今年以來，房價下跌、限購政策放鬆成為樓市看點。告別黃金十年，房地産的未來依然眾説紛紜。中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，房地産也將進入新常態(tài)，未來房價會有漲有跌。如何應(yīng)對市場的複雜和多變，對房企來説成為其能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，行業(yè)專業(yè)度和門檻的提高將導(dǎo)致大部分房企遭淘汰，房企有望開啟並購時代。

　　而今年房地産相關(guān)指標(biāo)創(chuàng)歷史新低，可能引發(fā)明年供需關(guān)係變化。任志強認(rèn)為，明年9月份市場供求關(guān)係可能會惡化，房價出現(xiàn)反彈。

　　房地産的新常態(tài)

　　日前，在諾亞財富房地産金融高峰論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹提出了一個新名詞：房地産的新常態(tài)?！胺康禺b業(yè)新常態(tài)之一，我認(rèn)為是波動，從過去房地産市場總體上漲，到今後有漲有跌。過去十幾年中國房地産市場總體都是上漲的，無論一二三四線城市。目前，在房地産總量已經(jīng)非常大的情況下，波動可能是我們今後最常見的一個狀態(tài)?！鼻睾绶治龇Q。

　　今年的房地産市場到底是暴跌還是正常的調(diào)整？從國家統(tǒng)計局公佈的數(shù)據(jù)來看，前7月，房地産開發(fā)投資增速、房地産開發(fā)企業(yè)資金到位情況、房屋新開工面積、房地産銷售面積、房地産銷售額等主要指標(biāo)全線下滑，其中房地産開發(fā)企業(yè)資金到位情況和新開工面積增速創(chuàng)十年來新低。

　　秦虹認(rèn)為，今年房地産市場仍然是調(diào)整、波動，而不是暴跌?！盀槭颤N得出這樣一個結(jié)論？因為我們分析了對房地産市場影響最大的人口因素。我國人口的結(jié)構(gòu)目前對房地産市場的發(fā)展總體是有利的?！?/p>

　　第一，高儲蓄人口所佔的比例仍然處於歷史高位，剛性需求總量大、佔比高。中國有兩次人口生育高峰，一個是上世紀(jì)60年代初，一個是上世紀(jì)80年代末。前者是過去十年內(nèi)房地産市場上的主力軍；而後者將是未來十年購房的主要人群。據(jù)統(tǒng)計，2014年24歲到28歲的適婚年輕人人口總量有1.2億，他們未來對住房需求是剛性需求。

　　第二，“三個一億人”城鎮(zhèn)化的目標(biāo)要實現(xiàn)，住房需求是主要問題。目前，我國城鎮(zhèn)人口達6.7億人，到2020年城鎮(zhèn)化率要達到60%，還有大量的人口進城，所以房地産市場面臨外部環(huán)境，總體來看沒有根本性改變。

　　明年9月供需關(guān)係或逆轉(zhuǎn)

　　進入8月，各地樓盤的促銷活動此起彼伏。除了四個一線城市外，各地已經(jīng)基本放開限購，但購房者觀望情緒仍然嚴(yán)重，市場整體偏冷。多位業(yè)界人士預(yù)計，下半年房企仍會選擇降價跑量，消化庫存。

　　從目前的情況來看，地方政府的土地供應(yīng)量、房地産開發(fā)投資、新開工面積都處在下降趨勢，房企受資金和庫存壓力對購地和開發(fā)都已轉(zhuǎn)為保守態(tài)勢。這固然對去庫存有效，但對未來的供求關(guān)係會帶來不利影響?！叭绻衲甑淄恋毓?yīng)量下來了，房地産投資增速從19%下降到10%左右，新開工面積增速是負(fù)的，反映到供應(yīng)結(jié)果可能到明年9月份，市場供求關(guān)係會惡化?！比A遠地産董事長任志強表示。

　　他同時表示，上述判斷只是基於商品房市場的發(fā)展規(guī)律和現(xiàn)實情況，但房地産市場唯一不能控制的因素是政府會加大多少力度去進行保障性住房的建設(shè)。

　　“從2011年開始政府提出建3600萬套保障性住房，2012年開始計劃簽任務(wù)書建設(shè)，2013年下半年開始大量的進入市場。如果按5年計劃3600萬套，意味著每年要700萬套。2013年以前，每年開發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬套。這意味著保障性住房等於翻了一倍的供應(yīng)量。這還不算政府最近大力推進的棚改，棚改又將增加1200萬套。這麼大的供應(yīng)量對商品房市場有比較大的衝擊。保障房和棚改如果上得快，也就是明年9月份商品房供應(yīng)下降的時候，供求關(guān)係應(yīng)該是轉(zhuǎn)換的時候。保障性住房和棚改的房子能頂上，市場就能維持平衡，反之就會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，價格上漲?！比沃緩娺M一步解釋。

　　房企或迎並購潮

　　當(dāng)房地産業(yè)進入新常態(tài)，如何應(yīng)對市場的複雜和多變，對房企來説成為其能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵?！皟H30%的主流房企完成了上半年的銷售任務(wù)，超八成房企上半年業(yè)績出現(xiàn)下滑或虧損。”多家券商的研報都有這樣的表述。

　　業(yè)績下滑、銷售不暢，導(dǎo)致房企資金鏈進一步緊張，特別是中小房企?！按笮》科筚Y金面分化加劇，可能出現(xiàn)的結(jié)果是房地産行業(yè)將出現(xiàn)並購潮?！鄙顕渡讨枚麻L丁力業(yè)認(rèn)為。

　　在房企最傳統(tǒng)的融資渠道中，銀行貸款依舊佔據(jù)相當(dāng)大的比重。在市場分化下，有限的貸款資源向主流房企進一步傾斜。目前，越來越多的銀行收緊房地産類貸款，銷售規(guī)模較小以及主要佈局在三、四線城市的房企已經(jīng)被銀行擋在門外。

　　銀行的態(tài)度立場，直接影響到其他影子銀行的判斷?！懊耖g高利貸與信託融資也很難拿到，現(xiàn)在大家都很謹(jǐn)慎?！标兾饕患倚⌒头科筘?fù)責(zé)人告訴中國證券報記者。據(jù)悉，近期該房企為解決資金問題已將控股權(quán)賣給了一家上市房企。

　　Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地産行業(yè)完成的並購標(biāo)的交易宗數(shù)為73宗，交易總額為152.93億元。而去年全年完成的並購交易也不過35宗，交易額142.97億元。並購交易轉(zhuǎn)讓方更多為中小房企，如億城投資8億元轉(zhuǎn)讓北京西海龍湖置業(yè)有限公司65%股權(quán)，南京中北1.24億出售子公司中北瑞業(yè)100%股權(quán)等。

　　“未來房地産業(yè)的集中度還會進一步提高，會從幾萬家變成幾千家甚至幾百家。房地産並購基金的發(fā)展將會迎來難得的機遇。房地産是資金密集型行業(yè)，並購需要的資金規(guī)模較大，這就需要金融機構(gòu)進行輔助?！备桁迟Y産創(chuàng)始合夥人、總裁殷哲表示。□本報記者 姚軒傑