今年以來(lái),地産商大舉進(jìn)入一、二線城市爭(zhēng)地的現(xiàn)象越演越烈,各大城市“地王”頻現(xiàn)。專家認(rèn)為,三、四線城市的樓市在經(jīng)濟(jì)增速下滑、地産供應(yīng)量相對(duì)較大的背景下風(fēng)險(xiǎn)加大,而一、二線城市的資源稀缺等優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn),房?jī)r(jià)漲勢(shì)分化趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)。
標(biāo)桿房企八成資金投向一、二線城市
今年上半年,特別是進(jìn)入五六月份後,一、二線城市“地王”頻現(xiàn),各大房企業(yè)“不差錢”拿出重金競(jìng)購(gòu)?fù)恋兀沟猛恋厥袌?chǎng)重現(xiàn)火爆場(chǎng)面。
廣州,6月份房地産“黑馬”佳兆業(yè)攜裕瑞房地産以45.57億元拿下黃埔區(qū)南玻宅地,成為廣州當(dāng)時(shí)的總價(jià)“地王”;上海,連一直對(duì)“地王”稱號(hào)敬而遠(yuǎn)之的萬(wàn)科7月份也出資48.7億元搶得張江高科技園區(qū)商住地塊,溢價(jià)率88.6%,刷新了上海年內(nèi)總價(jià)“地王”紀(jì)錄;深圳,“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心舉行,最終深圳本地房企卓越置業(yè)分別以51.99億元和71.8億元將其收入囊中,溢價(jià)率分別為52.7%和32.5%。
據(jù)世聯(lián)地産統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年上半年萬(wàn)科地産、保利地産、恒大地産、中海地産等16家品牌房企在土地上的開支高達(dá)1978億元,同比去年597億元的數(shù)據(jù),增幅達(dá)到230%,其中一、二線城市佔(zhàn)79%,接近八成。
被稱為“拿地狂人”佳兆業(yè)集團(tuán),今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一、二線和區(qū)域核心城市。此前一向以二、三線城市,特別是三線城市為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的恒大地産,7月初以35.6億元購(gòu)得北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一塊居住用地,被業(yè)界視為品牌房企實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,重新回歸一、二線城市的“加強(qiáng)信號(hào)”。
國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)也顯示,今年1-5月,房地産開發(fā)企業(yè)到位資金4.5萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)32.0%,企業(yè)購(gòu)地積極性上升,並向一線城市和部分二線城市回歸,一線城市住房用地供應(yīng)增幅大幅高於全國(guó)水準(zhǔn)。
一、二城市成房企“安全港”
地産商加大一、二線城市佈局的趨勢(shì),已引起各界關(guān)注。專家分析認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下,一、二線城市的資源聚集、土地稀缺、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn),而前兩年房地産企業(yè)重點(diǎn)佈局的三、四線城市,由於庫(kù)存加大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲缺乏支撐等原因,風(fēng)險(xiǎn)開始增大。
“2009年之後,三、四線城市的土地供應(yīng)有了爆髮式的增長(zhǎng),特別是大城市限購(gòu)等調(diào)控加碼後,不少地産商開始重點(diǎn)佈局三、四線城市,目前這些城市地産市場(chǎng)存量較大;而一、二線城市在不斷去庫(kù)存。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉説。
據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè),2012年一線城市樓市的平均供求比為1.01,而到了今年上半年,一線城市平均供求比降為0.8,出現(xiàn)供不應(yīng)求情況,市場(chǎng)存量下降、房?jī)r(jià)上升。
合富輝煌(中國(guó))山東分公司市場(chǎng)研究總監(jiān)許傳明説,從山東來(lái)看,濟(jì)南、青島等二線城市相比地級(jí)市及縣城來(lái)説,今年以來(lái)的銷售情況和市場(chǎng)活力確實(shí)要好得多,“三、四線城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高,特別是沒有良好産業(yè)支撐的地區(qū)?!?/p>
中國(guó)房産資訊集團(tuán)克而瑞研究中心近日發(fā)佈《2013年中國(guó)城市房地産發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示,風(fēng)險(xiǎn)最大的城市主要集中在三線城市,上海、北京、廣州成為我國(guó)房地産風(fēng)險(xiǎn)排名“最安全”的前三個(gè)城市。
市場(chǎng)分化短期內(nèi)難以改變
不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,房地産市場(chǎng)的這種分化還會(huì)持續(xù),一、二線城市房?jī)r(jià)“領(lǐng)漲”的趨勢(shì)短期內(nèi)還難以改變,今後還需加強(qiáng)“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”,促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,近期一、二線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯加快。6月份,北上廣深等一線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅分別達(dá)16.7%、14.4%、16.5%和16.0%,南京、福州、廈門、鄭州等二線城市漲幅也都超過(guò)10%,一線城市和重點(diǎn)區(qū)域的二線城市“領(lǐng)漲”全國(guó)。
張大偉説,在2011年之前,大中小城市房?jī)r(jià)漲跌基本一致,但此後房?jī)r(jià)走勢(shì)開始出現(xiàn)分化?!霸诮?jīng)濟(jì)增速放緩背景下,一些中小城市的就業(yè)吸納能力受到明顯影響,而相對(duì)來(lái)説大城市機(jī)會(huì)更大,這種集聚效應(yīng)暫時(shí)還難以改變?!?/p>
國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵也認(rèn)為,在一線、二線高等級(jí)的城市,資源稀缺性依然存在,房?jī)r(jià)還有上漲的空間,部分三線城市和四線城市、縣城再按照當(dāng)前的模式發(fā)展房地産,恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤。
一些專家認(rèn)為,政府宜引導(dǎo)一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對(duì)均勻分佈,合理引導(dǎo)人口流動(dòng),遏制大城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。如,通過(guò)改變交通狀況,在相對(duì)遠(yuǎn)的地方增加中低收入者購(gòu)房的供給,同時(shí)在大城市通過(guò)增加保障性租房市場(chǎng)供給,緩解中低收入者住房壓力。
[責(zé)任編輯: 王君飛]
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