，按照審慎原則，加強監(jiān)督和管理。

　　“如果ＭＢＳ僅限于在銀行間市場交易的話，可能會出現(xiàn)銀行之間達成一個相互購買對方産品的默契，以將貸款資産騰挪到表外，逃避信貸監(jiān)管。”財經(jīng)評論員余豐慧表示，中國在利率完全市場化之前，ＭＢＳ發(fā)展的空間將是十分有限的。在我國推進ＭＢＳ還需要科學的頂層設計、完全市場化的利率等。

　　業(yè)內人士還表示，在目前我國房地産市場正在調整的背景下，不宜過快推行ＭＢＳ，這將會增加房地産金融風險，阻礙房地産市場以及經(jīng)濟轉型升級。（記者馮璐、張翅、武衛(wèi)紅）