在地産調(diào)控的大背景下,有中國(guó)地産第一展之稱的2013中國(guó)深圳國(guó)際房地産博覽會(huì),也不可避免地受到市場(chǎng)的冷落。
近日閉幕的這個(gè)房博會(huì)不僅參展企業(yè)和參觀人數(shù)不及往年,新房成交量也十分慘澹,來(lái)自深圳市規(guī)劃國(guó)土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,房博會(huì)舉辦的5天內(nèi),全市新房成交僅為423套。
然而,與平穩(wěn)、冷清的商品房市場(chǎng)反差強(qiáng)烈的是,近一段時(shí)期來(lái),深圳“小産權(quán)房”卻呈現(xiàn)出一幅供需兩旺、銷售火爆的場(chǎng)面。
“小産權(quán)房”熱銷
從銷售人員在街頭散發(fā)的小廣告以及部分專業(yè)網(wǎng)站提供的資訊中,記者注意到,深圳的“小産權(quán)房”主要集中在原特區(qū)外,寶安區(qū)的福永、沙井、西鄉(xiāng)街道,光明新區(qū)的公明、光明街道,龍崗區(qū)的南灣街道等都有小産權(quán)房在公開(kāi)銷售。據(jù)地産界人士估計(jì),目前全市在售的“小産權(quán)房”項(xiàng)目可能超過(guò)100個(gè)。
龍崗區(qū)的南嶺片區(qū)是“小産權(quán)房”較為密集地區(qū),這裡建有“玉嶺花園、荔枝花園、黃金花園”等多個(gè)“小産權(quán)樓盤(pán)”。由於租客及購(gòu)房者眾多,社區(qū)內(nèi)不止仲介地鋪,雜貨店、便利店乃至彩票投注點(diǎn)的門(mén)口都張貼著房屋出售出租資訊。一位地産仲介告訴中國(guó)青年報(bào)記者,新建的小産權(quán)房現(xiàn)在每平方米要賣(mài)到5000元以上,採(cǎi)光、格局好的要賣(mài)到每平方米7000元,並且房子已經(jīng)所剩無(wú)幾。他指著不遠(yuǎn)處一個(gè)知名地産商新開(kāi)發(fā)的商品房樓盤(pán)説,那裏均價(jià)已經(jīng)接近每平方米兩萬(wàn)元。
在深圳打拼了幾年,有了一份穩(wěn)定的工作且已娶妻成家的張嵩(化名),去年年底以40多萬(wàn)元的價(jià)格在這裡買(mǎi)了一套“小産權(quán)房”。
買(mǎi)房之前,張嵩曾在商品房還是“小産權(quán)房”之間猶豫了很久,“小産權(quán)房”的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯,幾十萬(wàn)元就可以買(mǎi)到近百平方米的房子,而如果是買(mǎi)同樣面積的商品房差不多要200萬(wàn)元,對(duì)月收入只有幾千元的他來(lái)説,後者價(jià)格實(shí)在太高。
當(dāng)然,對(duì)購(gòu)買(mǎi)“小産權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn),張嵩也十分清楚:由於不能取得房子的所有權(quán),也無(wú)法辦理繼承和抵押,一旦政府以違建的名義拆除或改造,自己可能會(huì)竹籃打水一場(chǎng)空,拿不到任何補(bǔ)償。
為此,他曾托朋友找到律師、房産專家甚至政府官員諮詢,評(píng)估一圈後,張嵩心裏漸漸有了底:“與租房相比,這個(gè)價(jià)格住上15年就夠本了,更何況,深圳有這麼多的小産權(quán)房,就算有風(fēng)險(xiǎn),那也不是我一個(gè)人的?!?/p>
在律師見(jiàn)證下簽署購(gòu)房合同、全額付款後,張嵩成了一套小産權(quán)房的主人。住了一段時(shí)間後,張嵩覺(jué)得,除了配套、環(huán)境較商品房差一點(diǎn)外,小産權(quán)房的性價(jià)比可謂超高,他對(duì)自己當(dāng)初的決斷很滿意。
據(jù)一位仲介透露,購(gòu)買(mǎi)小産權(quán)房的,除了張嵩這樣的自住客,還有不少投資者,這些投資客往往一次購(gòu)買(mǎi)多套,短期內(nèi)賺取租金,長(zhǎng)期則等待“小産權(quán)房”轉(zhuǎn)正後獲取暴利。
地産新政推高小産權(quán)房行情
短短一年內(nèi),深圳關(guān)外小産權(quán)房的價(jià)格至少上漲了兩成。
實(shí)際上,自去年5月深圳土地管理制度改革總體方案獲批以來(lái),幾乎每一次出臺(tái)與土地有關(guān)的政策,都會(huì)被外界解讀為“小産權(quán)房”有望確權(quán)轉(zhuǎn)正,因而帶來(lái)新一輪行情上漲。
2012年5月25日,深圳啟動(dòng)以“産權(quán)明晰、市場(chǎng)配置、節(jié)約集約、科學(xué)調(diào)控”為核心原則的土地管理制度改革,提出探索原農(nóng)村土地改造確權(quán)路徑,開(kāi)展原農(nóng)村城市化歷史遺留違法建築處理工作,其中“推進(jìn)原農(nóng)村土地確權(quán)”的字眼引起了外界對(duì)於深圳小産權(quán)房將分類確權(quán)的猜測(cè)。
