在一線城市房屋買賣市場供不應(yīng)求形勢加劇，房價上漲預期強烈的情況下，關(guān)於樓市調(diào)控加碼、二套房購房門檻進一步提高的消息不脛而走。分析人士認為，房地産調(diào)控既要出“重拳”，也要出“長拳”，加快構(gòu)建長效機制。

　　2011年1月出臺的“新國八條”，曾祭出限購、差別化信貸和稅收等“組合拳”，一度被稱為“史上最嚴”。但兩年後，部分地區(qū)房價再現(xiàn)大幅上漲，房地産市場似乎陷入“越調(diào)越漲”的窠臼中，個中原因值得深究。

　　作為本輪樓市調(diào)控的有效手段之一，差別化信貸政策很大程度上抑制了投機需求，並在一定程度上使調(diào)控擺脫了行政色彩。但在城鎮(zhèn)化推進帶來的龐大剛性需求推動下，信貸政策的調(diào)整似乎難以發(fā)揮更大作用。同樣，差別化稅收政策和限購政策也只是供需失衡背景下的權(quán)宜之計?，F(xiàn)階段而言，這些政策雖然仍有收緊空間，但難以從根本上平衡市場供需格局。

　　在供應(yīng)層面，保障房建設(shè)雖連年保持較高水準，但在建設(shè)、管理、分配等環(huán)節(jié)的政策缺位，延緩了實際供應(yīng)節(jié)奏，削弱了實際效果。

　　可以説，眾多強力政策疊加的邊際效果正在減弱，其癥結(jié)在於長效手段的缺乏使樓市調(diào)控出現(xiàn)階段性特徵，“風聲一過去，房價會更高”已成為不少人的共同預期。部分看似嚴厲的調(diào)控政策，因缺乏長效基礎(chǔ)制度的支撐難以發(fā)揮更大作用。為穩(wěn)定市場預期，抑制部分地區(qū)房地産市場非理性上漲，房地産調(diào)控在出“重拳”的同時，建立長效機制也是迫在眉睫。

　　“重拳”方面，為在短期內(nèi)抑制需求，差別化的信貸政策仍有調(diào)整餘地。可允許商業(yè)銀行根據(jù)所在地區(qū)房價、風險及流動性情況制定差異化授信政策。必要時，甚至不排除全面提高二套房購房門檻的可能，從而釋放繼續(xù)管控需求端的政策信號，穩(wěn)定市場預期。同時，涉及二手房交易的相關(guān)稅收也可上調(diào)，從而為反應(yīng)敏感的二手房市場降溫。

　　“長拳”的修煉最易被忽略，因其面臨的阻力更大，成效也非顯而易見。在現(xiàn)階段，作為樓市調(diào)控的重要支撐，長效機制亟待建立。

　　第一，完善土地供應(yīng)與開發(fā)制度。近期一線城市房價上漲，與此前供地計劃完成不佳不無關(guān)係。當前雖有一套土地供應(yīng)制度，但各地在制定供地計劃時，並未考慮市場的有效需求，供地計劃的完成情況也大相徑庭。為此，需完善現(xiàn)有的土地供應(yīng)和開發(fā)制度。要求各地按照當?shù)氐氖袌鋈萘?、市場潛力等，科學制定供地計劃。供地計劃不僅要公開，還需落實到具體地塊。供地節(jié)奏需保持平穩(wěn)，避免出現(xiàn)空窗期。土地開發(fā)的開竣工時間、進度等，需納入合同約定，以促進已供土地的開發(fā)，並避免出現(xiàn)閒置土地。

　　第二，加快個人住房資訊系統(tǒng)的建設(shè)與聯(lián)網(wǎng)。個人住房資訊系統(tǒng)的建設(shè)，不僅是差別化信貸、稅收政策執(zhí)行的制度依據(jù)，還可以全面地呈現(xiàn)出房屋所有權(quán)資訊，有助於加強對未來市場的管理，調(diào)整房屋分配。有關(guān)部門需加快個人住房資訊系統(tǒng)的建設(shè)，擴大聯(lián)網(wǎng)範圍，並儘快投入使用。

　　第三，持續(xù)推進房屋持有環(huán)節(jié)的稅收政策。當前我國的房地産稅收主要集中在交易環(huán)節(jié)。當前房産稅試點“擴軍”阻力重重，但準備工作仍需加快，以期在合適的時機實現(xiàn)真正“破冰”。

　　第四，保障房建設(shè)和分配、使用、退出等制度需進一步完善。保障房建設(shè)是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要補充，但在保持建設(shè)規(guī)模的同時，分配、使用和退出等環(huán)節(jié)的制度建設(shè)顯得滯後，在大量保障房陸續(xù)投入市場之際，需儘快完善相關(guān)政策，使之真正惠及相應(yīng)的住房群體。

　　最後，建立問責機制，強化執(zhí)行效果。房地産調(diào)控效果的弱化，與執(zhí)行環(huán)節(jié)的鬆動密不可分。此前北京曾推出“領(lǐng)取預售證三天內(nèi)必須開盤”的條款，並一度啟動執(zhí)法檢查，但如今仍有不少項目未予執(zhí)行，執(zhí)行環(huán)節(jié)的弱化可見一斑。為此，可借鑒土地違法的問責制度，在土地供應(yīng)、開發(fā)、房屋建設(shè)、銷售等各個環(huán)節(jié)實施問責制，從而最大限度地發(fā)揮政策效果。（張敏）

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