每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自溫州

　　即便是在國內(nèi)整體經(jīng)濟企穩(wěn)回升的當下，溫州樓市依舊顯得有些“執(zhí)拗”。

　　上半年各地經(jīng)濟數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，溫州成了國家統(tǒng)計局70個大中城市房價同比下跌的“獨苗”。溫州房價下跌的態(tài)勢已經(jīng)持續(xù)了將近三年。

　　這個此前民營經(jīng)濟最為活躍的地區(qū)，如今卻不時曝出跑路、跳樓或者破産的新聞。在追因的過程中，一個數(shù)字或許可以回答上面的問題。

　　據(jù)悉，溫州中小企業(yè)大概有70%與房地産有關係，有的買樓，有的入股投資房地産。地産市場縮水後，影響了企業(yè)抵押物的市值，導致銀行縮小這些企業(yè)的信貸規(guī)模，“棄房”現(xiàn)象出現(xiàn)。更為嚴重的是，由於不少企業(yè)之間的互聯(lián)互保模式，導致這樣的鏈式反應還在繼續(xù)。

　　當前，在“穩(wěn)增長”這一重大課題中，通過溫州樓市透視這個區(qū)域的經(jīng)濟現(xiàn)實，可以發(fā)現(xiàn)它背後的企業(yè)資金沉澱于樓市等折射的意義。

　　2014年已經(jīng)過半，中國經(jīng)濟也走完了上半場，在這樣一個節(jié)點，我們對溫州經(jīng)濟的再回眸和再調(diào)查，希望能找到對於其他地方的鏡鑒意義。

　　跑路、跳樓或破産，自2011年以來，民營經(jīng)濟重鎮(zhèn)溫州便被這幾個關鍵詞充斥。而互保聯(lián)保所引發(fā)的資金鏈斷裂現(xiàn)象已經(jīng)成為困擾當?shù)卣块T的難題。

　　溫州下屬轄區(qū)金融辦人士張明(化名)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)在經(jīng)常要下去調(diào)研，了解企業(yè)情況，為企業(yè)制定化解資金鏈風險的方案。在張明的辦公桌上有一摞文件，而這摞文件的最上面就是一份針對當?shù)匾患已u鞋公司的資金鏈處置方案，這家公司遇到資金鏈危機，貸款超過億元，為其擔保的企業(yè)也超過十家，其中有幾家已經(jīng)出現(xiàn)問題。

　　“這家企業(yè)其實還算好處理的，屬於資可抵債，我們建議它出售一些資産，先活下來?！睆埫鞅硎荆姓侄萎吘褂邢?，也只能基於實際情況，爭取銀行支援，引導企業(yè)互救自救。

　　而溫州房價方面，在民營經(jīng)濟資金鏈問題持續(xù)發(fā)酵等背景下，近三年同比連續(xù)下跌，跌幅超過30%。當?shù)囟辔徽耸勘硎荆绾伪P活沉澱在房地産的資金是最大難題。

　　據(jù)記者了解，溫州中小企業(yè)大約有70%與房地産有關係，有的買樓，有的入股投資。地産市場縮水後，影響了企業(yè)抵押物的市值，銀行會縮小這些企業(yè)信貸規(guī)模，這也使得 “棄房”(借款人因房屋市值低於銀行貸款餘額而放棄還款)現(xiàn)象在溫州出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例。

　　房地産沉澱大量資金/

　　當?shù)匾晃粦鞭D(zhuǎn)貸公司老總也感嘆生意難做，他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，公司提供的是正規(guī)的轉(zhuǎn)貸，利率不超過法定利率4倍，但溫州資金鏈斷裂的連鎖反應仍沒有結(jié)束，也不敢貿(mào)然幫企業(yè)應急轉(zhuǎn)貸。一旦銀行對企業(yè)抽貸，走入法院保全和訴訟程式，錢幾乎不可能回來，不要説第一權(quán)益人，能排上號就不錯了，因此企業(yè)資金也因為閒置産生大量成本。

　　2011年6月末，溫州不良貸款率為0.37%，創(chuàng)下歷史新低。但在民間借貸危機、中小企業(yè)資金鏈斷裂等影響下，溫州不良貸款率此後一直呈上升態(tài)勢。

