四成商品房銷售面積降幅

　　87%二手房房源下調(diào)掛牌價(jià)

　　中國(guó)樓市在走過(guò)2013年量?jī)r(jià)齊升的火爆行情之後，在2014年迎來(lái)新的變化：三四線城市房地産市場(chǎng)庫(kù)存高企，一線城市日光碟不再，久違的打折降價(jià)開始重回樓市。業(yè)內(nèi)專家表示，房地産從總量上來(lái)看，已經(jīng)進(jìn)入供求大致平衡的階段。我國(guó)房地産市場(chǎng)高速增長(zhǎng)時(shí)代已結(jié)束，步入穩(wěn)定的常態(tài)發(fā)展期，在市場(chǎng)分化加劇之下，精耕細(xì)作，比拼品質(zhì)服務(wù)，將成為未來(lái)樓市制勝的核心。

　　□成交

　　商品房銷售面積降近四成

　　北上廣深四大一線城市一直被認(rèn)為是樓市避風(fēng)港，然而，它們依然未能躲過(guò)這輪樓市低迷。去年初，北京樓市延續(xù)了上年年底的火爆行情，之後，受樓市調(diào)控政策及觀望情緒等因素影響，北京累計(jì)商品房銷售面積同比增速持續(xù)下滑。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)佈數(shù)據(jù)顯示，今年前四月，全市商品房銷售面積為357.2萬(wàn)平方米，同比下降36.2%，降幅較前三月擴(kuò)大了1.9個(gè)百分點(diǎn)。至此，北京商品房銷售面積同比累計(jì)增速已經(jīng)連續(xù)13個(gè)月回落。具體來(lái)看，前四月，全市商品房銷售面積中，住宅銷售面積為249.4萬(wàn)平方米，同比下降41.4%，降幅較前三月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)；寫字樓為59.6萬(wàn)平方米，同比下降32.6%，降幅較前三月擴(kuò)大16.3個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)、非公益用房及其他為48.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%，漲幅也較前三月收窄5.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　下滑的不僅僅是北京，相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，4月末，全國(guó)商品房待售面積52652萬(wàn)平方米，比3月末增加489萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加213萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加31萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加147萬(wàn)平方米。4月末，商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)23.9%，較3月末同比增幅小幅上升。去年年底開始，住宅庫(kù)存增長(zhǎng)逐步加大，雖然近期全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)樓盤打折促銷的城市數(shù)量逐步擴(kuò)大，但由於市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品住宅成交繼續(xù)回落，導(dǎo)致庫(kù)存去化較為緩慢。預(yù)計(jì)今年隨著市場(chǎng)供應(yīng)的持續(xù)增加，商品住宅待售面積將繼續(xù)加大，房?jī)r(jià)上漲壓力將有所緩解。

　　同樣下滑的還有二手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)自去年年底以來(lái)，一直處?kù)堵燥@低迷的狀態(tài)，而目前也已進(jìn)入調(diào)整階段，房?jī)r(jià)下行預(yù)期加強(qiáng)，有購(gòu)房意向的客戶普遍也持觀望心態(tài)，等待購(gòu)買時(shí)機(jī)。此外，也使部分不著急賣房的業(yè)主産生了一定的觀望心理，入市的意願(yuàn)也有所降低。

　　根據(jù)鏈家地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月北京市二手住宅成交7616套，成交量環(huán)比下降14.8%。4月北京市二手住宅市場(chǎng)延續(xù)了3月成交疲軟的態(tài)勢(shì)，成交量環(huán)比超過(guò)一成，成交價(jià)格漲幅也基本處?kù)锻顟B(tài)。進(jìn)入5月以後，二手房整體成交水準(zhǔn)較4月進(jìn)一步下滑，周成交量連續(xù)兩周在1600套以下，自4月起至現(xiàn)在，北京市二手住宅周成交量已連續(xù)六周在2000套以下水準(zhǔn)徘徊，市場(chǎng)冷淡的狀態(tài)進(jìn)一步加深。