“泰源珠寶生態(tài)科技創(chuàng)意園”項(xiàng)目,被稱為“深圳最大爛尾違章建築群”。去年7月下旬,有消息稱,政府有望借助土地改革的東風(fēng)讓這批違法建築群得到確權(quán)。雖然深圳官方迅速出面澄清該説法係誤傳,但這一“利好”消息短期內(nèi)仍極大刺激了小産權(quán)房的交易。
2013年年初,深圳市政府發(fā)佈了“優(yōu)化資源配置促進(jìn)産業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)1+6文件”,規(guī)定“原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請(qǐng)進(jìn)入市場(chǎng)流通”,這一創(chuàng)新政策立刻引起業(yè)內(nèi)熱議,儘管可入市流通的土地僅限“工業(yè)用地”,但有專家認(rèn)為,深圳是在釋放一種信號(hào),這是在為小産權(quán)房未來(lái)的確權(quán)轉(zhuǎn)正鋪路。今後村集體住宅用地也有望進(jìn)入市場(chǎng)流通。受這則消息鼓勵(lì),深圳的小産權(quán)房越發(fā)炙手可熱。
違法建築面積4億平方米
實(shí)際上,深圳官方一直不承認(rèn)存在小産權(quán)房,而是將之稱為“違法建築”。因?yàn)樾‘b權(quán)房是指城鎮(zhèn)居民違法佔(zhàn)用農(nóng)村集體所有土地建設(shè)的居住建築,深圳早在2004年就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國(guó)有化轉(zhuǎn)換。
為此,深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)呂銳鋒多次強(qiáng)調(diào),深圳沒(méi)有“小産權(quán)房”,只有原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建造的不合法、不規(guī)範(fàn)的統(tǒng)建樓,以及一些非法房地産,此類建築應(yīng)該看成深圳的歷史遺留問(wèn)題。
儘管在名義上已將原村集體土地徵為國(guó)有,但由於徵而未收,大量土地並沒(méi)有完成相應(yīng)的補(bǔ)償返還手續(xù),依然屬於村集體及其股份公司所有。據(jù)記者了解,在深圳,違建包括幾種:一是村集體組織在村集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓;二是一戶一棟上原村民超建和加建的房屋,也稱農(nóng)民房;第三類則是外來(lái)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)村裏的原村集體用地,未經(jīng)合法報(bào)建手續(xù)而建設(shè)並出售的房屋。
目前,深圳市的違法建築數(shù)量驚人。根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至2011年年底,深圳違法建築達(dá)37.94萬(wàn)棟,建築面積達(dá)4.05億平方米,是深圳市總建築面積的49.27%。目前,深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共佔(zhàn)用約390平方公里土地,約佔(zhàn)深圳建設(shè)用地的42%,其中僅有95平方公里為合法用地。這意味著,在現(xiàn)行政策規(guī)定下,深圳有近300平方公里的土地上有“違法建築”,因此,這些土地?zé)o法進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。
有觀察人士指出,對(duì)於土地資源嚴(yán)重匱乏的深圳來(lái)説,存量如此龐大的違法建築,已成為制約深圳城市發(fā)展的最大障礙。
備受小産權(quán)問(wèn)題困擾的深圳,多年來(lái)也一直在探索相關(guān)的解決辦法。2009年,深圳通過(guò)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)於農(nóng)村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》(以下簡(jiǎn)稱《處理決定》),其中對(duì)於農(nóng)村城市化歷史遺留違法建築規(guī)定了確認(rèn)産權(quán)、依法拆除或沒(méi)收、臨時(shí)使用等處理方式,但確認(rèn)産權(quán)的條件、處罰和補(bǔ)收地價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)與程式、辦理初始登記的條件與程式等具體辦法始終未明確。
