三四線城市的商機(jī)誘人，但考慮到消費(fèi)觀念、生活習(xí)慣、城市文化等各方面因素，真正的經(jīng)營(yíng)效果尚且是個(gè)未知數(shù)。另外，三四線城市的商業(yè)環(huán)境規(guī)範(fàn)化程度較低，發(fā)展?jié)摿χ皇强瓷先ズ苊馈?/p>

　　 近些年，三四線城市的收入水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)都有顯著提升，加之總體人口數(shù)量以及消費(fèi)水準(zhǔn)的快速增長(zhǎng)，無(wú)疑是商業(yè)地産開(kāi)發(fā)商的巨大機(jī)會(huì)。

　　 隨著體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，一二線城市的商業(yè)地産形式呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)。各類購(gòu)物公園、時(shí)尚藝術(shù)商街如雨後春筍般出現(xiàn)。

　　 三四線城市的商業(yè)地産雖然也逐漸升溫並穩(wěn)步發(fā)展，但居民消費(fèi)水準(zhǔn)相對(duì)而言較低，商業(yè)模式也比較單一。大部分商業(yè)地産項(xiàng)目在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的大背景下，難以滿足目標(biāo)客群更深層次的情感需求，急需進(jìn)一步升級(jí)或轉(zhuǎn)型，將地産項(xiàng)目人格化。另外，三四線城市的商業(yè)地産在環(huán)境、空間等硬體方面也存在需要提升的空間。在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，商業(yè)地産是消費(fèi)者所有體驗(yàn)、情緒、感覺(jué)的物質(zhì)呈現(xiàn)載體，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“方盒子”，需從視覺(jué)、觸覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)無(wú)處不在的細(xì)微處打造，使整個(gè)場(chǎng)地傳達(dá)出一種感覺(jué)和氛圍，提升消費(fèi)者的體驗(yàn)，這也是未來(lái)應(yīng)對(duì)電子商務(wù)對(duì)於商業(yè)衝擊的一個(gè)重要手段。

　　 三四線城市土地資源相對(duì)豐富，拿地成本僅為一二線城市的1/3左右。另外，相對(duì)一二線城市更加市場(chǎng)化的地産開(kāi)發(fā)，在三四線城市中，政府對(duì)於商業(yè)地産的干預(yù)更有話語(yǔ)權(quán)，地方政府往往有意願(yuàn)通過(guò)一些知名地産品牌的引入，促使城市財(cái)政收入、基礎(chǔ)設(shè)施等各方面得到改善，相應(yīng)能提供的各方面優(yōu)惠政策也更有力度。另一方面，新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)給商業(yè)地産發(fā)展帶來(lái)重大機(jī)遇，三四線城市基礎(chǔ)建設(shè)的加大投入、人口的集聚將顯著提升其商業(yè)氛圍，從而激活商業(yè)地産需求。

　　 一些知名地産品牌看準(zhǔn)這一契機(jī)，發(fā)展佈局逐漸向三四線城市傾斜。例如，萬(wàn)達(dá)在建的38個(gè)商業(yè)綜合體中，有16個(gè)分佈在以大慶、撫順、唐山為代表的三四線城市，佔(zhàn)比達(dá)到42%。而一些知名住宅開(kāi)發(fā)商也看準(zhǔn)三四線城市的商機(jī)，逐步涉足商業(yè)地産領(lǐng)域，如萬(wàn)科、恒大、龍湖等。

　　 三四線城市中，商業(yè)地産的開(kāi)發(fā)主體多為地方性中小型開(kāi)發(fā)商或民間資本。對(duì)於資金回流的週期普通要求高。因而商業(yè)地産的運(yùn)營(yíng)模式以散售為主，賣完就走，或售後返租。但是，運(yùn)營(yíng)權(quán)的分散容易導(dǎo)致商業(yè)佈局的混亂，給物業(yè)的統(tǒng)一管理帶來(lái)一些障礙，這點(diǎn)對(duì)於優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)説始終是硬傷。雖然三四線城市的商機(jī)誘人，但考慮到消費(fèi)觀念、生活習(xí)慣、城市文化等各方面因素，真正的經(jīng)營(yíng)效果尚且是個(gè)未知數(shù)。另外，三四線城市的商業(yè)環(huán)境規(guī)範(fàn)化程度較低，發(fā)展?jié)摿χ皇强瓷先ズ苊馈?/p>

　　 首先，運(yùn)營(yíng)招商難度大。傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位較難打破，消費(fèi)者對(duì)新品牌的認(rèn)知和接受程度尚待市場(chǎng)考驗(yàn)，導(dǎo)致主力店招商難度較大。另外，一些國(guó)際品牌對(duì)三四線城市的消費(fèi)能力和消費(fèi)結(jié)構(gòu)判斷不夠精準(zhǔn)，很難進(jìn)駐三四線城市，或要求免租期限長(zhǎng)，致使招商成本水漲船高。

　　 商業(yè)地産項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，但受三四線城市的環(huán)境及各種軟硬體條件約束，一些有理唸有實(shí)力的運(yùn)營(yíng)管理者難以長(zhǎng)期駐留，從而導(dǎo)致一些商業(yè)地産項(xiàng)目往往虎頭蛇尾，火爆開(kāi)盤，但後期運(yùn)營(yíng)乏力。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)不到一年，就出現(xiàn)撤櫃、減租、免租、賠償?shù)壤鋱?chǎng)現(xiàn)象。對(duì)於三四線城市的商業(yè)地産項(xiàng)目投資，隱性成本頗高，存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　 （作者係中國(guó)建築科學(xué)研究院建研城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院建築設(shè)計(jì)師）