　　□價(jià)格

　　北京二手房?jī)r(jià)創(chuàng)兩年最大跌幅

　　從今年房地産下行趨勢(shì)確立以來(lái)，降價(jià)城市數(shù)量不斷增長(zhǎng)，原本屬於需求恢復(fù)期的4月份，全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)下調(diào)卻出現(xiàn)大幅度升級(jí)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈了4月全國(guó)70大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。與3月相比，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)分別為8個(gè)和22個(gè)，分別比3月份增加了4個(gè)和8個(gè)。在漲跌幅度上，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。其中北京地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格上個(gè)月環(huán)比下跌0.2%，創(chuàng)下了近25個(gè)月的最大跌幅。

　　根據(jù)鏈家地産數(shù)據(jù)，自1月以來(lái)，北京二手房掛牌價(jià)持續(xù)下調(diào)。其中，4月下調(diào)幅度最大，為2.2%，降價(jià)房源佔(zhàn)比逐漸擴(kuò)大。4月份，87%的房源都對(duì)掛牌價(jià)進(jìn)行了下調(diào)。業(yè)內(nèi)分析，在當(dāng)前無(wú)論是從政策層面還是市場(chǎng)層面都尚未出現(xiàn)任何利好信號(hào)的背景下，5月樓市出現(xiàn)明顯回溫的可能性很小。

　　鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，在房地産市場(chǎng)整體低迷的狀態(tài)持續(xù)了一段時(shí)間以後，二三線城市房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)逐漸蔓延到了北京等一線城市。從近期北京的市場(chǎng)情況來(lái)看，剛需陷入深度觀望，使得整個(gè)二手住宅市場(chǎng)的成交水準(zhǔn)不斷下降。成交難度上升，市場(chǎng)中的降價(jià)現(xiàn)象由急售業(yè)主大幅降價(jià)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩^小範(fàn)圍內(nèi)的價(jià)格下調(diào)。表現(xiàn)為房源掛牌整體減少，業(yè)主掛牌價(jià)下調(diào)，議價(jià)空間擴(kuò)大等三個(gè)方面。

　　□供應(yīng)

　　供應(yīng)面積上漲超七成

　　年初至今北京新房市場(chǎng)成交始終較為低迷，與之相對(duì)應(yīng)的是樓市供應(yīng)量的持續(xù)性增加，庫(kù)存量突破13個(gè)月來(lái)新高。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年1月初至今（截至5月16日），北京全市新建商品住宅供應(yīng)量為36056套，比去年同期增加58.1%，供應(yīng)面積為404.75萬(wàn)平方米，比去年同期增加77%。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，目前市場(chǎng)整體觀望情緒濃厚，購(gòu)房需求長(zhǎng)期低迷，交易量持續(xù)萎縮，在此背景下，供應(yīng)量的持續(xù)增加，使得庫(kù)存量突破7萬(wàn)套，創(chuàng)下近13個(gè)月來(lái)新高，受此影響，北京房源供應(yīng)量較大的遠(yuǎn)郊區(qū)縣的供需關(guān)係得以逐漸平衡，甚至開始由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，大興、房山、通州等區(qū)域，房企競(jìng)價(jià)銷售壓力越來(lái)越大，“低價(jià)入市，降價(jià)走量”的銷售策略將被越來(lái)越多項(xiàng)目所採(cǎi)用。此外，由於去年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)交易量火熱，所以可以預(yù)見今年三季度開始遠(yuǎn)郊區(qū)縣的供應(yīng)量還將持續(xù)增加，未來(lái)遠(yuǎn)郊區(qū)縣的新房?jī)r(jià)格將出現(xiàn)明顯回落。

　　從春節(jié)過(guò)後這一輪新建住宅剛需項(xiàng)目的定價(jià)來(lái)看，當(dāng)前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的衝擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸佔(zhàn)上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