　　截至今年3月底，溫州市銀行不良貸款餘額331.26億元，不良貸款率為4.52%，分別比年初上升11.43億元和0.12個百分點，1~2月連續(xù)“雙升”之後，3月份實現(xiàn)“雙降”。但4月份不良貸款率又環(huán)比上升了0.16個百分點。

　　張明説，不良貸款中又有很大一部分集中于房地産領域，在房價下跌時，如何盤活這部分資金具有相當?shù)碾y度。

　　溫州市市長陳金彪認為，不良貸款高，主要與宏觀政策和溫州企業(yè)家理唸有關，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級緩慢，在盈利較差的情況下，部分企業(yè)家急功近利，希望投資回報更快，就可能去炒房、炒煤、甚至是炒錢，因此就造成資金鏈出現(xiàn)問題。

　　“由於世界經(jīng)濟形勢發(fā)展、國家政策調(diào)整，特別是房地産政策，使得很多資金沉澱在房地産，這樣一來，造成企業(yè)資金流動性減弱，資金鏈、擔保鏈就出問題，導致一部分成為不良貸款?！标惤鸨胝h。

　　據(jù)人民銀行溫州中心支行2011年7月的 《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州89%的家庭個人和59.67%的企業(yè)參與其中，規(guī)模高達1100億元；大約40%的民間借貸資金沒有進入生産領域。

　　當?shù)匾晃环慨b仲介告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，由於溫州新增樓盤供應少，溫州民間借貸資金和銀行的貸款大批流入房地産，2011年初，本屬三線城市的溫州房價就已經(jīng)超過了北京、上海等一線城市。

　　他進一步表示，政府在2010年開始加快土地供應，很多溫州企業(yè)家看到商機，逐漸脫離主業(yè)，將錢投入地皮和房産，這也使得溫州瞬間冒出很多小開發(fā)商，這些開發(fā)商往往背後有幾十個甚至幾百個股東。

　　一位當?shù)亻_發(fā)商也證實了上述説法，他表示，其中的錢很多來自銀行貸款，比如一個閥門廠從銀行貸出5000萬元，可能只有2000萬元真正投入到了實體，其餘3000萬元都用來買地皮了。

　　溫州樓市泡沫自2011年起便逐漸破滅，公開數(shù)據(jù)顯示，彼時溫州商品房均價達33289元/平方米的歷史高點，2013年降至22644元/平方米，降幅達32%。2014年1月，溫州商品房均價滑至19374元/平方米。

　　張明介紹説，房價下跌直接導致抵押物縮水，加之目前的高利息現(xiàn)狀，一些企業(yè)開始出現(xiàn)資不抵債的情況，資金鏈斷裂，而很多溫州企業(yè)還會與其他幾家企業(yè)存在互保聯(lián)保關係，風險便開始一環(huán)一環(huán)地蔓延。

　　盤活資金遭遇難題/

　　2013年全年，溫州擁有抵押物權(quán)的房屋，包括普通住房、高檔住房、廠房、商業(yè)用房在內(nèi)共計21.86萬套，總市值約4067.09億元。在抵押房産中，普通住房的抵押數(shù)最多，全市共有17.7452萬套，高檔住房有1.3932萬套，商業(yè)用房2.1516萬套。

　　另外，房地産價值縮水也使得“棄房”在溫州出現(xiàn)。上述房産仲介人士表示，房價走高時，一套豪宅購買時價值往往超過600萬元，而目前市值可能不足300萬元，還不及貸款總額。

　　浙江省溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文還表示，溫州“棄房”現(xiàn)象出現(xiàn)較早，目前依然存在。

　　2013年，溫州銀監(jiān)分局曾對當?shù)亍皸壏俊爆F(xiàn)象做過相關統(tǒng)計。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良餘額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現(xiàn) “棄房”15例；因經(jīng)營困難無法償還貸款，而對抵押房産“棄房”的有580戶。

　　即便進入法院拍賣程式，拍賣低成功率也使得房地産風險嫁接至金融領域。據(jù)初步統(tǒng)計，2013年溫州市被執(zhí)行房産司法網(wǎng)拍平均每次參拍人數(shù)為4.1人，首拍成功率低於5%。

