本報(bào)記者 耿諾

　　“這文件是説，業(yè)主如果不想自己掏錢修屋頂漏水，也不想跟開(kāi)發(fā)商打官司，就可以直接遞交申請(qǐng)走應(yīng)急通道動(dòng)用專項(xiàng)維修資金來(lái)修了嗎？”眼看著雨雲(yún)漸漸聚集，海澱區(qū)百旺茉莉園的孫女士挺著急。

　　市住建委近日出臺(tái)了《關(guān)於簡(jiǎn)化程式方便應(yīng)急情況下使用住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)問(wèn)題的通知》。在幾種特殊情況下，“實(shí)施應(yīng)急維修需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，無(wú)需經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金列支範(fàn)圍內(nèi)專有部分佔(zhàn)建築物總面積三分之二以上的業(yè)主，且佔(zhàn)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”這一條款，引發(fā)了很多關(guān)注專項(xiàng)維修資金（俗稱“公維”）提取市民的議論。特別是對(duì)於一些開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題，是否能使用“公維”呢？

　　樓房“保命錢”

　　會(huì)不會(huì)給開(kāi)發(fā)商埋單？

　　百旺茉莉園是北京有名的漏雨小區(qū)。小區(qū)交付了7年，市民家裏漏了7年，家中有漏水的業(yè)主多達(dá)400多戶。

　　今年春天，百旺茉莉園的物業(yè)公司開(kāi)始徵求意見(jiàn)，主張動(dòng)用“公維”來(lái)修小區(qū)漏水。但“公維”是房屋的“保命錢”，不能隨便動(dòng)。若不是有鄰居提醒，多數(shù)業(yè)主竟然不知“公維”動(dòng)用以後還要補(bǔ)錢。昨日，業(yè)主又發(fā)現(xiàn)，如果徵求意見(jiàn)稿不做更改就施行下去，家裏漏水的業(yè)主直接拿著材料就可以動(dòng)用大家共有的樓房“保命錢”了。

　　這幾天陰雨不斷，家住海澱區(qū)百旺茉莉園一期的關(guān)小姐一臉愁容。自打幾年前住進(jìn)這個(gè)小區(qū)，一到雨天房子就漏雨，屋裏得擺上五六個(gè)水盆，“外頭下大雨，屋裏下小雨”的日子讓她心煩。

　　據(jù)物業(yè)和業(yè)主統(tǒng)計(jì)，百旺茉莉園小區(qū)這幾年遭遇漏雨的家庭達(dá)到400多戶。小區(qū)中，無(wú)論是高層還是多層的花園洋房，上至頂樓，下至一樓，都有漏水現(xiàn)象。眼看困擾業(yè)主已久的問(wèn)題有望解決，卻讓不少鄰居琢磨出別的味兒來(lái)：百旺茉莉園一期入住時(shí)間為2006年5月，還算比較新的小區(qū)，怎麼就要?jiǎng)印肮S”了？

　　“從交付那一年就開(kāi)始漏水，那不是房屋的品質(zhì)問(wèn)題又是什麼？如今不經(jīng)過(guò)大家表決同意，誰(shuí)都能取這錢，不就是拿樓房的‘保命錢’給開(kāi)發(fā)商埋單麼?”小區(qū)業(yè)主群中一位一期業(yè)主忿忿地説。

　　只有取沒(méi)有還

　　“公維”政策缺少追責(zé)環(huán)節(jié)？

　　同樣居住在百旺茉莉園一期的居女士，家中情況還不如關(guān)小姐。從2006年往後的每一年，只要趕上下雨，她家南北方向的飄窗都會(huì)向屋裏漏雨，全家人也只能眼睜睜看著雨水順著飄窗內(nèi)壁往下流進(jìn)地板，想接雨水都沒(méi)法辦。

　　“要能修倒是好，可用‘公維’之後，這錢是不是還得補(bǔ)？”居女士問(wèn)?！百I房時(shí)我交了兩萬(wàn)五千元的公共維修基金，這錢一旦動(dòng)用，回頭也要強(qiáng)制補(bǔ)繳的?！睒I(yè)主李女士所居住的是花園洋房，本身從事相關(guān)行業(yè)的她，在論壇中發(fā)出了呼籲。

