觀山湖區(qū)位於貴陽市中心區(qū)西北方向約12公里，是貴陽較早開發(fā)的新區(qū)。在新區(qū)建設過程中，房地産資金曾作為社會資本被政府引進，併為新區(qū)建設貢獻不小力量。這也造成土地城鎮(zhèn)化快於人口城鎮(zhèn)化的現(xiàn)象，加之第二産業(yè)缺位，進而給當?shù)貥鞘袔砭薮蠊┙o壓力。

　　在推進城鎮(zhèn)化的過程中，貴陽並非房地産“造城”的個案，但其典型意義仍值得探索。專家認為，我國區(qū)域發(fā)展的差異化決定不同城市實施城鎮(zhèn)化的路徑有所不同，需要用差別化的視角來看待。

　　房企成“造城”主力

　　觀山湖區(qū)近幾年的發(fā)展頗為迅速，該區(qū)管委會提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，共完成地方級財政收入18.9億元，與2008年的4.3億元相比，增長逾3倍。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，在觀山湖區(qū)地方級財政收入的構(gòu)成中，房地産業(yè)為10.6億元，建築業(yè)為5.7億元，兩者佔比達86.38%，商貿(mào)服務業(yè)及其他行業(yè)佔比13.62%。而在2008年，前兩者所佔比重甚至達90.04%。

　　中國證券報記者驅(qū)車環(huán)繞觀山湖區(qū)，萬科、恒大、中建、綠地等數(shù)十家開發(fā)商的房地産項目隨處可見。據(jù)當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士估算，當前觀山湖區(qū)在建的房地産項目有數(shù)十個，總投資額達到千億規(guī)模。這些項目在拿地、開發(fā)、銷售等階段所繳納的各種稅費，無疑是當?shù)刎斦闹匾獊碓础?/p>

　　事實上，在觀山湖區(qū)開發(fā)建設的過程中，房地産開發(fā)商曾發(fā)揮過重要作用。公開資料顯示，當?shù)胤科笾刑斐峭毒屯顿Y建設了新區(qū)的會展中心和國際金融中心項目。此外，該企業(yè)還承擔了大量的土地一級開發(fā)、保障房建設等工作。

　　一名本地的房企人士將觀山湖區(qū)的發(fā)展形容為“房地産造城”，他向中國證券報記者介紹，早期進駐新區(qū)的開發(fā)商中，不少都承擔了道路、學校、車站、醫(yī)院等基礎設施建設，部分開發(fā)商甚至參建了政府辦公大樓。作為回報，開發(fā)商以相對低廉的價格獲取土地，並在房地産開發(fā)階段享受一定的稅費減免。2012年，觀山湖區(qū)再次出讓大量土地，其中首開控股以15.744億元的總價獨攬龍洞堡三地塊，成為貴陽新一屆“地王”。

　　資金形勢不容樂觀

　　根據(jù)貴陽市委、市政府2008年印發(fā)的《關於統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展推進城鄉(xiāng)一體化的決定》，到2015年，全市城鎮(zhèn)化率從當時的不足40%達到75%左右。其中，相當於老城區(qū)面積(雲(yún)陽、南明兩區(qū)總面積147.18平方公里)兩倍的觀山湖區(qū)，成為發(fā)展重點。

　　按照計劃，“十一五”期間，貴陽市要把觀山湖區(qū)17平方公里建設成為功能完善、産業(yè)發(fā)展、品位較高的現(xiàn)代化新城區(qū)，總投入近400億元。這幾乎相當於貴陽市2011年財政收入。

　　更嚴峻的問題在於，17平方公里的區(qū)域僅相當於整個觀山湖區(qū)面積的不到6%。這也意味著，要完成整個區(qū)域的開發(fā)，需要當?shù)卣L期、持續(xù)、大量的資金投入。

　　2011年，貴州省的GDP總量在全國排名第26位。同年，貴陽市財政總收入達到401.3億元，同比增長31.75%，創(chuàng)歷史新高。但這僅相當於成都市同期財政收入的四分之一，上海市財政收入的八分之一。

　　貴州省社會科學院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登表示，以貴陽市政府的財力，不足以支撐新區(qū)開發(fā)，必須引進社會資本。相比之下，房地産企業(yè)大多具有較強的資金實力，且房地産開發(fā)本身就帶有城市改造的性質(zhì)。因此，從政府的角度，引入房地産企業(yè)參與開發(fā)就成為順理成章的選擇。

　　對於房地産企業(yè)而言，城市擴圍必然帶來人口的分流和聚集，這也意味著大量的住房需求和廣闊的市場空間。因此，2009年以後，外地房企開始大舉進軍貴陽。數(shù)據(jù)顯示，2009年貴陽市的土地出讓金僅為19.59億元，2011年躍升至114.8億，增幅達486%。

　　“産業(yè)空心化”藏隱憂

　　觀山湖區(qū)管委會提供的數(shù)據(jù)顯示，當前觀山湖區(qū)的常住人口不足25萬。而僅僅“世紀城”一個項目，就容納近十萬的人口，其餘的大量新房供應難以消化。

　　中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在觀山湖區(qū)，除核心區(qū)域的世紀城項目已經(jīng)售罄外，其餘大部分項目的銷售情況不理想。其中，核心區(qū)周邊項目的銷售率僅為50%左右，且入住率低。在更為偏遠的區(qū)域，部分項目的銷量甚至只有個位數(shù)。

