每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

　　“你知道的啦，只是炒作而已?！?/p>

　　國慶長假裏，朋友圈裏流傳著多家地産商的漲價通知，其中包括綠城、碧桂園、綠地、新城等行業(yè)龍頭企業(yè)，原因就是節(jié)前央行、銀監(jiān)會對我國房貸政策進行了調(diào)整。但隨後，這些企業(yè)都向每經(jīng)網(wǎng)旗下的公眾號——邦地産否認了漲價消息。

　　經(jīng)過《每日經(jīng)濟新聞》記者再三追問，上述地産商中的一家品牌負責(zé)人終於道出了真相，原來網(wǎng)上所謂的“漲價通知”，僅僅是部分房地産項目為了推動成交而做的行銷炒作。

　　對於開發(fā)商的“假漲價，真促銷”，上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍説，以目前的趨勢看，務(wù)實的開發(fā)商仍然需要更多下調(diào)價格，以價換量。

　　炒作漲價只為刺激成交

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)佈通知，對我國房貸政策作出調(diào)整，對擁有1套住房並已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　第二天，一份名為《綠城集團浙東區(qū)域公司文件》的文件在微信朋友圈中廣為流傳，文件中提到綠城集團浙東區(qū)域公司要從11月1日開始對現(xiàn)有在售樓盤提價5%~10%。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者通過短信向綠城集團浙東部門負責(zé)人求證文件的真實性，後者回應(yīng)稱，部分消息確實屬實，目前正在“根據(jù)不同項目及成本關(guān)係逐一梳理（價格）”。

　　但記者昨日採訪綠城的品宣部門時卻被告知，上述文件並沒有通過綠城集團行銷部門批準(zhǔn)。按照規(guī)定，所有涉及價格上調(diào)的文件，必須經(jīng)過集團行銷部門的批準(zhǔn)才能正式生效。

　　和綠城的情況相似，微信朋友圈內(nèi)也曾流傳出的綠地、碧桂園、新城等地産公司部分項目上調(diào)售價的文件。但上述房企的品宣部門無一不否認文件的真實性，強調(diào)文件和集團固有的文件格式不同，是偽造的。

　　在記者的再三追問下，一家地産企業(yè)的品牌負責(zé)人最終透露出上述“冒牌”漲價文件的真相。他告訴記者，有項目想借上調(diào)售價事件炒作，刺激購房者趕快下單，核心目的仍然是為了拉動成交。

　　去庫存壓力仍大

　　事實上，和漲價相比，大部分開發(fā)商目前更關(guān)注的是如何去庫存。根據(jù)億翰智庫預(yù)估發(fā)佈的今年1~9月典型房企銷售業(yè)績榜單，前20強房地産商中僅有4家完成了全年銷售目標(biāo)的70%，個別企業(yè)的完成率甚至不到50%。

　　在這樣的背景下，開發(fā)商目前更重要的任務(wù)應(yīng)是積極提高成交量、降低庫存，而不是提升銷售價格。

　　央行的房貸新政能否刺激樓市成交量是個未知數(shù)。蘭德諮詢總裁宋延慶説，儘管新政規(guī)定了首套房的購房者最多可享受七折貸款利率，但真正能以七折利率買房的購房者非常少。而對購房者和開發(fā)商來説，貸款有無優(yōu)惠利率，也不是刺激成交量上升的關(guān)鍵性因素。

　　億翰智庫上市房地産研究中心副主任張化東説，真正因為房貸新政入市的，應(yīng)該是改善性需求的購房者。但目前多數(shù)房地産商的庫存中，符合此類需求的産品佔比並不高。

　　宋會雍表示，即使有部分改善性需求會因為房貸鬆綁入市，比重也不會很大，因為改善性需求購房者通常只會因為房屋價格預(yù)期上漲才會入市，但目前市場沒有房價即將大漲的跡象。

　　宋延慶進一步表示，各家商業(yè)銀行執(zhí)行央行房貸新政的力度也有待進一步觀察：他曾和建行的一位行長就房貸新政有過交流，得知該行目前執(zhí)行的仍是舊的房貸政策。主要因為央行給各家商業(yè)銀行的四季度新增貸款額度並沒有隨著房貸新政的出臺而上調(diào)。

　　房地産分析師薛建雄説，從目前的情況看，市場的成交反彈頂多只能維持一季，到明年一季度市場仍將出現(xiàn)成交下滑。張化東甚至擔(dān)心，後市的成交情況可能會進一步惡化。因為從鬆綁限購，到鬆綁限貸，各級政府幾乎已取消了2010年以來的所有調(diào)控政策。但樓市的情況並沒有明顯好轉(zhuǎn)。

　　宋會雍認為，以目前的趨勢看，務(wù)實的開發(fā)商仍然需要更多下調(diào)價格，以價換量，在下一步市場上保持主動。如房貸鬆綁仍然無法刺激市場徹底回暖，接下去等待開發(fā)商的，一定是殘酷的行業(yè)整合和淘汰。“只有20%的企業(yè)能活下來?！睆埢瘱|説。