南寧市一處正在建設(shè)中的商品樓盤 新華社發(fā)

　　據(jù)新華社電　4月底，廣西南寧發(fā)佈的一份樓市限購調(diào)整政策的文件引發(fā)了市場的震動。在業(yè)內(nèi)人士看來，在嚴(yán)格執(zhí)行了數(shù)年限購政策之後，省會級城市首次出現(xiàn)鬆動，傳遞出地方政府希望重啟房地産市場的明確信號。在一季度房地産市場降溫明顯的大背景下，南寧開頭，地方樓市調(diào)控鬆綁誰會是下一個？

　　觀望情緒漸濃

　　政府“坐不住”

　　4月28日晚間，南寧市住房保障和房産管理局發(fā)佈了名為《北部灣經(jīng)濟區(qū)北海等五市戶籍居民可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房》的文件，文件稱：廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　這意味著，北海、防城港、欽州、玉林、崇左這5市居民可擺脫“1套房”的束縛，至少能在南寧購買2套房。南寧有限度地放開“限購”中的“限外”標(biāo)準(zhǔn)，能否第一時間啟動南寧市的房地産市場不得而知，但其傳達出的政府刺激市場的信號卻已十分明顯?！　?/p>

　　事實上，各地特別是二、三線城市針對房地産市場的“鬆綁”心態(tài)早已不是新聞。之前有消息稱溫州市正在醞釀所有促進當(dāng)?shù)胤康禺b健康發(fā)展措施，其中涉及調(diào)整現(xiàn)行限購限貸政策；此外，長沙、杭州等地也有傳言稱正醞釀和討論鬆綁限購的可能性。

　　在中原地産市場研究部總監(jiān)張大偉看來，各地政府之所以“坐不住”，主要是今年以來樓市觀望情緒漸濃，成交量出現(xiàn)較大幅度的下滑。而宏觀經(jīng)濟承壓前行的現(xiàn)實，也使更多的人把目光再次轉(zhuǎn)向了房地産行業(yè)。

　　國家統(tǒng)計局公佈的一季度房地産數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積同比下降3.8％，其中住宅“限購”銷售面積下降5.7％；銷售額同比下降5.2％，其中住宅銷售額下降明顯，達7.7％。其中，二、三線城市成交量萎縮最為厲害。據(jù)中原地産研究部統(tǒng)計，杭州今年第一季度樓市總成交量環(huán)比下調(diào)幅度達到94％。

　　庫存要賣三年

　　房企拿地謹(jǐn)慎

　　與地方政府相比，中國房地産企業(yè)對樓市“鬆綁”的渴望無疑更加焦灼。中國房地産龍頭企業(yè)萬科近日發(fā)佈2014年首季報顯示，其一季度凈利15.3億元，同比下降5.2％，是12年來凈利潤首次出現(xiàn)同比下滑。龍頭房企尚且如此，其他房企的銷售業(yè)績壓力顯而易見。

　　而各上市房企高漲的庫存，更是在2014年的一季度出現(xiàn)了驚人的增長：根據(jù)各公司發(fā)佈的一季報，四大龍頭房企“招保萬金”中，萬科存量增幅最大高達30％；保利一季度存量為2399億元，增幅為28％；招商地産為784．8億元，增幅為7％；金地集團為766億元，增幅為9％。港股上市的碧桂園2013年年報也顯示，去年其存量總建築面積超過4500萬平方米，按照2013年的銷售規(guī)模，其需要大約3年或者更長時間才能夠消化掉現(xiàn)有庫存。

　　“實際上，前期房地産企業(yè)在一些二三線城市‘大躍進’造成的房産供過於求泡沫化風(fēng)險正在顯現(xiàn)?！敝袊康禺b研究會副會長胡志剛説。

　　日益增加的庫存量讓房企的拿地行為變得更加謹(jǐn)慎。中原地産研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，排名國內(nèi)銷售額前20位的房企，用於拿地的資金逐月減少。

　　“一刀切”落伍？

　　政策悄然鬆動

　　不理想的銷售業(yè)績，日益高企的庫存，土地市場的降溫——一直以來，作為中國很多地方政府投資和財政支柱的房地産業(yè)顯然已經(jīng)後勁不足。面對壓力，曾經(jīng)旨在為樓市降溫的“限購”似乎也進入到一個需要調(diào)整的階段。南寧之後，誰會成為鬆綁樓市的下一個城市？

　　事實上，幾乎與南寧新政策發(fā)佈的同時，天津濱海新區(qū)傳出“差別化限購”政策的説法。所謂“差別化限購”是指不管在天津市內(nèi)或其他城市擁有幾套住房，只要在濱海新區(qū)沒有，即可在新區(qū)購買一套商品住宅。天津官方對此回應(yīng)稱：“新區(qū)的確正在積極申報、爭取差別化限購政策，但目前還未獲得天津市有關(guān)部門批準(zhǔn)。”

　　無論是已經(jīng)成文的南寧，還是有待審批的天津，樓市調(diào)控政策的鬆動已悄然開閘，年初提出的“雙向調(diào)控”概念成為房地産市場的關(guān)鍵詞。

　　中國指數(shù)研究院近日發(fā)佈報告表示，2014年一線城市價漲量跌，二線城市總體平穩(wěn)，而三線城市則存在較大的去化風(fēng)險。從近期的市場變化來看，即使同為二線城市，不同城市的市場走向也在逐漸發(fā)生變化。

　　在這種市場分化不斷加劇的背景下，原本“一刀切”式的行政調(diào)控手段已然不能適應(yīng)房地産市場的變化。既要防範(fàn)個別城市房價上漲過快，又要解決個別城市供大於求的現(xiàn)實——調(diào)控也應(yīng)符合樓市格局的變化：一方面抑制北上廣深四個一線城市和個別二線城市房價過快上漲的勢頭；另一方面密切關(guān)注個別三線、四線城市庫存高企帶來的風(fēng)險和壓力。