59個項目單價超5萬

　　6.3萬元高端甲級公寓成交均價

　　在普通商品房市場進入量價齊跌的通道時，北京高端住宅市場卻逆轉(zhuǎn)一季度的頹勢，開始穩(wěn)步回升。據(jù)多家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入4月，高端住宅市場成交量價均呈現(xiàn)反彈趨勢，千萬級住宅成交量更是明顯提升。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端市場成交量價齊升，凸顯其在整體樓市預(yù)期不明朗情況下的抗跌保值性，二季度是高端市場傳統(tǒng)的銷售旺季，在供需雙方的推動下，預(yù)計成交量還將會有所上升。

　　高端市場量價齊升

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京59個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共成交141套，環(huán)比上漲4%?？們r在千萬級以上的豪宅成交量更是明顯提升，其中1000萬以上的豪宅4月成交51套，佔比36%，2000萬以上的豪宅項目也簽約了10套之多，佔比為7%，而3月該數(shù)據(jù)僅為12套和4套。

　　麗茲行豪宅研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，4月北京市高端住宅的總成交面積為25601.33平方米，套均面積為169.55平方米，環(huán)比上漲0.9%，同比上漲13.79%。從成交面積區(qū)間來看，150-200平方米戶型成交佔比增加，達到34.44%，為2013年以來最高值。

　　而在今年一季度，受傳統(tǒng)春節(jié)淡季因素影響，北京高端住宅市場整體表現(xiàn)低迷，其中高端二手住宅共成交454套，相比去年四季度下降30.89%，同比去年一季度下降69.01%。

　　進入4月，在高端市場升溫的大背景下，北京頂級住宅也在近期蘊勢而起。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，成交價格超過10萬元/平方米的頂級住宅共簽約4套，其中西單·上國闕成交2套，北京四季世家成交1套，勵駿華庭成交1套，而去年全年，也不過有21套住宅的成交價突破了10萬元/平方米大關(guān)。此外，在銷售量不斷增加的驅(qū)使下，4月北京頂級住宅的平均報價成為自2013年以來歷月平均報價的最高點，達到83410元/平方米，環(huán)比上漲1%，同比上漲14%。

　　優(yōu)質(zhì)地段項目走俏

　　“地段、地段還是地段”，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，高端住宅的地段優(yōu)勢成為其價值長期向好的堅實保障。在當(dāng)前國內(nèi)金融系統(tǒng)影子銀行風(fēng)險加劇，流動性錯配、期限錯配、風(fēng)險錯配和高杠桿導(dǎo)致金融投資所謂的剛性兌付難以為繼的前提下，國內(nèi)財富階層正在面臨重新配置投資組合，在此時，北京優(yōu)質(zhì)地段高端項目堅挺的價值走向贏得高端人群的矚目，決定高端市場逆市走高的原因，也就在於高端人群正在將地段作為置業(yè)的首要考慮指標(biāo)。

　　中國房地産經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳雲(yún)峰也認(rèn)為，核心區(qū)住宅對稀缺資源的佔有是其他區(qū)域項目無法比擬的，北京頂尖的商業(yè)、行政、醫(yī)療、教育資源，加上稀缺的人文景觀都集中在核心區(qū)，這對區(qū)域內(nèi)生活品質(zhì)及生活便利的助推作用相當(dāng)明顯。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月北京高端住宅成交區(qū)域以朝陽區(qū)較為活躍，共成交85套，佔比60%。板塊集中在CBD和亞奧區(qū)域，分別成交34套和29套，佔比分別為24%和21%。在任啟鑫看來，隨著高端樓市的逐漸升溫，一些交通便利，擁有高端配套資源的熱點區(qū)域正在成為高端置業(yè)人群的投資首選。

　　CBD作為核心商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)的高端住宅項目無論是從自住還是投資角度，性價比都非常高。而受奧運會的成功舉辦帶動的亞奧區(qū)域的不斷升值，加之可開發(fā)土地的日益減少，亞奧區(qū)域的發(fā)展趨勢及前景一直處於利好態(tài)勢，需求量始終是有增無減。

　　對於千萬級頂級住宅的崛起，任啟鑫認(rèn)為，這凸顯其在整體樓市預(yù)期不明朗情況下的抗跌保值性。當(dāng)下的頂級住宅買家日趨專業(yè)，對住宅的産品品質(zhì)、園林綠化、智慧科技、配套及安防等方面的綜合要求越來越高，特別是購買頂級住宅的財富階層，更是謹(jǐn)慎理性。所以，核心區(qū)頂級住宅所擁有的先天地段優(yōu)勢和成熟品質(zhì)無疑促成了4月這4套單價超10萬元的頂級豪宅的售出。

　　有望進一步升溫

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二季度將進入高端住宅市場傳統(tǒng)的銷售旺季，在供需雙方的推動下，預(yù)計北京高端住宅的成交量還將會有所上升。

　　由於2013年末出臺的調(diào)控政策使若干高端住宅項目推遲了入市時間，在未來9個月內(nèi)，北京高端住宅供給量將有所增長。第一太平戴維斯近日發(fā)佈市場報告預(yù)測，今明兩年內(nèi)，將有10個左右高端住宅項目入市，且多數(shù)項目的預(yù)售價格都超過10萬元/平方米。其中，多個地王項目都將在今年登場，包括中赫萬柳書院、保利海德公園、萬科此前收購凱德的地安門項目，以及三里屯的通盈中心等都計劃今年開盤入市。

　　第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部經(jīng)理董月告訴記者，由於前期拿地成本較高，計劃在今明兩年入市的這些高端項目均價都相對較高，最低的價格預(yù)期也在7萬元/平方米左右，而多數(shù)項目的預(yù)期售價均超過10萬元/平方米。目前北京高端甲級公寓的成交均價在6.3萬元/平方米左右，預(yù)計未來這一價格將會逐漸升高。

　　在宏觀政策層面，據(jù)《北京市2011-2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》規(guī)定，“十二五”期間，北京三環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地。隨著北京的城市化進程，核心區(qū)的土地供應(yīng)日趨見底，這更加凸顯了核心地段的不可複製性和稀缺性。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前三環(huán)以內(nèi)僅剩3324套可售住宅，相比去年同期減少了1000套，可見中心城區(qū)的住宅産品將愈加珍貴。

　　在任啟鑫看來，北京高端住宅市場出現(xiàn)的量價雙增凸顯買賣雙方對市場的信心，在核心區(qū)住宅價值持續(xù)走高的驅(qū)使下，無論是出於自住、投資還是收藏等心態(tài)，高凈值人群都會不斷加大對北京核心地段住宅的投資，位於四環(huán)以內(nèi)特別是三環(huán)以內(nèi)的高端住宅銷量會進一步升溫。另一方面，開發(fā)商在對市場預(yù)期不斷走高的情況下，其售賣策略也將更富前瞻性，不會像中低端市場一樣“舍價保量”，而是追求高品質(zhì)、高利潤。