縱觀今年上半年的樓市庫存量和成交量，項目銷售週期加長，週轉(zhuǎn)速度減慢，催生了房地産企業(yè)財務(wù)費(fèi)用大漲的現(xiàn)象

　　編者按：在購房者普遍預(yù)計房價將大幅下調(diào)的同時，資本市場也對房企的未來打上了問號。房企的融資成本無疑會大幅增加。這在一定程度上，也加劇了房企資金鏈的緊張程度。在多個因素的合力下，不難預(yù)料，房企“以價換量”的力度將進(jìn)一步加深。

　　■本報記者 王麗新

　　截至8月23日，《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國房地産行業(yè)分類，滬深兩市已經(jīng)有71家房企(近三年財務(wù)指標(biāo)齊全的公司)公佈2014年中報業(yè)績，佔142家房企的50%，其財務(wù)費(fèi)用暴漲近10億元，而2013年同期同比僅增加了3億元。

　　值得注意的是，在上述71家房企中，中華企業(yè)財務(wù)費(fèi)用力壓萬科位居榜首，金額高達(dá)4.5億元；財務(wù)費(fèi)用最少者為廣宇發(fā)展，金額為—1821萬元。

　　對此，蘭德諮詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，企業(yè)財務(wù)費(fèi)用攀升折射出開發(fā)商項目借債較多，負(fù)債攀升。同時，房企的現(xiàn)房存貨量較大，項目週轉(zhuǎn)速度緩慢。

　　財務(wù)費(fèi)用暴漲近三成

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上述71家上市房企今年上半年的財務(wù)費(fèi)用合計為43.50億元，同比上漲幅度為28%；而2013年上半年這71家上市公司的財務(wù)費(fèi)用合計為33.99億元，2012年同期則為31.23億元，其2013年同期財務(wù)費(fèi)用的同比增長幅度約為9%。

　　由此可見，與2013年同期房企財務(wù)費(fèi)用同比小幅增長相比，2014年同期則轉(zhuǎn)為大幅上漲，增加近20個百分點。

　　而據(jù)上述71家上市房企的中報顯示，13家財務(wù)費(fèi)用為負(fù)值，58家為正值。其中，14家房企財務(wù)費(fèi)用超過1億元，5家超過2億元。

　　從具體房企上半年所花財務(wù)費(fèi)用的表現(xiàn)來看，中華企業(yè)力壓萬科居於榜首，金額高達(dá)4.5億元；萬科以3.96億元位於第二位；而首開股份和招商地産緊隨其後。

　　值得注意的是，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，泛海控股今年上半年財務(wù)費(fèi)用為5030.98萬元，而2013年同期則為7626.65萬元，同比減少了2595.67萬元，財務(wù)費(fèi)用同比下滑幅度約為34%；而金融街今年上半年財務(wù)費(fèi)用則為1.73億元，上年同期則為0.9億元，同比大漲0.83億元，同比增長幅度超過90%。

　　不過，相對於財務(wù)成本得到有效控制的房企數(shù)量來説，財務(wù)成本同比上升的房企數(shù)量則更多。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，近年來，房企在國內(nèi)的融資渠道有限，通過資本市場和銀行貸款融資都很艱難，大多數(shù)開發(fā)商通過信託渠道去融資，其融資成本基本都在10%以上，甚至個別房企要向民間借高利貸維持生存。鋻於此，不少房企出海融資，但在中國內(nèi)地樓市成交量的不斷下滑，樓市投資回報不高的背景下，海外投資者也不買房企低成本融資的賬，這在某種程度上導(dǎo)致了房企在海外融資的成本甚至上升到7%以上。

　　顯然，高昂的利息支出加重了企業(yè)的財務(wù)壓力，同時也更考驗房地産企業(yè)的資金承壓能力。

　　項目週轉(zhuǎn)速度承壓

　　“房企的負(fù)債額度和其財務(wù)費(fèi)用是成正比的?！绷硪晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者稱，2013年，大多數(shù)房企都買了不少地，其負(fù)債增加不少，這顯然也進(jìn)一步提升了其有息負(fù)債的比重，加重了其財務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)。

　　值得一提的是，宋延慶也向《證券日報》記者表示，“在房地産開發(fā)中，以項目竣工期備案為時點來看的話，若在項目竣工之際仍未償還完當(dāng)初開發(fā)項目的有息借款，那麼尚未銷售的現(xiàn)房越多，則將給企業(yè)的財務(wù)成本指標(biāo)帶來的壓力越大”。

　　而縱觀今年上半年的樓市庫存量和成交量，多數(shù)房企銷售目標(biāo)完成率不如年初的預(yù)期，項目銷售週期加長，週轉(zhuǎn)速度減慢，催生了房地産企業(yè)財務(wù)費(fèi)用大漲的現(xiàn)象。

　　事實上，多數(shù)房企已經(jīng)意識到財務(wù)成本在房地産項目開發(fā)中成本攀升的現(xiàn)象，鋻於此，多數(shù)房企都在走高週轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，憑藉加快項目週轉(zhuǎn)速度，減少利息支出。

　　而本報記者在多方採訪中獲悉，大型標(biāo)桿房企幾乎都在大力推行標(biāo)準(zhǔn)化産品線的複製開發(fā)，原因就是産品線開發(fā)可實現(xiàn)快速定位、快速設(shè)計、快速招採、快速施工、快速銷售和快速現(xiàn)金流平衡，同時也可以提高項目週轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)壓力。

　　除此之外，個別有實力的房企為了能借到利率更低的錢，都力爭搭建A+H股上市融資平臺，國內(nèi)外融資成本接近7%的差額空間讓房企爭相打通中國香港上市平臺。從萬科、綠地等標(biāo)桿房企到力圖轉(zhuǎn)型改變的泛海控股等開發(fā)商，都完成了打通國內(nèi)加海外資本市場的雙融資平臺戰(zhàn)略，其目的不外乎擴(kuò)大融資渠道，在高杠桿運(yùn)營的背景下，力爭減少高額負(fù)債所帶來的財務(wù)成本，進(jìn)而提升企業(yè)利潤。