11月4日，北京市土地市場迎來8塊土地集中出讓，入市面積超過24萬平方米，北京當(dāng)天土地收入達(dá)88億元。備受市場矚目的五環(huán)外的朝陽區(qū)東壩地塊被保利首開聯(lián)合體以21億元奪得，商品房樓面價(jià)達(dá)到3.7萬/平方米，創(chuàng)區(qū)域新高。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，雖然北京公佈了“京七條”限制房價(jià)，但東壩、亦莊地塊的商品房部分地塊樓面價(jià)都接近或者超過了區(qū)域在售的商品房價(jià)格，可見房企在一線城市對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的拿地積極性依然爆棚。

　　地價(jià)躥升勢(shì)頭未改

　　11月4日，北京市順義新城第7街區(qū)地塊、通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)地塊、朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊、房山區(qū)房山新城燕房片區(qū)地塊、亦莊開發(fā)區(qū)河西區(qū)地塊等8宗土地在北京市國土局正式拍賣。其中，最為市場關(guān)注的是東北五環(huán)外的東壩南區(qū)地塊和東南五環(huán)外的亦莊地塊。

　　根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心官方網(wǎng)站顯示，朝陽區(qū)東壩南區(qū)1105-660、661、665、666號(hào)地用地建設(shè)面積為47777.46平方米，規(guī)劃建築面積約93534平方米。該地塊要配建建築面積不少於8500平方米、售價(jià)不超過9900元/平方米的限價(jià)商品住房，以及價(jià)格不超過22000元/平方米的自住型商品房。

　　該地塊的起拍價(jià)為人民幣17.5億元，而在競拍現(xiàn)場，融創(chuàng)-住總聯(lián)合體、中鐵建、新華聯(lián)、中糧-招商聯(lián)合體、保利-首開聯(lián)合體、萬科、首創(chuàng)等15家房地産企業(yè)、聯(lián)合體參與到該地塊的競拍之中。經(jīng)過12輪競拍，新華聯(lián)以21億元報(bào)價(jià)觸碰至土地價(jià)格上線。在競配環(huán)節(jié)，保利-首開聯(lián)合體在28輪舉牌後最終奪得該地塊開發(fā)權(quán)，但需配建售價(jià)不超過22000元/平方米的50000平方米自住型商品房。該地塊溢價(jià)率為20%。

　　據(jù)北京中原地産市場研究總監(jiān)張大偉介紹，一般來講，限價(jià)房的建安成本約為4900元/平方米，而此地塊的限價(jià)房售價(jià)為9900元/平方米，面積共8500平米，那麼所承擔(dān)的土地成本約為4250萬元；自住型商品房的建安成本約7000元/平方米，此地塊自住型商品房售價(jià)2.2萬元/平方米，面積為5萬平米，所需承擔(dān)的土地成本為7.5億元；剩下3.5萬平方米商品房所承擔(dān)的土地成本達(dá)到了13億元，折合成樓面價(jià)為3.7萬/平方米。

　　亦莊河西區(qū)地塊競拍場面也很激烈。經(jīng)過60多輪激烈競價(jià)，首開住總聯(lián)合體以總價(jià)12.2億元，配建公共租賃房8萬平米的代價(jià)，最終摘得亦莊地塊。該地塊溢價(jià)率也為20%。

　　在亦莊地塊競拍現(xiàn)場，北京城建、方興葛洲壩聯(lián)合體、首開住總聯(lián)合體、泰禾集團(tuán)、萬科等經(jīng)過16輪激烈競爭，方興葛洲壩聯(lián)合體以12.2億元報(bào)價(jià)首先達(dá)到合理價(jià)格上限；在競拍配建公租房階段，首開住總聯(lián)合體以配建8.04萬平米公租房將該地塊納入囊中。

　　亦莊河西區(qū)X13R2地塊建築面積為10.14萬平方米，起始總價(jià)為10.12億元，用地性質(zhì)為居住用地，並將配建建築面積不少於3.04萬平方米公共租賃房。

　　張大偉認(rèn)為，公租房建安成本在3000元/平方米，目前政府對(duì)公租房的回購價(jià)基本在8000元/平方米左右，估算亦莊地塊的公租房土地成本約為5000元/平方米，面積共8.04萬平方米，總體土地成本約4.02億元，因此剩下的2.1萬平方米的商品房所承擔(dān)的土地成本為8.18億元，折算成樓面價(jià)達(dá)3.89萬元/平方米。

　　一線城市優(yōu)質(zhì)地塊搶手

　　自從北京推出自住型商品房政策以來，北京土地儲(chǔ)備中心迅速啟動(dòng)土地拍賣事宜，繼此前昌平等3地塊之後，4日拍賣的8宗土地裏有6宗需要競拍自住房地塊，且面積均超過了該地塊的50%。北京市要求，自住型商品房的售價(jià)要比周邊在售商品房低30%。

　　從東壩地塊來看，純商品房的3.7萬元/平方米的樓面價(jià)格已經(jīng)與售價(jià)不超過2.2萬元/平方米自住型商品房的價(jià)格差距達(dá)到40%，若按照目前的市場來推算，建好後的純商品房的售價(jià)可能超過5萬元/平方米，比自住型商品房要貴一倍多。

　　張大偉認(rèn)為，亦莊、東壩兩地塊商品房部分地塊樓面價(jià)已經(jīng)接近或者超過區(qū)域在售的商品房價(jià)格，可見房企在一線城市對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格並不敏感，這進(jìn)一步加大了公眾對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期。不過，過高地價(jià)地塊將導(dǎo)致後市風(fēng)險(xiǎn)增大，對(duì)於配建了大量自住型地塊的商品房地塊來説，定價(jià)難度進(jìn)一步加大。記者 姚軒傑