　　為此，今年3月4日，溫州中院與溫州市住建委、工商銀行溫州分行等三家銀行正式簽署司法房産拍賣協(xié)作紀要，規(guī)定溫州市範圍內(nèi)的司法拍賣房産可辦理銀行貸款，從而切實解決買受人融資難題，降低買受人參與司法網(wǎng)拍門檻。

　　同時將比照新建商品房買賣，在全國範圍內(nèi)率先創(chuàng)設司法拍賣房産産權(quán)和抵押權(quán)預登記制度，有效解決銀行對被執(zhí)行房産拍賣成交後産權(quán)尚未轉(zhuǎn)移過戶，不能辦理抵押登記，提前向買受人發(fā)放抵押貸款存在信貸風險的顧慮，切實保障銀行“零風險”、買受人“零負擔”。

　　陳金彪介紹説，溫州市通過“四把剪刀”來大幅化解不良貸款的風險。其中包括對經(jīng)營不善的企業(yè)，通過司法重組，該破産的破産，處置資産，不允許其擴散；企業(yè)自身資質(zhì)好，一時資金鏈緊張，政府給予積極引導，幫助其轉(zhuǎn)型升級等。

　　陳金彪坦言，雖然“四把剪刀”緩解了幾百億元的不良資産，但更希望有第五把剪刀出來，也就是房地産市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！胺康禺b健康發(fā)展對溫州不良貸款化解，對溫州實體經(jīng)濟發(fā)展有緊密關係。第五把剪刀，差異化的房地産政策，國家能夠推出的話，資金鏈相對來説就能夠緩解，那實體經(jīng)濟就能得到資金的供血，實體經(jīng)濟就能更快復蘇?！?/p>

　　經(jīng)濟築底回升跡象顯現(xiàn)/

　　7月初，由農(nóng)業(yè)部副部長陳曉華率領的國務院督查組行至溫州，督查組先後主持召開專題彙報會以及座談會，其中金融和房地産是最主要的兩項內(nèi)容。

　　陳曉華説，溫州開改革之先河，在發(fā)展民營經(jīng)濟、市場經(jīng)濟方面走在全國前列。溫州也是最受關注的地區(qū)之一，希望溫州進一步加大政策落實力度，努力取得更大成效，確保實現(xiàn)今年經(jīng)濟社會發(fā)展的目標任務。

　　在處置金融風波的第三個年頭，溫州在去年金融“雙十條”的基礎上各推出十條支援溫州實體經(jīng)濟的升級版措施，助推溫州實體經(jīng)濟的趕超發(fā)展。

　　其中包含加大不良金融資産處置力度，各級法院要儘量壓縮金融債權(quán)案件審理週期，推行金融擔保物權(quán)直接實現(xiàn)機制，支援民間資本參與銀行不良資産轉(zhuǎn)讓，強化執(zhí)行、破産程式和銀行不良資産核銷的銜接等內(nèi)容。

　　“雙十條”升級版強調(diào)“四大突出”，分別是突出企業(yè)分類幫扶工作；突出銀行不良貸款化解處置工作；突出擴大信貸規(guī)模要求；突出工作量化目標。

　　溫州銀監(jiān)分局局長趙秀樂表示，溫州銀行業(yè)將積極對接上級行帶來的政策，及時深化細化措施，保持合理信貸增量，力爭新增銀行業(yè)融資量超400億元、新增金融融資量超700億元。

　　目前，溫州經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)築底回升跡象，溫州經(jīng)信委給《每日經(jīng)濟新聞》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，經(jīng)信委監(jiān)測的15大行業(yè)中，9個行業(yè)利潤同比增長較快，其中利潤總額較大的電工電器、汽摩配、服裝等行業(yè)利潤增幅均在25%以上。

　　即便如此，在基層工作的張明仍感受到了不小的壓力。他表示，面對擔保鏈和房地産價值縮水等問題，目前並沒有最行之有效的辦法。而針對擔保鏈問題，主要是優(yōu)先處置被擔保企業(yè)，因為銀行也是上市公司，有績效考核。對於擔保企業(yè)，主要是希望他們“以時間換空間”，履行法律責任，同時解決好資金難題。