業(yè)內(nèi)人士認為，首套房貸款的利率有望在近期下調(diào)，審批速度也將加快，一方面降低了買房人的實際支出，另一方面也有助於緩解開發(fā)商的資金壓力

　　■本報記者 王 崢

　　“當前樓市部分指標增速下降是正常的市場調(diào)節(jié)，限購是否取消應(yīng)由地方政府自行判斷決定?！泵鎸Φ兔缘氖袌鰻顩r，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊近日公開表示。

　　實際上，已經(jīng)有十幾個城市對限購政策進行了“鬆綁”，以刺激當?shù)氐姆康禺b市場，但受整體環(huán)境影響效果並不明顯。同時，目前執(zhí)行限購限貸政策的大中城市，今年以來的住宅庫存量仍在持續(xù)攀升。中原地産研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，6月初全國主要的13個一線、二線城市合計住宅庫存面積達到了8873萬平方米，相比5月初的8430萬平方米上漲了5.3%，較2013年同期更是大增26.6%。

　　一線城市庫存增長

　　雖然房價遠超其他區(qū)域，但一線城市的房地産市場在需求的強大支撐下，總體狀況仍好于二線、三線城市。不過，今年以來隨著樓市的全面降溫，一線城市也陸續(xù)受到影響，成交量萎縮嚴重，庫存也開始快速增長。

　　數(shù)據(jù)顯示，進入6月份，北京市、上海市、廣州市、深圳市的住宅庫存面積分別是943.66萬平方米、1051.12萬平方米、863.98萬平方米、327.47萬平方米，較去年同期分別上漲24.5%、8.7%、31%、15.4%。其中北京市住宅庫存面積單月上漲接近100萬平方米，截至5月底，北京市住宅庫存量（含現(xiàn)房和期房）超過75000套，達到了去年1月份的歷史高點。

　　同時，前五個月北京市商品房（包含所有新建住宅，商業(yè)、車位等）合計成交面積427.81萬平方米，剔除保障房部分，純住宅物業(yè)的成交面積僅為240萬平方米，創(chuàng)下近八年來的新低。

　　據(jù)悉，前五個月，北京市所有新建物業(yè)合計總簽約金額為983.1億元，成交均價22979元/平方米，較2013年同期的1472.4億元下滑了33.2%。純住宅物業(yè)成交額為642.7億元，較2013年同期的980.3億元下調(diào)了34.4%。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉認為，目前的趨勢非常明確，樓市已經(jīng)開始週期性調(diào)整，過去十年中國房地産市場也並非一直向上，總是出現(xiàn)3年-4年的週期變化。

　　“本次市場調(diào)整相比2008年、2011年出現(xiàn)的政策性壓制導致的市場調(diào)整，有兩個不同點，一是資金價格上漲導致房地産按揭、開發(fā)信貸收緊；二是全國總體樓市供應(yīng)告別絕對短缺，三線、四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩?！睆埓髠ケ硎?，這是國內(nèi)房地産市場首次出現(xiàn)的因為非政策因素導致的市場蕭條，有可能使得本輪調(diào)整週期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)都有可能出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整。

　　一季度房企庫存2.13萬億元

　　各地庫存高企的同時，房企的庫存總量也達到了歷史新高。截至2014年3月31日，146家上市房企的庫存貨值高達2.13萬億元，環(huán)比增長6%，同比增幅則達到了25%。券商的研究報告也顯示，2014年一季報開發(fā)類房企整體存貨同比上升25%，其中，招保萬金上升18%。存貨去化週期大幅攀升至14.3個季度，處於歷史第二高位，僅低於2012年一季度的17.4個季度，較2013年一季度的10.5個季度明顯上升。其中招保萬金的存貨去化週期為11.8個季度，扣除招保萬金後為16.6個季度。

　　有投行的研究報告則認為，在需求減緩、家庭承受能力較弱、抵押貸款利率上升和開發(fā)商現(xiàn)金流較弱的背景下，中國房地産行業(yè)目前的供給已經(jīng)出現(xiàn)過剩。在開發(fā)商兩年庫存的調(diào)整週期裏，大多數(shù)城市10%-15%的降價將消化15%的庫存。降低首付比例以及利率、存款準備金率，開發(fā)商降低房價會緩解大規(guī)模資産貶值的風險。

　　信貸政策有望放鬆

　　實際上，面對今年以來“跌跌不休”的樓市，各地政府也想盡辦法幫助房地産企業(yè)減輕壓力。僅今年4月份以來，便有南寧市、無錫市、寧波市等城市直接或間接鬆綁樓市調(diào)控。

　　先是南寧市房管局表示，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海市、崇左市等城市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。隨後，無錫市相關(guān)部門表示，從5月1日起，無錫市範圍內(nèi)執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準入登記規(guī)定，在無錫市購買成套商品住宅、戶均建築面積達60平方米以上，且在無錫市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來無錫市落戶。

　　而因天量庫存率先引爆核心城市降價潮的杭州市蕭山區(qū)，當?shù)貒辆譃闇p輕開發(fā)商資金成本壓力制定了購地保證金1000萬元的上限，同時還規(guī)定拆遷戶在一年內(nèi)購房的，可以獲得房價2%的補貼。安徽省銅陵市相關(guān)部門也表示，今年12月31日前，在銅陵市購買家庭唯一普通商品住房的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼；首次購房首付比例由30%降低為20%。

　　據(jù)記者了解，天津市相關(guān)部門已經(jīng)召開代理仲介會議，研究限購政策放寬的問題。

　　此外，今年以來緊縮的房貸也可能于近期出現(xiàn)調(diào)整。5月12日，在央行牽頭召開的住房金融服務(wù)座談會上，副行長劉士余提出，各大商業(yè)銀行要講政治，講社會責任，房貸利率要合理定價，滿足首套房貸款需求。6月6日，銀監(jiān)會副主席王兆星進一步表示，要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策，大力支援首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求，同時關(guān)注房地産開發(fā)商的資金斷裂給金融帶來的風險。

　　對於央行和銀監(jiān)會的連續(xù)表態(tài)，有業(yè)內(nèi)人士認為，首套房貸款的利率有望在近期下調(diào)，審批速度也將加快，這樣一方面降低了買房人的實際支出，另一方面也有助於緩解開發(fā)商的資金壓力，並可刺激房地産市場成交量的回暖。