　　中原地産統(tǒng)計(jì)顯示，大部分項(xiàng)目的供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化，2013年北京2萬(wàn)左右的剛需項(xiàng)目供需比基本是1:4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1:2。隨著部分項(xiàng)目的搶跑消化，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。市場(chǎng)一旦出現(xiàn)恐慌性觀望，很可能需求會(huì)突然銳減。從目前市場(chǎng)情況看，5月份也很難升溫。

　　□區(qū)域

　　大興、房山、通州三區(qū)供應(yīng)量最大

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從區(qū)域供應(yīng)量上來(lái)看，1月至今（截至5月16日），大興區(qū)供應(yīng)量為9329套，房山為6832套，通州為4279套，昌平為3466套，順義為3367套，分別排在前5位，住宅新房供應(yīng)量最少的為海澱區(qū)，僅為300套。

　　在剛剛過(guò)去的4月份，房山、通州、大興三個(gè)區(qū)域仍舊是剛需項(xiàng)目的集中放量之地。其中，在4月份開盤的19個(gè)剛需項(xiàng)目中，房山區(qū)更是以超過(guò)2500套的供量成為4月份新增市場(chǎng)最活躍的區(qū)域，包含中國(guó)鐵建·國(guó)際花園、東亞·朗悅居、中冶藍(lán)城、首創(chuàng)·伊林郡、金地朗悅、京投萬(wàn)科新里程、北京城建·琨廷等在內(nèi)，共有來(lái)自八大房企的九個(gè)項(xiàng)目在4月份集中推盤，其中售價(jià)最高的項(xiàng)目為24000元/平米，而最低售價(jià)已經(jīng)達(dá)到14000元/平方米，不難看出，比起去年曾經(jīng)一度高達(dá)25000-28000元/平米的區(qū)域房?jī)r(jià)水準(zhǔn)，房企的整體價(jià)格預(yù)期已經(jīng)明顯放低。

　　而區(qū)域成交數(shù)據(jù)也同樣呈現(xiàn)了“量增價(jià)跌”的規(guī)律。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，4月份房山區(qū)共成交了1438套普通住宅産品，以30%的佔(zhàn)比一舉拔得4月成交頭籌。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從這一輪房企搶收、紛紛低預(yù)期開盤的競(jìng)跑來(lái)看，像大興、房山這種前期出讓大量土地的區(qū)域，必然會(huì)因?yàn)橥|(zhì)化項(xiàng)目的集中而率先進(jìn)入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的“肉搏”階段，一旦有項(xiàng)目率先降價(jià)，為爭(zhēng)搶有限的客群，跟風(fēng)就成為區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目不得不做出的選擇。這也對(duì)欲佈局新城的房企敲響了警鐘，一旦市場(chǎng)形勢(shì)走低，扎堆拿地將會(huì)造成未來(lái)項(xiàng)目銷售難度的增加，迫使項(xiàng)目加速進(jìn)入“以價(jià)換量”通道。

　　□策略

　　促銷吸引購(gòu)房者

　　相比去年開發(fā)商單次往往僅推數(shù)十套的惜售心態(tài)，今年春節(jié)之後，眾多樓盤開足馬力大舉推貨，單次三四百套的供應(yīng)量越來(lái)越趨向常態(tài)化。數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)後開盤的29個(gè)項(xiàng)目中，推貨量在300套以上的就有10個(gè)項(xiàng)目之多，佔(zhàn)比超過(guò)三分之一，而去年同期的48個(gè)開盤項(xiàng)目中卻僅有8個(gè)項(xiàng)目大批量推貨，市場(chǎng)佔(zhàn)比僅為1/6。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，自住型商品房衝擊導(dǎo)致樓市整體銷量水準(zhǔn)大幅下滑，影響到了開發(fā)企業(yè)上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，加之下半年市場(chǎng)狀況恐怕仍會(huì)每況愈下，開發(fā)商普遍改變了推盤策略，將“按價(jià)推貨”的方式改為“按需推貨”，也就是在排號(hào)客戶相對(duì)有限的前提下，以實(shí)現(xiàn)銷售數(shù)字為目標(biāo)。為了儘量提升排號(hào)客戶轉(zhuǎn)化為認(rèn)購(gòu)的比例，因而大量推貨的同時(shí)調(diào)低定價(jià)，以滿足購(gòu)房者預(yù)期。

