儘管樓市政策繼續(xù)“鬆綁”的預(yù)期強(qiáng)烈，但房貸利率並未出現(xiàn)明顯鬆動。機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，截至今年1月，大部分一二線城市的首套房貸利率沒有出現(xiàn)明顯變化，只有部分銀行略微向下調(diào)整。但總體而言，85折仍是首套房貸的“底線”。

　　分析人士指出，儘管按揭貸款為優(yōu)質(zhì)行列，但當(dāng)前銀行繼續(xù)下調(diào)房貸利率的動力不大。購房者的實(shí)際成本，只能隨基準(zhǔn)利率而調(diào)整。若房貸利率無明顯變化，其對未來房地産市場的刺激作用將相對有限。

　　多數(shù)城市房貸利率無變化

　　來自興業(yè)證券的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月第二周(1月5日-11日)，四個(gè)一線城市中，只有廣州的一家銀行下調(diào)了首套房貸利率，其餘銀行並無變化。

　　據(jù)悉，上周北京有17家銀行的首套房貸利率低於基準(zhǔn)，其餘7家銀行均與基準(zhǔn)利率持平。其中，最低為農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行，利率為基準(zhǔn)利率的0.88倍。廣州、深圳兩地的銀行中，大多數(shù)的首套房貸利率低於基準(zhǔn)，利率底線也為基準(zhǔn)的0.88倍。上海有17家銀行的首套房貸利率低於基準(zhǔn)，最低的民生銀行利率為基準(zhǔn)的0.85倍。

　　二線城市的情況大致類似。天津、南京的首套房最低貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.9倍，成都、杭州為0.88倍。其中，上周天津有7家銀行下調(diào)了首套房貸款利率，成都有2家銀行出現(xiàn)下調(diào)。

　　從2014年末以來，按揭貸款的利率就已開始下調(diào)。大多數(shù)銀行將首套房貸款的最低利率降至基準(zhǔn)以下，但85折幾乎已成底線。部分銀行還需搭配購買理財(cái)産品，才可獲得較低的利率優(yōu)惠。但對於二套房的貸款利率普遍仍維持在1.1倍的水準(zhǔn)，比之前並無鬆動。

　　次輪鬆綁房貸的起源來自於去年9月30日，央行、銀監(jiān)會出臺《關(guān)於進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對擁有1套住房並已結(jié)清貸款的家庭，購買二套普通商品住房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策，即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。同時(shí)，對於貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　此後，多數(shù)銀行公佈了執(zhí)行細(xì)則，其貸款利率也逐漸有所下調(diào)。

　　刺激樓市作用有限

　　分析人士指出，儘管房貸利率仍有進(jìn)一步優(yōu)惠的空間，但在銀行地方分支行的具體操作層面，住房貸款申請者想要獲得0.7倍的貸款利率難度極大。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認(rèn)為，央行文件中，提及最低7折的首套房貸款下限，但這並非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容。他認(rèn)為，在目前資金價(jià)格水準(zhǔn)上，銀行吸儲難度非常大，7折利率很難實(shí)現(xiàn)。

　　張大偉表示，信貸是對市場成交影響最大的政策，除非繼續(xù)降息，否則購房者很難在現(xiàn)有的政策下得到實(shí)惠。因此，未來信貸層面對房地産市場的刺激恐怕相對有限。

　　但相比之下，公積金貸款方面的優(yōu)惠政策，有可能給購房者帶來利好。未來一段時(shí)間，各地仍可能繼續(xù)在公積金貸款方面出臺優(yōu)惠政策，並可能對市場帶來刺激。

　　當(dāng)前的房地産市場，供大於求的形勢已經(jīng)明確，這可能制約未來的市場交易。分析人士指出，過去多年來，房地産投資、拿地、新開工等指標(biāo)不斷保持高增速，大大增加了房地産市場的供應(yīng)。如今，不少二三線城市出現(xiàn)的“空城”表明，很多城市的供應(yīng)已經(jīng)超出其消化能力，這甚至可能引發(fā)償債危機(jī)。