　　上述房地産界人士向中國證券報記者表示，在新區(qū)超過300平方公里的面積中，完成核心開發(fā)的面積尚不足50平方公里。新區(qū)人口主要集中在成熟度較高的區(qū)域，而新房供應遠超這個範圍，這種錯位令觀山湖區(qū)的房屋出現(xiàn)供大於求的形勢。

　　專家表示，“産業(yè)空心化”導致觀山湖區(qū)始終無法聚集人流，“新區(qū)從開發(fā)到現(xiàn)在，一直存在産業(yè)空心化的問題，最主要是沒有一家勞動密集型企業(yè)，這也導致新區(qū)的大部分區(qū)域是空城?！?/p>

　　為改變房地産“一業(yè)獨大”的現(xiàn)狀，近年來觀山湖區(qū)提出“三産立區(qū)”理念，商貿(mào)業(yè)、餐飲娛樂業(yè)、會展經(jīng)濟、總部經(jīng)濟、物流業(yè)和金融業(yè)等第三産業(yè)成為重點扶持對象。觀山湖區(qū)管委會提供的資料顯示，到目前為止，除正在建設的國際金融中心、國際會展中心和國際商貿(mào)城外，觀山湖區(qū)還吸引了30余家大型總部企業(yè)入駐。為拉動區(qū)域發(fā)展，貴陽市不少政府機構(gòu)也在陸續(xù)向新區(qū)搬遷。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，與發(fā)展第三産業(yè)相比，勞動力密集型的製造業(yè)更容易形成人口聚集效應。如不能引進製造業(yè)企業(yè)，“産業(yè)空心化”的現(xiàn)象將繼續(xù)存在。

　　縱觀我國城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程，因“産業(yè)空心化”導致區(qū)域發(fā)展後繼乏力，乃至區(qū)域經(jīng)濟衰退的案例不少。專家認為，在區(qū)域發(fā)展的初級階段，主要通過勞動密集型産業(yè)帶動，待區(qū)域相對成熟後，第三産業(yè)才迎來發(fā)展契機。

　　就觀山湖區(qū)而言，在製造業(yè)基礎薄弱時力推第三産業(yè)，似乎走入了發(fā)展的誤區(qū)。專家認為，這不僅影響觀山湖區(qū)今後的發(fā)展步伐，還可能造成大量房屋無法消化，給當?shù)貥鞘袔砼菽L險。以“房地産造城”的方式推進城鎮(zhèn)化，使得土地城鎮(zhèn)化的速度遠遠快於人口和産業(yè)城鎮(zhèn)化，從而導致産業(yè)空心和人口聚集速度減緩，反過來危及樓市。

　　獨特模式值得探討

　　作為典型的西部城市，在城鎮(zhèn)化過程中，政府的資金需求與企業(yè)的市場意識相結(jié)合，成就了貴陽獨特的“房地産造城”之路，其借鑒意義值得探討。

　　貴陽地處黔中山原丘陵地帶，地勢不平坦不僅導致市區(qū)的可用土地面積不足，也使得城市外擴空間有限。近幾年，隨著省內(nèi)外人口的涌入，城市密集度急劇提高。

　　根據(jù)貴陽市第六次人口普查的數(shù)據(jù)，截至2011年，貴陽市常住人口432萬人，10年增加60萬人。其中，作為老城區(qū)的雲(yún)巖區(qū)人口密度達到10233人/平方公里，接近上海、北京等一線城市的密度。貴陽市的地理條件和人口聚集趨勢，決定其推進城鎮(zhèn)化迫在眉睫。

　　而作為貴州省支柱性産業(yè)的旅遊、礦業(yè)、能源等，雖能帶來大量就業(yè)，但都具有不可移動性，無法在貴陽實現(xiàn)嫁接。在東部製造業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移的過程中，貴州也因交通不便、經(jīng)濟基礎薄弱等劣勢而缺乏足夠的吸引力。

　　專家表示，貴陽在交通建設、經(jīng)濟基礎、人口素質(zhì)、地理環(huán)境等方面的劣勢幾乎是西部城市的模板，這不僅意味著西部城市城鎮(zhèn)化潛力巨大，也使得其實施城鎮(zhèn)化的難度，要遠遠高於經(jīng)濟相對發(fā)達的東部城市。在這種條件下，“房地産造城”是政府引入社會資本參與城鎮(zhèn)化進程的有益嘗試，在很大程度上解決了西部城市緊缺的資金問題，並在區(qū)域發(fā)展中帶來一些就業(yè)機會。

　　與此同時，土地財政的透支或危及未來的地方財政，這也可能成為區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的障礙。更重要的問題在於，通過産業(yè)發(fā)展為城鎮(zhèn)化提供支撐已刻不容緩。如何通過有效手段，發(fā)揮當?shù)氐谋容^優(yōu)勢，實現(xiàn)産業(yè)轉(zhuǎn)移和升級，不僅是貴陽更是廣大西部地區(qū)城市面臨的共同問題。

　　專家認為，人口、資源、環(huán)境的要求使我國城鎮(zhèn)化邁入新階段，其路徑也必然不同於以往的粗放型發(fā)展模式。因地制宜探索城鎮(zhèn)化新路徑，既是區(qū)域發(fā)展提出的最新要求，同時具有一定的現(xiàn)實意義?！?/p>

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