　　“儘管三期價(jià)格與去年前兩期持平，但從蓄客情況看，目前蓄客量與預(yù)期還有一定距離，明顯不如去年底前兩期開盤?！币嗲f某剛需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，“為了保障三期開盤實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，優(yōu)惠幅度也進(jìn)一步提高。”

　　在老項(xiàng)目平價(jià)開盤的同時(shí)，一些純新項(xiàng)目採(cǎi)取價(jià)格低開走量的方式，吸引購(gòu)房者。位於大興近期開盤某項(xiàng)目，就以低於預(yù)期近3000元/平方米的價(jià)格入市，引來(lái)千人搶購(gòu)。

　　為了刺激成交，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)成交量下滑局面，目前北京、南京、廣州、武漢等城市的部分開發(fā)商推出了“墊首付”、“一成首付”、“零首付”等行銷措施。在地方政府限購(gòu)、限貸和高房?jī)r(jià)的大背景下，開發(fā)商對(duì)首次置業(yè)者降低購(gòu)房門檻，刺激被抑制的市場(chǎng)需求，從而提升樓盤的銷量。

　　融360金融搜索平臺(tái)發(fā)佈的新房貸報(bào)告顯示，3月以來(lái)，全國(guó)房貸持續(xù)收緊，多數(shù)銀行出於風(fēng)險(xiǎn)考慮取消房貸利率優(yōu)惠，對(duì)房地産相關(guān)貸款審批逐漸趨嚴(yán)，房貸利率進(jìn)一步提高，8.5折利率優(yōu)惠在全國(guó)徹底絕跡，首付房貸處?kù)丁傲銉?yōu)惠”狀態(tài)，部分城市最高上浮5%-15%不等，二套房相對(duì)首套房上漲幅度不大，維持在上浮10%-30%左右。對(duì)開發(fā)商來(lái)説，“墊首付”作為一種行銷手段，通過(guò)低首付比例吸引更多購(gòu)房者，達(dá)到樓盤快速成交的目的。

　　□分析

　　樓市加速進(jìn)入買方市場(chǎng)

　　“本次市場(chǎng)調(diào)整相比2008年、2011年出現(xiàn)的政策性壓制導(dǎo)致的市場(chǎng)調(diào)整，本次出現(xiàn)調(diào)整的主要原因有兩點(diǎn)，第一，資金價(jià)格上漲導(dǎo)致房地産按揭、開發(fā)信貸收緊，第二，全國(guó)總體樓市供應(yīng)告別絕對(duì)短缺，三四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩?！敝性禺b首席分析師張大偉分析認(rèn)為，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)榉钦咭蛩貙?dǎo)致的市場(chǎng)低迷，這可能會(huì)導(dǎo)致本輪調(diào)整週期和深度較長(zhǎng)，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯價(jià)格調(diào)整。

　　法興銀行研究報(bào)告顯示，房地産市場(chǎng)對(duì)於中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常重要。如果將房地産對(duì)上下游行業(yè)的拉動(dòng)作用考慮在內(nèi)，它在總産出中的份額可輕鬆佔(zhàn)到20%。此外，它對(duì)金融體系的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了銀行的抵押貸款及發(fā)放給開發(fā)商的直接貸款，分別佔(zhàn)整體貸款的14%（10.5萬(wàn)億人民幣）和6.5%（4.9萬(wàn)億人民幣）。開發(fā)商從影子銀行系統(tǒng)借來(lái)的貸款可能會(huì)達(dá)到5萬(wàn)億-7萬(wàn)億。中國(guó)房地産市場(chǎng)的短期迴圈與許多其他國(guó)家的房地産市場(chǎng)類似，主要是信貸現(xiàn)象。

