□本報(bào)記者 張敏

　　種種跡象顯示，隨著供需關(guān)係逆轉(zhuǎn)，房地産政策方向正悄然向“刺激需求”、“去庫存”轉(zhuǎn)變。分析人士認(rèn)為，如出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性刺激政策，房地産市場可能出現(xiàn)短暫而溫和的回暖。在樓市調(diào)整大週期中，市場很難再現(xiàn)大起大落。

　　“萬元房”效應(yīng)

　　7月24日，位於北京亦莊區(qū)域的“合生世界村”新推公寓産品，以單價(jià)9800元/平方米入市。這不是北京樓市首個(gè)降價(jià)項(xiàng)目，卻成為北京主城區(qū)內(nèi)第一個(gè)均價(jià)跌破萬元大關(guān)的項(xiàng)目。

　　在多個(gè)城市房地産項(xiàng)目降價(jià)大背景下，4月，北京出現(xiàn)部分房地産項(xiàng)目降價(jià)或低開現(xiàn)象。從6月開始，市場出現(xiàn)“零首付”、“一成首付”、“降價(jià)險(xiǎn)”等多種行銷手段，背後的實(shí)質(zhì)只有一點(diǎn)，即價(jià)格折讓優(yōu)惠。

　　“市場早就不是降不降價(jià)的問題，而是怎麼降的問題。”北京南城某知名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，雖然披著各類“外衣”，但在很多項(xiàng)目的行銷策略中，均出現(xiàn)價(jià)格折讓成分。

　　儘管如此，“萬元房”給市場帶來的心理影響仍不可估量。分析人士認(rèn)為，北京房價(jià)“萬元時(shí)代”，還要追溯到2006年至2007年。若按這種邏輯，上述項(xiàng)目價(jià)格已跌至北京樓市7年前水準(zhǔn)。

　　橫向?qū)Ρ瓤矗擁?xiàng)目價(jià)格不僅遠(yuǎn)低於同區(qū)域其他商品房和北京市全部自住房價(jià)格水準(zhǔn)，還低於當(dāng)前北京市場地價(jià)水準(zhǔn)。就價(jià)格而言，可謂已跌破購房者心理底線。

　　該項(xiàng)目位於北京東南六環(huán)外，位置相對偏遠(yuǎn)，降價(jià)行為只是個(gè)案，但認(rèn)購和銷售情況良好，成為低迷的北京樓市中的小小亮點(diǎn)。

　　刺激需求力度或加強(qiáng)

　　單個(gè)項(xiàng)目降價(jià)是整體市場的縮影。就在同一天，放鬆限購、房貸優(yōu)惠等多則消息顯示刺激需求可能是各地樓市政策的首選項(xiàng)。市場多項(xiàng)利好疊加，不僅刺激資本市場回暖，且為未來市場交易升溫奠定基礎(chǔ).

　　24日，據(jù)央視報(bào)道，雖未明確發(fā)文，但成都已對限購政策實(shí)施鬆綁。全國已有20個(gè)城市在限購方面有不同程度鬆動(dòng)，佔(zhàn)所有限購城市的比例為43%。還有不少城市實(shí)施戶籍政策鬆綁、公積金政策鬆綁和稅費(fèi)減免等政策。

　　農(nóng)業(yè)銀行上海分行24日確認(rèn)，該行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及自身業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)行不定期業(yè)務(wù)政策調(diào)整，擬於近期調(diào)整個(gè)人首套住房商業(yè)性貸款相關(guān)政策。

　　更早之前，住建部傳出消息稱，未來房地産市場調(diào)控方向發(fā)生變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過多年的“抑需求”後，“去庫存”將成為政策著力點(diǎn)。伴隨著這種政策思路，限購、信貸等政策被認(rèn)為均有鬆動(dòng)空間。

　　中國證券報(bào)記者獲得的消息顯示，5月和6月以來，住建部部長陳政高曾赴中西部多個(gè)地區(qū)進(jìn)行調(diào)研並座談。在湖南省的一次座談中，他指出，當(dāng)前樓市面臨的主要問題在於“供應(yīng)過?！?，未來政策方向?yàn)椤按碳ば枨蟆薄?/p>

　　事實(shí)上，經(jīng)過多年房地産投資高增速，房地産市場供求關(guān)係已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。各地庫存數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)二三線城市出現(xiàn)供大於求現(xiàn)象，甚至催生“空城”、“鬼城”；一線城市供需緊張局面正在緩解。

　　市場繼續(xù)演繹分化格局

　　有權(quán)威人士認(rèn)為，樓市政策方向正悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。在限購方面，除北上廣深外，其餘城市將陸續(xù)鬆綁。就影響力度最大的信貸政策而言，信貸定向?qū)掦牨徽J(rèn)為是大概率事件。伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有關(guān)部門將進(jìn)一步推進(jìn)土地和戶籍制度改革，此舉勢必對房地産市場帶來利好。

　　中原地産數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬，全國典型的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為11.12萬套，比6月同期增加4000套左右。分析人士認(rèn)為，前期觀望需求，已有部分進(jìn)入市場，刺激樓市升溫。

　　中國房地産學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)24日在“北京第三中央公園區(qū)的崛起”論壇上表示，一線城市應(yīng)保留限購政策，但應(yīng)對貸款利率、二手房交易稅費(fèi)等政策進(jìn)行調(diào)整。目前房地産市場供求關(guān)係仍比較嚴(yán)峻，加之上半年市場的低迷已經(jīng)導(dǎo)致相當(dāng)多的企業(yè)面臨資金的壓力，因此，現(xiàn)在就作出“房地産市場最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過去”這樣的判斷有些為時(shí)過早。

　　亞豪房地産服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在同一場合認(rèn)為，分化仍將是樓市的主題詞，不僅僅是一線城市與二三線城市之間的分化，一線城市的不同區(qū)域也會(huì)呈現(xiàn)分化格局。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，市場整體仍處在低點(diǎn)，除非信貸政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性寬鬆，否則這種回暖勢頭會(huì)很難持續(xù)。如區(qū)域經(jīng)濟(jì)有實(shí)質(zhì)性政策利好出現(xiàn)，將刺激區(qū)域樓市升溫。

　　事實(shí)上，在供求關(guān)係發(fā)生逆轉(zhuǎn)背景下，即使樓市出現(xiàn)回暖，幅度也不會(huì)太大。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，回暖只是短期現(xiàn)象，本輪市場調(diào)整週期將很長。

　　他指出，在此輪市場異動(dòng)前，前兩輪調(diào)整分別位於2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局對70個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)，前者的房價(jià)下跌週期持續(xù)了6個(gè)月，後者為8個(gè)月。如今，樓市面臨的內(nèi)外環(huán)境都有明顯不同。從行業(yè)看，整體供求關(guān)係趨於平衡，爆髮式增長乏力。從政策環(huán)境看，信貸政策雖有寬鬆空間，但更傾向於“溫和刺激”，難以全面鬆綁。因此，房地産市場更可能出現(xiàn)短暫回暖，升溫幅度不會(huì)太大。