中新網(wǎng)11月6日電(房産頻道 張玉璽)北京樓市旺季不旺。10月份，北京新房、二手房成交量均雙雙下滑。其中，新房市場(chǎng)更是量?jī)r(jià)齊跌，在“銀十”表現(xiàn)慘澹。但價(jià)格結(jié)構(gòu)性的下跌，讓購(gòu)房者無(wú)實(shí)惠可言；供需矛盾仍然突出，“日光碟”現(xiàn)象頻現(xiàn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，北京樓市年末將“不溫不火”。

　　新房市場(chǎng)慘澹收?qǐng)?/strong>

　　北京新房市場(chǎng)在“銀十”表現(xiàn)慘澹，並最終以“量?jī)r(jià)齊跌”的局面收?qǐng)?。根?jù)仲介機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，10月份新建住宅(含保障性住房)網(wǎng)簽量達(dá)9360套，環(huán)比下降29.5%?？鄢Ｕ戏酷?，純商品住宅成交5946套，環(huán)比下降34.9%，同比下降27.6%，創(chuàng)近5個(gè)月以來(lái)的新低。

　　而新房成交量的下滑，與供應(yīng)低迷密切相關(guān)。鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，10月份純商品住宅環(huán)比大幅下降，主要是由於近期供應(yīng)量較低，尤其是低價(jià)房源較少，導(dǎo)致成交量較低。此外，在房企資金面改善，銷售任務(wù)基本完成，政府限價(jià)力度增加的情況下，房企的推盤積極性有所下降。

　　另?yè)?jù)鏈家地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月北京純商品住宅成交均價(jià)為22507元/平方米，環(huán)比上月下跌4.7%，同比上漲8.6%。其中，六環(huán)外成交佔(zhàn)比連續(xù)3個(gè)月增加，10月環(huán)比上月佔(zhàn)比增加5.6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)拉低成交均價(jià)有較明顯作用。同時(shí)，單價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的住宅成交佔(zhàn)比也小幅回落。

　　“10月價(jià)格下降主要是結(jié)構(gòu)性因素影響。從市場(chǎng)情況看，部分剛需盤以及改善盤的成交依然火熱，但價(jià)格仍保持相對(duì)平穩(wěn)。從短期的供應(yīng)看，供銷比保持在1：2左右，供需矛盾突出，需求強(qiáng)勁，開發(fā)商沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力。但新七條的發(fā)佈，讓開發(fā)商提價(jià)的難度將更大?！睆埿裾h。

　　雖然新房市場(chǎng)10月份慘澹收?qǐng)觯叭展獾钡默F(xiàn)象卻屢見不鮮。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，多數(shù)樓盤預(yù)售前累計(jì)有效客戶量與新推房屋套數(shù)的比值都在3:1以上，只要有新增供應(yīng)便會(huì)一搶而空。10月僅有10個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，新推樓盤幾乎全都成為“日光碟”順理成章。

　　二手市場(chǎng)短暫回調(diào)

　　在新房市場(chǎng)慘澹的同時(shí)，二手市場(chǎng)出現(xiàn)短暫回調(diào)。根據(jù)鏈家地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月北京市二手住宅成交10793套，較9月同期下降16.03%，較2012年同期下降5.7%。雖然10月單月成交量有所下降，但是受一季度成交量暴漲的影響，2013年前10月，北京市二手住宅成交140428套，同比上漲26.2%。

　　張旭認(rèn)為，10月成交量環(huán)比同比均出現(xiàn)大幅下降。除了受到國(guó)慶小長(zhǎng)假出遊的影響外，10月以來(lái)的日均新增需求量環(huán)比下降3.4%，新增需求入市降低也導(dǎo)致了成交量環(huán)比下降。目前，市場(chǎng)還處在自住型需求持續(xù)釋放的過(guò)程中。四季度，受政策和市場(chǎng)氛圍影響，成交量難以達(dá)到2012年同期的水準(zhǔn)。

