經(jīng)歷去年以來的回暖後，很多指標(biāo)漸漸步入高位，或者已經(jīng)開始盤整，甚至掉頭下行。至於土地市場(chǎng)走熱，很多人還不太明白：這是一個(gè)滯後性指標(biāo)。

　　近日，渣打銀行的“開發(fā)商景氣指數(shù)”表明，2013年下半年住房市場(chǎng)將持續(xù)強(qiáng)勁，在房屋建設(shè)及銷售走高的情況下，房?jī)r(jià)將繼續(xù)攀升。在調(diào)查的30家開發(fā)商中，21家開發(fā)商相信最糟糕的情形已經(jīng)過去，29家受訪開發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)將漲，其中23家開發(fā)商認(rèn)為未來6月內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)10%，6家開發(fā)商表示漲幅會(huì)更大。

　　這些數(shù)據(jù)，都在反映一個(gè)事實(shí)：開發(fā)商對(duì)於後市很樂觀。

　　去年以來的市場(chǎng)表現(xiàn)確實(shí)不錯(cuò)，今年1-7月份，全國新建商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)27%，銷售額增長(zhǎng)40%，換算可知，價(jià)格同比上漲10%。如果看房?jī)r(jià)指數(shù)，70個(gè)大中城市6月商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)6.5%，而去年6月同比為負(fù)增長(zhǎng)。另外，近幾個(gè)月部分城市地王頻出，開發(fā)商拼搶優(yōu)質(zhì)地，異常激烈。

　　對(duì)於今年下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，筆者依然堅(jiān)持年初時(shí)對(duì)全年的總體判斷：震蕩上行。今年樓市溫度，明顯高於去年。下半年將在一定程度上延續(xù)上半年市況。然而，筆者最不願(yuàn)看到兩種市場(chǎng)形態(tài)：一是市場(chǎng)慘澹，購房者悲觀得好像要崩盤的樣子；二是市場(chǎng)爆熱，開發(fā)商樂觀得好像搶到地塊就能賺大錢。

　　2011年四季度和2012年一季度，全國樓市遭遇了一次明顯降溫，引發(fā)了一輪購房者觀望潮。中國樓市已過黃金十年，但還有白銀十年，在現(xiàn)階段是不可能崩盤的，過度擔(dān)心房?jī)r(jià)暴跌，只會(huì)錯(cuò)過最佳購房時(shí)機(jī)。今年以來，一線城市和部分二線城市樓市急劇升溫，開發(fā)商樂觀情緒越來越濃重，盲目激進(jìn)的搶高價(jià)地，便是表徵之一。

　　這兩種態(tài)度都是不可取的。房地産市場(chǎng)具有短週期波動(dòng)的規(guī)律，有時(shí)冷，有時(shí)熱。一方面，在形成大泡沫之前，市場(chǎng)不可能崩盤。另一方面，我國政府絕不可能縱容房?jī)r(jià)持續(xù)大漲。所以，過去十年和未來十年，房地産市場(chǎng)就在“上有箱頂、下有箱底”的空間中震蕩式運(yùn)作。

　　從短週期的規(guī)律看，當(dāng)前開發(fā)商不應(yīng)過度樂觀了。因?yàn)椋?jīng)歷去年以來的回暖後，很多指標(biāo)漸漸步入高位，或者已經(jīng)開始盤整，甚至掉頭下行。至於土地市場(chǎng)走熱，很多人還不太明白：這是一個(gè)滯後性指標(biāo)。

　　以社會(huì)最關(guān)心的房?jī)r(jià)為例。全國商品房成交均價(jià)同比漲幅，已由今年1-2月的上漲20%，漸漸收窄至1-7月的10%。而70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，3月份最高達(dá)到1.09%，其後開始漸趨收窄，6月已下滑至0.83%。這就意味著，雖然當(dāng)前一二線城市房?jī)r(jià)溫度仍高，但已現(xiàn)夏末端倪。開發(fā)商考慮問題，宜更長(zhǎng)遠(yuǎn)點(diǎn)，因?yàn)榉慨b項(xiàng)目的開發(fā)週期較長(zhǎng)，由購地到賣房，一般需要一年左右。

　　對(duì)於下半年行情，謹(jǐn)慎樂觀即可。過於樂觀，就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。“未來6月內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)10%”，這樣的預(yù)期，放在部分項(xiàng)目中，是可能實(shí)現(xiàn)的；但從全國整體上看，無論是均價(jià)增幅還是70城市房?jī)r(jià)指數(shù)，都不可能漲這麼高。中國房地産市場(chǎng)最糟糕時(shí)點(diǎn)，去年二季度就已經(jīng)結(jié)束。當(dāng)前，開發(fā)商更應(yīng)考慮的是：本輪市場(chǎng)最爆熱的情形，何時(shí)會(huì)結(jié)束？

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)）

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