近年來(lái),深圳市曾經(jīng)多次發(fā)起對(duì)違法違規(guī)建築的圍剿行動(dòng),但大都收效甚微,反而引起新一輪違建搶建潮,於是,越來(lái)越多的違建房在城市內(nèi)頑強(qiáng)生長(zhǎng)出來(lái)。
確不確權(quán),是個(gè)難題
官方數(shù)據(jù)顯示,未來(lái)10年,深圳市可供新增建築用地僅為59平方公里。對(duì)於土地資源極為緊張的深圳來(lái)説,只利用舊城改造、填海造地等手段進(jìn)行土地儲(chǔ)備,不僅耗資巨大,且釋放土地有限,如何處理近300平方公里土地上的違法建築,已經(jīng)成為當(dāng)?shù)卣毙柰黄频碾y題。
2012年5月,深圳啟動(dòng)了新一輪土地改革,處理小産權(quán)房問(wèn)題被一些專家視為此次土地改革成功與否的重要考量。如果不處理好佔(zhàn)據(jù)深圳總建築面積幾乎一半的小産權(quán)房,深圳土地改革也就失去了意義和可操作的空間。
深圳市綜合開(kāi)發(fā)研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁曾對(duì)媒體表示,小産權(quán)房確權(quán)不能有效實(shí)施的話,深圳土地改革就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)巨大漏洞,效果就會(huì)大打折扣。只有把這塊突破了,才談得上土地二次更新和招拍掛改革,並延續(xù)到土地資本化等改革措施上。
然而,在深圳市綜合開(kāi)發(fā)研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任劉憲法看來(lái),此次《深圳市土地管理制度改革總體方案》是一個(gè)很抽象、籠統(tǒng)的方案,沒(méi)有什麼操作性。國(guó)土資源部相關(guān)官員也明確表示,此次深圳土地改革未涉及歷史違建的處理。
其實(shí),在業(yè)界一直存有對(duì)違法建築通過(guò)“補(bǔ)手續(xù)、補(bǔ)地價(jià)”的方式予以確權(quán)轉(zhuǎn)正的呼聲。知名地産評(píng)論人半求就曾表示,小産權(quán)房現(xiàn)在積累的問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不屬於任何個(gè)人、家庭,而屬於整個(gè)城市、全體市民。越早解決越有利、越晚越不利。而且,解決小産權(quán)房、農(nóng)民房建設(shè)混亂的唯一途徑是:允許入市,讓大資金收購(gòu)改造,除此之外,沒(méi)有其他途徑。
在深圳都會(huì)城市研究院院長(zhǎng)高海燕看來(lái),小産權(quán)房的違法事實(shí)非常清晰,但由於規(guī)模巨大,已經(jīng)不能簡(jiǎn)單用違不違法來(lái)界定。由於政府管理失控造成了違建規(guī)?;拇嬖?,既增加了執(zhí)法難度,客觀上又導(dǎo)致了法不責(zé)眾的社會(huì)心理,這使深圳違建問(wèn)題變得極為棘手?!吧钲谛‘b權(quán)房的出路只有一個(gè),就是全面承認(rèn),這需要極大的改革勇氣”。
一位在政府機(jī)構(gòu)主管集體經(jīng)濟(jì)多年的深圳官員告訴記者,如果對(duì)小産權(quán)房進(jìn)行確權(quán),勢(shì)必對(duì)房地産市場(chǎng)造成巨大影響,也會(huì)對(duì)尚未開(kāi)發(fā)的集體土地傳達(dá)錯(cuò)誤的信號(hào),引發(fā)新一論違法建築的搶建潮,這或許也是政府對(duì)小産權(quán)房確權(quán)一事遲遲難下決心的原因之一。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院一位專家對(duì)記者分析説,政府實(shí)施此輪土改一個(gè)真正的意圖是,收回?cái)?shù)十萬(wàn)棟違法建築下的近300平方公里的土地,這些違建如果一旦確權(quán)轉(zhuǎn)正,政府從村集體或村民手裏收地的願(yuàn)望將變得更加難以實(shí)現(xiàn)。
種種跡象表明,深圳小産權(quán)房的難題在短期內(nèi)難以取得較大突破,無(wú)論是清理,還是確權(quán),都存在相當(dāng)?shù)牟僮麟y度,違建,困擾深圳的這個(gè)歷史遺留問(wèn)題的處理似乎正在陷入死局。
採(cǎi)訪中,一位深圳原住民對(duì)記者説,自己的房子能不能確權(quán),他根本不關(guān)心,因?yàn)橹灰孔硬槐徊?,他的租金收入就源源不斷?/p>
本報(bào)深圳5月15日電
[責(zé)任編輯: 雍紫薇]
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