每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

　　節(jié)前出乎意料的央行房貸救市政策，讓承受著巨大業(yè)績(jī)壓力的上市房企終於松了一口氣。

　　儘管A股市場(chǎng)由於國(guó)慶長(zhǎng)假安排仍在休市，但在H股上市的內(nèi)房股于10月3日開(kāi)市後全線(xiàn)大漲，成為國(guó)慶假期後香港資本市場(chǎng)走勢(shì)最強(qiáng)勁的板塊。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在目前資金成本高企的大背景下?！罢J(rèn)貸不認(rèn)房”的調(diào)整對(duì)改善性需求帶來(lái)直接利好，預(yù)計(jì)中高端産品佔(zhàn)比較多的房企將是最大的受益者。

　　此外，為了應(yīng)對(duì)今年以來(lái)的“房貸荒”，央行首次提出鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)探索發(fā)行住房抵押貸款支援證券（以下簡(jiǎn)稱(chēng)MBS），多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然MBS的發(fā)行有助於緩解房貸緊縮與房企的資金壓力，不過(guò)由於目前擔(dān)保機(jī)制、利率倒掛等難題尚未解決，短期內(nèi)大範(fàn)圍推廣的可能性不大。

　　主打改善性産品房企最受益

　　在歐陽(yáng)捷看來(lái)，本次房貸政策調(diào)整最大的亮點(diǎn)在於從此前 “認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，放鬆至“認(rèn)貸不認(rèn)房”，只要客戶(hù)以往貸款已結(jié)清，哪怕名下還有一套房也可以享受首套房的優(yōu)惠待遇，這等於是降低了改善型買(mǎi)家的入市門(mén)檻，放大了金融杠桿，換房需求有望獲得釋放。

　　“與之相對(duì)，對(duì)於首次置業(yè)買(mǎi)家而言，央行重申首套房貸款利率最低7折基本沒(méi)有意義?！睔W陽(yáng)捷表示，由於受利率和銀行負(fù)債成本攀升的影響，本次政策的調(diào)整對(duì)於主打首次置業(yè)産品的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的幫助有限。

　　家和集團(tuán)副總裁張建勳告訴記者，如果從企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，受益最大的應(yīng)該是中高端産品佔(zhàn)比較大的房企，例如融創(chuàng)、綠城、華僑城等銷(xiāo)售均價(jià)較高的房企，新政的實(shí)施有助於提高它們的週轉(zhuǎn)速度；其次是産品佈局較為均衡、在一二線(xiàn)城市比重較高的龍頭房企如中海、保利，因?yàn)檫@類(lèi)型城市的住房改善需求更為旺盛。

　　歐陽(yáng)捷表示，房企應(yīng)該借助政策利好堅(jiān)決去庫(kù)存，通過(guò)提高週轉(zhuǎn)速度提升回報(bào)並降低負(fù)債率，而並非盲目漲價(jià)導(dǎo)致錯(cuò)失出貨良機(jī)。

　　房貸證券化難以快速推廣

　　除了房貸政策的變化，央行發(fā)佈的文件表示，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支援證券（MBS）、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　歐陽(yáng)捷表示，在房地産市場(chǎng)下行的環(huán)境下，通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期限專(zhuān)向金融債和MBS，可以讓銀行把過(guò)去發(fā)放的房貸以證券的形式賣(mài)出去，以騰出更多的資金頭寸並增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力。

　　“目前房地産企業(yè)的資金來(lái)源主要包括自有資金、銷(xiāo)售回款、開(kāi)發(fā)貸款與社會(huì)融資，這其中銷(xiāo)售回款佔(zhàn)比往往在50%以上。”張建勳認(rèn)為，今年房貸緊縮恰恰對(duì)銷(xiāo)售回款帶來(lái)極大的壓力，因此MBS的探索發(fā)行對(duì)於緩解房企資金壓力將帶來(lái)巨大的積極作用。

　　不過(guò)，作為一種資産證券化産品，MBS要在短期內(nèi)大面積推廣困難不少。目前，國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有機(jī)構(gòu)能對(duì)此類(lèi)金融産品提供國(guó)家信用擔(dān)保，這是MBS的發(fā)行需要面臨的首要難題。

　　“由於受利率倒掛的影響，幾年前發(fā)放的房貸基本都是基準(zhǔn)利率85折左右，平均利率約在5.56%，而市場(chǎng)上15年AAA的債券利率在5.8%，這就形成負(fù)利差，因此無(wú)論是個(gè)人投資者還是銀行體系之間購(gòu)買(mǎi)的意願(yuàn)很低，對(duì)MBS的推廣帶來(lái)巨大的障礙。由於只有長(zhǎng)期資金利率明顯下行，MBS的收益率才具備吸引力”，香港粵海證券投資銀行董事黃立衝認(rèn)為。