　　近日融360金融搜索平臺(tái)發(fā)佈的一份全國(guó)性房貸調(diào)查報(bào)告顯示，首套房貸9折以下優(yōu)惠利率基本絕跡，利率上浮成為主流，甚至在放款時(shí)，銀行捆綁銷售的“潛規(guī)則”也開始出現(xiàn)。有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房貸持續(xù)收緊或加速樓市拐點(diǎn)到來(lái)。

　　根據(jù)該報(bào)告顯示，4月份全國(guó)最低房貸利率為9折，8.5折全面絕跡;全國(guó)23個(gè)熱點(diǎn)城市中，僅有9個(gè)城市還有利率優(yōu)惠，其餘城市的房貸利率最低為基準(zhǔn)利率。從各個(gè)城市來(lái)看，9折利率優(yōu)惠多集中在外資行，但部分外資行對(duì)首套房貸利率優(yōu)惠設(shè)定的門檻較高，僅能惠及小部分群體。

　　2014年樓市明顯出現(xiàn)了和2013年不一樣的變化，在2013年已經(jīng)出現(xiàn)的樓市分化逐漸蔓延到了一二線城市。從春節(jié)過(guò)後2個(gè)月時(shí)間看，當(dāng)前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)的微妙的變化。

　　在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的衝擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸佔(zhàn)上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變，樓市加速進(jìn)入買方市場(chǎng)。

　　□預(yù)測(cè)

　　銷售回暖或到二季度末

　　法興銀行研究報(bào)告顯示，自2008年以來(lái)，有兩個(gè)時(shí)期房?jī)r(jià)出現(xiàn)了全線下跌：分別是2008年下半年和2011年底。甚至一線城市也未能倖免。在2008年下半年期間，房?jī)r(jià)下跌持續(xù)了大約6個(gè)月，統(tǒng)計(jì)局跟蹤的70個(gè)城市中有14個(gè)城市的累計(jì)下跌超出了5%。在2011年第二季度到2012年第三季度之間的樓市低迷期間，大多數(shù)城市的樓價(jià)連續(xù)下跌了不到10個(gè)月，只有4個(gè)城市的房?jī)r(jià)下跌超出了5%。這兩種情況的轉(zhuǎn)捩點(diǎn)都正好是信貸寬鬆開始之時(shí)。“道理很簡(jiǎn)單：儘管中國(guó)家庭的平均儲(chǔ)蓄率很高，但大多數(shù)中國(guó)家庭，特別是首次置業(yè)人員，仍需要貸款買房。首付和按揭貸款佔(zhàn)開發(fā)商投資資本的40%。因此，我們認(rèn)為，緩解房地産市場(chǎng)低迷的唯一有效措施是重新加速（或至少穩(wěn)定）信貸增長(zhǎng)?！?/p>

　　報(bào)告預(yù)計(jì)，鋻於政策制定者已開始穩(wěn)定發(fā)放給購(gòu)房者的貸款，2014年最可能出現(xiàn)的情形是，到第二季度末信貸增長(zhǎng)趨於穩(wěn)定，然後房屋銷售開始出現(xiàn)增長(zhǎng)。然而，之後信貸增長(zhǎng)不會(huì)再次大幅加速，因?yàn)檎{(diào)控部門仍然非常關(guān)切後果。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在博鰲·21世紀(jì)房地産論壇上的演講中指出，今年房地産從總量上來(lái)看，已經(jīng)進(jìn)入供求大致平衡的階段。要以平常的心態(tài)看待目前正在出現(xiàn)的市場(chǎng)調(diào)整，同時(shí)，從房地産本身變化的趨勢(shì)來(lái)説，也有內(nèi)在變化的規(guī)律，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，隨著房地産結(jié)構(gòu)的變化，這些規(guī)律會(huì)直接影響到未來(lái)房地産行業(yè)的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。

　　(京華時(shí)報(bào)記者邢飛)

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院