種種跡象表明，北京房地産市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪調(diào)整。

　　近日，北京亦莊某樓盤(pán)推出“全盤(pán)無(wú)首付”促銷活動(dòng)，這是繼該項(xiàng)目推出區(qū)域最低價(jià)後，再次推出讓利措施，也是北京首個(gè)“零首付”樓盤(pán)。

　　另外，土地市場(chǎng)上，從2月底新增一批土地後，北京已近3個(gè)月無(wú)新增待售土地供應(yīng)，而且5月6日最後一批待售土地成交後，北京已連續(xù)半個(gè)月無(wú)待售土地，這些均為歷史首次。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，不久前，北京市圍繞房地産的座談會(huì)上，市領(lǐng)導(dǎo)表示，政府對(duì)房地産市場(chǎng)的階段性調(diào)整具備一定的容忍空間。該領(lǐng)導(dǎo)稱，北京對(duì)房地産市場(chǎng)有三塊內(nèi)容具備自主權(quán)，城市規(guī)劃、土地供應(yīng)和限購(gòu)，在限購(gòu)問(wèn)題上，只是一些認(rèn)定問(wèn)題的調(diào)整，比如限購(gòu)年限、限購(gòu)的資格審驗(yàn)等。

　　開(kāi)發(fā)商“無(wú)利息”墊首付

　　據(jù)公開(kāi)資料，上述零首付樓盤(pán)位於北京東南五環(huán)，在售房源以90平方米為主力戶型，層高4.5米，屬於買(mǎi)一層得兩層的50年産權(quán)LOFT型房屋，除了贈(zèng)送的6～10平方米儲(chǔ)物間，實(shí)際使用面積高達(dá)150平方米。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電上述項(xiàng)目售樓處時(shí)，銷售人員表示，房屋是精裝修，不需要業(yè)主自己搭?yuàn)A層，只需要買(mǎi)傢具和家電即可入住。

　　有資訊顯示，如果按實(shí)際使用面積計(jì)算，該樓盤(pán)部分房源折算單價(jià)僅14800元/平方米，成為亦莊區(qū)域單價(jià)最低的樓盤(pán)。目前，亦莊地區(qū)的均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上。

　　售樓人員稱，零首付只有十套房源，均為實(shí)際使用面積150平方米的主力戶型，包含精裝修價(jià)款在內(nèi)，總價(jià)在225萬(wàn)元～250萬(wàn)元之間。

　　“在具體操作上，採(cǎi)取先到先得的辦法，但並非是一分錢(qián)不用付就可以網(wǎng)簽，購(gòu)房者需要付30萬(wàn)元的定金，定金不退，直接折抵房款?！变N售人員説道。

　　她以總價(jià)236萬(wàn)元的房子舉例説，“裝修價(jià)款為36萬(wàn)元，毛坯房總價(jià)200萬(wàn)元，50年産權(quán)住宅只能從銀行貸款100萬(wàn)元，購(gòu)房者一次性需付136萬(wàn)元，若參與零首付計(jì)劃後，除去30萬(wàn)元定金，開(kāi)發(fā)商幫購(gòu)房者墊付了106萬(wàn)元首付?！?/p>

　　這位銷售表示，至於其餘106萬(wàn)元首付款，購(gòu)房者在今年9月底和12月底分兩次結(jié)清即可，沒(méi)有利息，如果沒(méi)有結(jié)清就會(huì)計(jì)算利息。

　　北京新房成交價(jià)創(chuàng)7個(gè)月新低

　　中原地産研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，零首付的實(shí)質(zhì)就是在一定時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商允許購(gòu)房者緩交首付，一般這個(gè)時(shí)間在1年內(nèi)，這種墊首付其實(shí)是打的政策擦邊球。

　　他介紹説，在我國(guó)期房預(yù)售制度下，各地建委取得預(yù)售的時(shí)間都早于銀行要求的抵押貸款時(shí)間，一般在這個(gè)時(shí)間差裏，購(gòu)房者的首付是停留在開(kāi)發(fā)商的賬戶中，銀行要求項(xiàng)目封頂後，才可以做抵押貸款。“而各地建委的要求，一般是項(xiàng)目完成20%左右工程量就可預(yù)售收取首付，所以墊首付可以説是促銷，不違規(guī)?！睆埓髠フh道。

　　儘管並未出現(xiàn)樓盤(pán)滯銷或大幅度降價(jià)促銷的現(xiàn)象，北京樓市也同樣陷入買(mǎi)方觀望中，房?jī)r(jià)也開(kāi)始鬆動(dòng)。

　　中原地産統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月18日，5月北京純商品住宅簽約2373套，成交均價(jià)24858元/平方米，創(chuàng)下7個(gè)月來(lái)均價(jià)最低。

　　張大偉表示，“大部分項(xiàng)目的供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化，2013年北京2萬(wàn)元/平方米左右的剛需項(xiàng)目，供需比基本是1:4,但目前已逐漸降低到1:2?！?/p>

　　鏈家市場(chǎng)研究部報(bào)告顯示，截至5月18日，北京新建商品房住宅的存量為70736套，自5月10日以來(lái)，一直保持在7萬(wàn)套以上的水準(zhǔn)。今年的供應(yīng)不斷放量，未消化的新增供應(yīng)無(wú)疑會(huì)繼續(xù)使庫(kù)存不斷走高，以當(dāng)前的銷售水準(zhǔn)看，庫(kù)存消化週期已經(jīng)達(dá)到一年左右。

　　報(bào)告稱，今年北京在售新建商品住宅價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)較大波動(dòng)，但市場(chǎng)預(yù)期下降的資訊不斷擴(kuò)大，成交持續(xù)走低的情況下，開(kāi)發(fā)商或做出一定讓利，價(jià)格有可能出現(xiàn)一輪調(diào)整週期。