“一般情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)拿出年銷(xiāo)售額的30%左右資金作為一年內(nèi)拿地支出金額?！碧m德諮詢總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，卓越集團(tuán)(卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司)奪得深圳前海地塊可能賭的是這一區(qū)域板塊未來(lái)的升值空間。

　　事實(shí)上，7月26日，卓越集團(tuán)以123.69億元總價(jià)奪得深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)首次出讓的兩幅商務(wù)用地，樓面地價(jià)約為16000元∕平方米。

　　“目前，這兩塊地的樓面地價(jià)及總價(jià)都是今年年內(nèi)深圳的地王?！泵缆?lián)物業(yè)全國(guó)研究中心相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，卓越集團(tuán)一方面高價(jià)拿地，一方面又在深圳廣撒網(wǎng)做舊城改造。

　　然而，更為值得注意的是，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者查實(shí)，卓越集團(tuán)2012年銷(xiāo)售額首次突破百億元，為102億元。如此來(lái)看，卓越集團(tuán)此次奪得上述兩塊地的花費(fèi)為其2012年銷(xiāo)售額的1.2倍。

　　豪賭利潤(rùn)空間

　　7月26日下午，卓越集團(tuán)先以51.89億元奪得前海首宗T201-0077地塊，樓面地價(jià)為每平方米16195元，溢價(jià)率達(dá)48.26%。幾分鐘後，卓越集團(tuán)再度出手，又以71.80億元奪得T201-0075地塊，樓面地價(jià)為每平方米15948元，溢價(jià)率約達(dá)52.77%。

　　至此，在此次前海土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，卓越力壓綠地、金融街、華潤(rùn)以及萬(wàn)科和新世界聯(lián)合體，以123.69億元將兩宗地塊收入囊中。

　　更為值得注意的是，這兩宗地塊不管是樓面地價(jià)還是兩地塊的總價(jià)都已經(jīng)晉陞為深圳年內(nèi)地王。

　　對(duì)此，在宋延慶看來(lái)，卓越集團(tuán)正是在賭整個(gè)前海區(qū)域的升值空間，以此換取其利潤(rùn)空間。宋延慶認(rèn)為，上述兩塊地的建設(shè)週期大約為5年。屆時(shí)，前海區(qū)域整體上升空間都會(huì)比較大。

　　不過(guò)，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)中心相關(guān)人士則向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，上述兩塊地底價(jià)較高，起始樓面地價(jià)已超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。而深圳2012年以來(lái)成交的商業(yè)辦公地塊的樓面地價(jià)均未超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。

　　同時(shí)，該人士還向本報(bào)記者透露，根據(jù)合同相關(guān)規(guī)定，通過(guò)測(cè)算，上述地塊即使以底價(jià)成交，其建築面積最低的成本也將達(dá)到2.5萬(wàn)元-3萬(wàn)元/平方米。而從目前深圳在售的甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)來(lái)看，一般銷(xiāo)售價(jià)格不超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。以此來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間已經(jīng)受到限制。

　　不過(guò)，卓越集團(tuán)總裁李曉平曾對(duì)媒體表示，此次競(jìng)拍價(jià)仍屬於合理水準(zhǔn)，未來(lái)對(duì)前海的商業(yè)地産開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率預(yù)期也將達(dá)到企業(yè)合理利潤(rùn)率水準(zhǔn)。

　　值得一提的是，上述美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心相關(guān)人士還向記者表示，如果按照投資回報(bào)率4%來(lái)計(jì)算，假設(shè)地塊建成後的租金可以達(dá)到深圳目前的最高水準(zhǔn)每月250元/平方米，其售價(jià)則需達(dá)到7.5萬(wàn)/平方米。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)深圳寫(xiě)字樓樓價(jià)指數(shù)的增長(zhǎng)幅度來(lái)看，預(yù)計(jì)今年深圳二手寫(xiě)字樓價(jià)格的漲幅在5%-7%，而目前二手寫(xiě)字樓的均價(jià)為45078元/平方米，即使按照年7%的增長(zhǎng)速度，到2016年年底，其售價(jià)也只能達(dá)到57431元/平方米，與7.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格差距相當(dāng)大，這顯然加大了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。

　　拿地支出為年銷(xiāo)售額1.2倍

　　事實(shí)上，卓越集團(tuán)豪賭124億元地王的同時(shí)，其需支付的大量資金來(lái)源更為引人關(guān)注。

　　據(jù)記者了解，上述兩塊地僅履約保證金就為16.4億元。對(duì)此，有知情人士向記者表示，預(yù)計(jì)一週之內(nèi)，卓越集團(tuán)需繳納前期土地出讓款總計(jì)約為50億元。

　　然而，據(jù)記者了解，卓越集團(tuán)2012年銷(xiāo)售額首度突破百億元，這筆資金即使全部回款也不足以支付該筆拿地支出。

　　根據(jù)卓越集團(tuán)公開(kāi)的資料顯示，卓越集團(tuán)2012年制定銷(xiāo)售目標(biāo)為70億元。最終，公司2012年全年銷(xiāo)售額達(dá)到102億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積為86.3萬(wàn)平方米。

　　“一般情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)拿出年銷(xiāo)售額的30%左右資金作為一年內(nèi)拿地支出金額?！彼窝討c向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，傾其上一年全年銷(xiāo)售額來(lái)買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商確實(shí)不多見(jiàn)。

　　除此之外，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，由於兩幅土地建築面積超過(guò)77萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)投資總額將超過(guò)100億元。

　　對(duì)此，李曉平也曾對(duì)媒體表示，集團(tuán)在融資方面不存在問(wèn)題，可能會(huì)考慮與香港方面加強(qiáng)合作。

　　值得注意的是，當(dāng)記者予以核實(shí)相關(guān)情況時(shí)，卓越集團(tuán)相關(guān)人士則表示，不方便回復(fù)。

　　不過(guò)，有知情人士也向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，卓越集團(tuán)能夠力壓綠地、華潤(rùn)等知名開(kāi)發(fā)商搶得此地，其支付前期土地出讓金的能力應(yīng)該是有的，可能會(huì)拆借一些資金，重要的是後期開(kāi)發(fā)投資的資金能否得到足夠支撐。

　　同時(shí)，該人士還向本報(bào)記者表示，預(yù)計(jì)卓越集團(tuán)在該地的規(guī)劃中將會(huì)配建大面積商業(yè)公寓。而卓越集團(tuán)可以先開(kāi)發(fā)公寓項(xiàng)目，優(yōu)先銷(xiāo)售商業(yè)公寓，以求快速獲得回籠資金，以此逐步滾動(dòng)開(kāi)發(fā)整個(gè)項(xiàng)目。

　　對(duì)此，卓越集團(tuán)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，前海地區(qū)的高起點(diǎn)規(guī)劃符合卓越集團(tuán)未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展定位，早在兩年前卓越就已經(jīng)開(kāi)始對(duì)進(jìn)入前海做了各項(xiàng)充分準(zhǔn)備。此次成功拍得兩幅地塊，進(jìn)一步奠定了卓越集團(tuán)“商住並舉”開(kāi)發(fā)策略的戰(zhàn)略基礎(chǔ)。(證券日?qǐng)?bào))

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