近日，有機構(gòu)發(fā)佈廣州一手住宅統(tǒng)計數(shù)據(jù)，顯示儘管今年樓市開始回暖但年末住宅庫存量仍創(chuàng)出新高。據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州十區(qū)兩市新建住宅今年年底預(yù)計新增約0.57萬套，明年新增約8.24萬套，共計新增貨量為8.8萬套，約977萬㎡，總體可售約13.82萬套，合計1555萬㎡。雖然新增供應(yīng)有所減少，但總體供應(yīng)仍較為充足。分析指出，若在調(diào)控政策保持現(xiàn)狀甚至進一步加嚴、市場成交量持續(xù)低迷狀態(tài)保持半年以上，房價則有望一定幅度的下調(diào)。

　　一手住宅庫存創(chuàng)新高

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心近日發(fā)佈的統(tǒng)計顯示，截至11月30日廣州十區(qū)在售余貨約3.71萬套，十區(qū)兩市在售余貨約5.01萬套。今年以來，因房價不斷攀升以及為規(guī)避“限價”衍生的陰陽合同，導(dǎo)致購房成本明顯提高，特別是市中心，成本增加更為明顯，因而在一定程度阻礙了一批客戶的入市；另外，廣州細則對外地人買家購房要求門檻的提高，也導(dǎo)致一批外地買家因不符合購房要求暫緩入市。經(jīng)緯行研究中心分析指出，“市場有效需求的進一步受抑，是導(dǎo)致今年庫存量創(chuàng)歷年新高的主要原因”。

　　新增供應(yīng)方面，據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計，今年底廣州十區(qū)預(yù)計新推貨量3667套，十區(qū)兩市預(yù)計新推貨量5744套。相比前兩年，今年12月份發(fā)展商的集體推貨衝業(yè)績的現(xiàn)象不再，主要是因為今年市場持續(xù)回暖，業(yè)績普遍向好，不少發(fā)展商已提前完成年度目標，或者接近完成年度目標，因此在12月推貨的積極性不大。

　　明年廣州十區(qū)預(yù)計新推貨量約6.10萬套，同比今年預(yù)計減少17.38%左右，計面積約682萬㎡；十區(qū)兩市新增貨量約8.24萬套，同比今年預(yù)計減少12.25%，計面積約913萬㎡。其中中心六區(qū)預(yù)計新增供應(yīng)同比今年銳減近9000套，一方面，受市中心土地供應(yīng)明顯減少影響，不少發(fā)展商均放慢了開發(fā)的速度；另一方面，庫存攀高、價格高企導(dǎo)致的成交放緩，也使得發(fā)展商在推貨節(jié)奏方面相對謹慎。

　　今年底至明年的新增供應(yīng)以舊盤新推佔主導(dǎo)，其佔比超過7成，主要集中在增城、番禺和花都。這三個區(qū)中單盤新增供應(yīng)超過600套的項目，增城高達7個，番禺有5個，花都亦有3個，包括錦繡天倫花園、錦繡禦景國際、翡翠綠洲、保利東江首府、敏捷綠湖國際、亞運城·天譽、祈福新邨、萬科歐泊、廣州時代傾城、祈福萬景峰、合和新城等多個大型樓盤。而中心區(qū)方面，單盤新增供應(yīng)預(yù)計超過300套的項目，天河3個，荔灣3個，海珠3個，越秀1個，包括天健上城、峻林、寶翠園、花語水岸、新世界凱粵灣、保利塞納維拉、東風廣場二期、富基廣場等?？傮w來看，剛需大盤依然佔據(jù)了絕對的主力，而高素質(zhì)的品牌大盤仍有望繼續(xù)引領(lǐng)市場成交。

　　價格有望下調(diào)

　　價格方面，據(jù)分析因不少發(fā)展商今年業(yè)績理想，資金鏈相對寬裕，預(yù)計短期內(nèi)降價可能性不大，因此房價近期將處於高位僵持狀態(tài)，但不排除部分有業(yè)績完成壓力的發(fā)展商在年底出現(xiàn)以價換量的短期行為。若在調(diào)控政策保持現(xiàn)狀甚至進一步加嚴、市場成交量持續(xù)低迷狀態(tài)保持半年以上，房價則有望一定幅度的下調(diào)。經(jīng)緯行研究中心報告指出，“首置首改仍將是明年市場成交的主流群體，因此主打中小戶型、綜合素質(zhì)較高的樓盤仍有望繼續(xù)保持旺銷態(tài)勢，但定價虛高、産品素質(zhì)一般的樓盤或?qū)㈦y以在市場中突圍，樓盤成交或現(xiàn)進一步分化?！?/p>

　　明年從化成交有望激活

　　“因今年底‘穗五條’的出臺，使得調(diào)控進一步升級，之前市場不斷蔓延的恐漲心理有所緩解，部分買家已陷入觀望，再加上政策及其他因素的制約，明年市場成交量或進一步萎縮?！苯?jīng)緯行分析指出，在此背景下，受政策限制相對較小的首置和首改客戶，特別是首置客戶，將成為市場成交的主力，因此具備價格相對優(yōu)勢、以中小戶型供應(yīng)為主導(dǎo)且品牌發(fā)展商集聚的區(qū)域或者板塊將成為市場的熱點，包括增城、南沙、蘿崗、番禺的華南板塊、白雲(yún)的金沙洲板塊等。

　　據(jù)其分析，從化因當前處於十區(qū)兩市的最低“價格洼地”，再加上“穗五條”調(diào)控趨嚴導(dǎo)致的需求外溢，預(yù)計明年關(guān)注度將有所上升，特別是位於105國道的項目，因與廣州在交通連接上更為便捷，有望在成交方面有所激活。（南方日報記者 蔣勁勁）