　　雖然二手成交量下滑，但對(duì)價(jià)格的影響不大。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份，北京全市二手住宅交易均價(jià)為30709元/平方米，環(huán)比上漲2.6%。其中，北京近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣的二手房交易均價(jià)為23788元/平方米，環(huán)比基本持平；而城六區(qū)二手房交易均價(jià)高達(dá)41675元/平方米，環(huán)比漲3.2%。

　　胡景暉表示，10月份，成交佔(zhàn)比達(dá)六成的城六區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，是拉高全市房?jī)r(jià)的重要因素。一方面，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，以及城六區(qū)較為旺盛的購(gòu)房需求使得絕大多數(shù)業(yè)主繼續(xù)提高售價(jià)的意願(yuàn)非常強(qiáng)烈；另一方面，有一定資金實(shí)力的購(gòu)房人群更傾向於一步到位的置業(yè)方式，比如首次置業(yè)便考慮中檔以上小區(qū)或優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)住宅等。

　　但在張旭看來(lái)，與2012年四季度業(yè)主惜售出現(xiàn)，新增房源量持續(xù)下降不同的是，由於房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主對(duì)政策尤其是流傳較廣的房産稅預(yù)期增加，出售意願(yuàn)較為積極。雖然預(yù)期的政策如房産稅等並未出臺(tái)，政府的調(diào)控意願(yuàn)依然比較強(qiáng)烈，同時(shí)新的調(diào)控策略以增加低價(jià)房源供應(yīng)為主，長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)價(jià)格的上漲産生一定的制約作用。

　　年末樓市不溫不火

　　“‘不溫不火’將是年末北京樓市的主基調(diào)?！焙皶熣J(rèn)為，雖然即將召開的三中全會(huì)將明確一系列的樓市調(diào)控新舉措，但是一直執(zhí)行的樓市限購(gòu)、限貸政策不會(huì)馬上退出；此外，房?jī)r(jià)高漲、信貸力度減弱，使得購(gòu)房需求在持續(xù)減少，今年出現(xiàn)交易量翹尾的可能性不大；與此同時(shí)，出臺(tái)更加的嚴(yán)格的行政性限購(gòu)限貸政策的可能性也很小，交易量大幅跳水的可能性也不大。

　　由於一線城市房?jī)r(jià)居高不下，北京完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的壓力巨大。有媒體近日?qǐng)?bào)道稱，北京住建委近期召集了30多家因?yàn)闈q價(jià)、預(yù)售許可尚未批復(fù)的房企代表開了一個(gè)座談會(huì)。原則上不會(huì)批房?jī)r(jià)大幅漲價(jià)項(xiàng)目的預(yù)售證，並在四季度重點(diǎn)整治諸如捆綁裝修等變相漲價(jià)的情況。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若消息屬實(shí)，將對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的遏製作用。

　　與此同時(shí)，為緩解市場(chǎng)的供需矛盾，北京加大了土地供應(yīng)。11月4日，北京一天推出8宗地塊，且均需配建比例不低的保障房項(xiàng)目。另?yè)?jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月將有22宗住宅用地入市，其中，11宗住宅用地需配建限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、人才公共租賃住房、回遷房等，2宗住宅用地需要配建“自住型商品住房”。

　　而最令人關(guān)注的是，北京剛剛出臺(tái)的“自住型商品房”政策。胡景暉認(rèn)為，“自住型商品房”無(wú)法解決當(dāng)前的供應(yīng)問(wèn)題，對(duì)近期樓市影響有限，至少在明年下半年才能形成實(shí)質(zhì)性。鋻於政策可能會(huì)干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期，延緩供需雙方?jīng)Q策的進(jìn)度，預(yù)計(jì)年底北京樓市交易量與價(jià)很可能維持10月低迷的狀態(tài)。(中新網(wǎng)房産頻道)