對國內(nèi)樓市而言，資金面一直是先行指標，本世紀以來樓市幾次價格下調(diào)均與流動性收緊有直接關係。在樓市整體下行週期已經(jīng)開啟、三四線城市供應過剩、全球資産告別流動性盛宴、樓市泡沫破滅的傳言甚囂塵上等背景下，近期有關“銀行停止房貸”的消息持續(xù)發(fā)酵，其影響面和深度也在不斷擴大，這可能成為2014年左右樓市走向的最大因素。

　　事實上，2013年三季度之後，銀行已經(jīng)顯露出削減房貸的跡象。由於理財産品等高成本、期限短的資金已經(jīng)成為銀行資金來源主渠道，再加上存款搬家的衝擊、銀行利潤增長的剛性考核，房貸（特別是個人住房按揭貸款）相對於小微企業(yè)貸款、個人消費貸款、信託等高收益資産來説，其收益率低的劣勢暴露無遺。

　　另外，在表外業(yè)務快速發(fā)展的情況下，流動性風險將是銀行未來面臨的主要風險。2013年底，銀行流動性再次出現(xiàn)超常規(guī)緊張，意味著去年6月“錢荒”以來，銀行表外業(yè)務對於流動性的衝擊仍舊嚴重。因此，2014年監(jiān)管層將重點清理銀行的表外業(yè)務，目的之一就是緩解流動性風險。從“次貸危機”看，表外業(yè)務是惡化金融機構(gòu)流動性風險的罪魁禍首，長期資本管理公司、雷曼等表外業(yè)務突出的國際金融機構(gòu)就倒在流動性風險之下。

　　但是，目前個人住房抵押貸款是銀行期限最長的貸款，由於此類貸款無法實現(xiàn)證券化，對於銀行的流動性風險只有惡化而沒有緩解。因此，在尋求利潤和風險平衡的運營規(guī)則下，銀行縮減甚至是取消個人按揭貸款是理性選擇，興業(yè)銀行之所以暫停部分房貸品種，與其表外業(yè)務（同業(yè)）大規(guī)模擴張后流動性風險突出不無關係。

　　而銀行停止發(fā)放房貸，對於房地産開發(fā)貸款的影響較小。目前房企資金來源中，銀行貸款只佔14.1%，而以信託等表外融資為主的融資佔比達38%，以首付款、按揭貸款為主的其他資金佔比達44.6%。因此，即便銀行完全收緊開發(fā)貸款，對於房地産企業(yè)融資的衝擊也很小。

　　在2013年房地産開發(fā)企業(yè)補庫存（拿地、增加新開工）的過程中，銀行給予大力支援，房地産各項貸款餘額同比增長19.1%，高於信貸整體投放14.1%的增速，房地産貸款佔貸款總量比重創(chuàng)歷史新高，達到20.3%，比2012年增長1.1個百分點。從絕對量上看，2013年銀行系統(tǒng)新增房地産貸款2.34萬億，接近2011-2012年的總和。因此，為確保前期所投放開發(fā)貸款、影子銀行融資和行業(yè)上游貸款的安全、維護銀企關係，銀行也不會大規(guī)模停止開發(fā)貸款，由開發(fā)貸款緊縮引發(fā)房企資金鏈斷裂的問題也就不會出現(xiàn)。

　　若銀行調(diào)整資産結(jié)構(gòu)，不論是出於收益考慮，還是流動性風險管理，個人住房按揭貸款被拋棄的概率最大，這是“銀行停房貸”對房地産影響最大的方面。在個人住房按揭貸款中，新房個人按揭貸款部分被停掉的規(guī)模也不會很大。因為新房按揭貸款投放直接關係到項目開發(fā)資金的回籠，也將影響到開發(fā)貸款和以銀行為渠道的影子銀行融資的償還，房地産上游貸款的安全問題也需要考慮。因此，銀行停止新房個人按揭貸款的範圍比較小，即便有的銀行停止此類貸款，也是那些開發(fā)貸款少、表外業(yè)務突出、流動性風險大的少數(shù)中小銀行。而在個人住房按揭貸款中，二手住房按揭貸款被削減的概率較大，因為這類貸款不會衝擊開發(fā)貸款、影子銀行融資，也不會影響到行業(yè)上游貸款安全，也不存在維護銀企關係的問題。

　　另外，“銀行停房貸”折射出的是商業(yè)性金融追求盈利與政策性金融職能之間的衝突，根本在於我國商業(yè)銀行市場化運營之後，沒有在政策性功能卸掉的同時，及時使用政策住房金融體系填補空缺。此前，在貨幣政策寬鬆、“存貸利差”空間大和房地産行業(yè)處於上升週期的背景下，個人住房按揭貸款本質(zhì)上是優(yōu)質(zhì)盈利性業(yè)務，政策性金融缺失的問題沒有顯露出來。當前，商業(yè)銀行經(jīng)營的內(nèi)外環(huán)境、模式發(fā)生巨大變化，無法繼續(xù)大規(guī)模支援個人住房按揭貸款需求。但是，在新型城鎮(zhèn)化和消費升級的背景下，無論新增城鎮(zhèn)人口的住房需求，還是改善性住房需求，或者是保障房項目的融資，都需要房地産貸款的支援。因此，在政策性住房金融機構(gòu)沒有建立併發(fā)揮應有作用的情況下，國有商業(yè)銀行將繼續(xù)承擔政策性住房金融的職能。

　　因此，“銀行停房貸”消息的負面影響可能被誇大，未來銀行大面積停房貸的可能性很小，停貸範圍也比較小。但不可忽視的是，新房和二手房存在聯(lián)動，二手房個人按揭貸款的普遍緊縮（甚至是停貸）會對未來新房的需求産生衝擊。同時，未來銀行個人按揭貸款發(fā)放週期一定會延長，按揭利率也會上浮，這些都會影響到住房需求的釋放和開發(fā)商資金的回籠，對於未來房地産開發(fā)企業(yè)的資金鏈會産生負面影響，對房價也有向下拉動作用。但是，具體影響的程度，還要依據(jù)利率上浮程度和涉及的銀行範圍、貸款發(fā)放的實際週期，以及監(jiān)管層能否及時介入等情況而定，但總體影響不能高估。