深論

　　22日上午9點，100多名業(yè)主聚集在北京豐臺區(qū)方莊橋東的“錦上國際”售樓處討説法。多名業(yè)主稱，在2011年至2013年期間，購買的位於北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)光機電産業(yè)基地的樓盤至今仍未交付，樓盤工地也已停工，開發(fā)商也無法取得聯(lián)繫。收房延期已近一年。（3月23日《新京報》）

　　既沒有辦理施工許可證，又沒有辦理商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商便開始動工興建商品房，並對外預(yù)售了600多套，真是利欲熏心、膽大包天。再者，300多名業(yè)主在未驗證開發(fā)商資質(zhì)和相關(guān)手續(xù)的情況下，便盲目購房，落入了開發(fā)商設(shè)置的“套錢”陷阱，更令人痛悔。由此可見，有關(guān)部門在對房地産行業(yè)的監(jiān)管上存在漏洞，特別是，商品住房預(yù)售制度形同虛設(shè)，給開發(fā)商違法操作留下了空間。

　　事實上，早在2010年，住建部就發(fā)出了《關(guān)於進一步加強房地産市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，然而，從執(zhí)行情況來看，雖然給開發(fā)商戴上了“預(yù)售許可”的緊箍咒，但由於缺乏具體的監(jiān)管措施，導(dǎo)致緊箍咒“失靈”。

　　在我國，住房交易好比開發(fā)商與購房戶之間的一場“戀愛”，由於雙方處在不平等的位置，因而在“情感表達”上，通常是開發(fā)商佔主導(dǎo)地位，恣意玩弄“感情”；而購房戶明顯處於被動接受的劣勢。“預(yù)售許可”制度，雖然對開發(fā)商有所約束，但不足以改變其“情霸”的本性。因此，亟需主持公道的“第三方機構(gòu)”介入。

　　在這方面，美國人已經(jīng)積累了很好的經(jīng)驗。美國商品房銷售最大的特點是第三方機構(gòu)——産權(quán)保障及託管交易服務(wù)公司的存在。購房者的訂金、貸款、房屋合同等都預(yù)先存放在這樣的託管交易公司，只有在房屋竣工、房主取得政府頒發(fā)的入住證後，相關(guān)款項才能轉(zhuǎn)交開發(fā)商。買主交納首付款，通常為10%~20%。買主可以等到交房時才將貸款存入託管交易公司。通常情況下，銀行只有在房屋基本竣工後才會給買主貸款。

　　因此，開發(fā)商在工程完成之前，不可能動用買主的購房款。這也是為什麼美國預(yù)售房比例小的原因，因為開發(fā)商無論是預(yù)售，還是現(xiàn)房，反正都得靠自己的資金，不能挪用購房款。另外，房主可以聘請第三方機構(gòu)對現(xiàn)房品質(zhì)進行評估?？梢姡谌綑C構(gòu)介入，是美國住房預(yù)售管理上的一個有力措施，維護了開發(fā)商與購房戶之間“情感投入”的公平，值得我們效倣。

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