　　如果相關(guān)業(yè)主直接可以申請(qǐng)動(dòng)用“公維”，是否意味著開(kāi)發(fā)商就可以借坡下驢逃避責(zé)任？

　　一位深諳物業(yè)管理行當(dāng)?shù)臉I(yè)主透露，按照原來(lái)的老辦法，動(dòng)用維修基金一定要有大多數(shù)業(yè)主或業(yè)委會(huì)的監(jiān)管才可以。如果按照徵求意見(jiàn)稿，有關(guān)的業(yè)主直接備齊材料就可以動(dòng)用，意味著未來(lái)一旦存量資金不足，就會(huì)要所有業(yè)主同時(shí)補(bǔ)繳“公維”。這就意味著，如果有業(yè)主因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的品質(zhì)問(wèn)題而動(dòng)用了“公維”，最終需要補(bǔ)繳的錢，也會(huì)攤到那些堅(jiān)持要開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的業(yè)主頭上。

　　一位不願(yuàn)透露姓名的市住建委物業(yè)專家分析，如果“公維”新政開(kāi)始施行，而對(duì)於樓體損壞原因的認(rèn)定又很寬鬆，那麼逢屋頂漏雨、電梯損壞，相關(guān)業(yè)主直接申請(qǐng)，在無(wú)需經(jīng)過(guò)三分之二業(yè)主同意的情況下就可以動(dòng)用“公維”。問(wèn)題在於，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商遺留的品質(zhì)問(wèn)題，或者物業(yè)疏于保養(yǎng)而導(dǎo)致的電梯問(wèn)題而動(dòng)用“公維”，最後的錢還是要由業(yè)主自己來(lái)補(bǔ)。

　　“這樣的政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司沒(méi)有設(shè)立追責(zé)機(jī)制，整個(gè)體系還沒(méi)有成環(huán)?！边@位專家説。“不過(guò)，按照民法通則，如果有業(yè)主因?yàn)槁┧暾?qǐng)應(yīng)急動(dòng)用了‘公維’，那也可以隨後提起訴訟要求追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。”

　　市住建委回應(yīng)：

　　房屋品質(zhì)有問(wèn)題不應(yīng)動(dòng)“公維”

　　當(dāng)記者帶著正反兩方面意見(jiàn)採(cǎi)訪市住建委物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人時(shí)，這位負(fù)責(zé)人給出的答案，卻完全不一樣?！叭绻诒Ｐ奁趦?nèi)尤其是剛?cè)胱【统霈F(xiàn)了屋頂漏雨?duì)顩r，那應(yīng)該是房屋品質(zhì)問(wèn)題，根本就不應(yīng)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金來(lái)修理，而是讓開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)！”市住建委負(fù)責(zé)人説。

　　2010年6月1日，《關(guān)於加強(qiáng)北京市建設(shè)工程品質(zhì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作的通知》正式實(shí)施，其中明確，建設(shè)單位對(duì)所建設(shè)的工程在設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)的品質(zhì)全面負(fù)責(zé)。這一條，被業(yè)內(nèi)人士解讀為在一般住宅50年的設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)，房屋産生的品質(zhì)問(wèn)題開(kāi)發(fā)商都要負(fù)擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　但百旺茉莉園多數(shù)業(yè)主入住時(shí)，這一條款尚未生效，還有其他方式能夠約束開(kāi)發(fā)商嗎？

　　該位負(fù)責(zé)人表示，由於業(yè)主反映從入住時(shí)房屋就出現(xiàn)了漏雨情況，如果屬實(shí)，則意味著房屋確實(shí)在保修期內(nèi)就出現(xiàn)了問(wèn)題，責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，業(yè)主可以收集這幾年漏水的照片、錄影以及向開(kāi)發(fā)商、物業(yè)報(bào)修的記錄，作為證據(jù)留存以維護(hù)自身權(quán)利。同時(shí)，漏雨修補(bǔ)的黃金時(shí)間是每年3、4月份，就算是要?jiǎng)佑谩肮S”修補(bǔ)，物業(yè)公司也應(yīng)該在前一年年底、第二年年初啟動(dòng)“公維”程式，徵求業(yè)主同意後才能趕上這段黃金時(shí)間。一旦進(jìn)入汛期，再修房屋漏水屬於“應(yīng)急”，品質(zhì)不如在春季修得好。

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