住宅專項維修金是房屋的“養(yǎng)老錢”。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會的不完全統(tǒng)計，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國收繳的維修資金在5000億元左右。

　　近年來，隨著許多建築逐漸進入“中年維修期”和“老年危房期”，急需啟用維修資金。但這筆錢因申請手續(xù)繁瑣、過程艱難，被稱為“沉睡”的資金。半月談記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這筆鉅款並未真正“沉睡”，它們不僅通過“錢生錢”悄然增加，而且部分淪為一些部門的生財工具。

　　維修資金“假沉睡”的秘密：明存活期暗存定期

　　1998年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，購房者按購房款2%的比例繳納維修基金；2008年，《住宅專項維修資金管理辦法》開始實施，規(guī)定按當(dāng)?shù)刈≌êB安裝工程每平方米造價的5%至8%繳納維修金。

　　如此龐大的一筆錢本應(yīng)取之於民用之於民，可越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，資金交由政府部門代管後，往往石沉大海，不知所終。

　　“跟老百姓説存的是活期，實際上住建局自己偷偷去存了定期，産生的利息住建局得大頭，老百姓只能得零頭。”68歲的退休幹部李軍紅無意中發(fā)現(xiàn)維修資金被政府部門“借雞生蛋”的秘密。

　　南京市江寧區(qū)恒安嘉園始建於2005年，次年，1088戶家庭入住。2012年，小區(qū)的消防系統(tǒng)、排污系統(tǒng)以及電梯等開始出現(xiàn)問題，業(yè)主們想起了維修資金。小區(qū)業(yè)委會副主任李軍紅代表業(yè)主，踏上追討維修資金的漫漫長路。

　　“一開始，區(qū)住建局竟然説找不到我們小區(qū)的維修資金資料了?！崩钴娂t的倔強勁兒來了，她回到原單位，找到當(dāng)年各家各戶繳納的原始資料，並與老伴花費兩個多月時間，挨家挨戶進行核對，最終核清當(dāng)年本金為1097萬元。

　　這筆錢一直由區(qū)住建局代管，這些年到底産生多少利息？幾番艱苦交涉，區(qū)住建局答覆：小區(qū)居民擁有活期利息35.7萬元。

　　而李軍紅在為小區(qū)辦理“活轉(zhuǎn)定”時了解到，這筆錢至少産生了329萬元的利息，其中包括293.5萬元的定期利息。李軍紅了解到，從2006年開始，江寧區(qū)住建局就將這筆錢轉(zhuǎn)為1年期的定期存款，但支付到業(yè)主個人賬戶卻是活期利息?！敖?jīng)多次追問，住建局的人私下告訴我，這293.5萬元業(yè)主沒有資格用?！?/p>

　　江寧區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，293.5萬元的利差客觀存在，也確實沒有向業(yè)主公佈，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料。利息一部分上繳了財政，另一部分則用於辦公經(jīng)費的支出。該負(fù)責(zé)人表示，按照2008年以前的地方相關(guān)規(guī)定，代管單位每年可以從增值收益中提取2%左右的管理費用，現(xiàn)在已經(jīng)停止提取。

　　根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，維修資金須“專款專用、禁止挪用”，“存儲利息應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用”。

　　“儘管數(shù)字還顯示在公共賬戶戶頭上，但住建局從未明確這筆利息屬於業(yè)主，甚至私下説這筆錢業(yè)主已不可能要回去?！崩钴娂t説，這讓業(yè)主懷疑代管部門，要麼是已經(jīng)挪用，要麼是想將這筆利息據(jù)為己有。

　　“將利息據(jù)為己有涉嫌職務(wù)侵佔或貪污。”廣東志成達律師事務(wù)所主任陳小成説，“鉅額的資金交由有關(guān)部門保管而無保值增值壓力，並有相當(dāng)?shù)淖灾鬟x擇空間，其中的漁利空間是很大的?！?/p>

　　在維修資金問題引發(fā)關(guān)注後，北京、上海、廣東、河南等多個城市的小區(qū)，都有業(yè)主代表向代管部門申請查詢維修資金賬戶情況，或提出轉(zhuǎn)存。但是，想摸清這些“沉睡”的住房養(yǎng)老金實際産生了多少利息，困難重重。

　　利益鏈“黑洞”：維修資金成尋租工具

　　各地的案例只是揭開了維修資金“黑洞”的冰山之一角。

　　按照國家相關(guān)規(guī)定，為確保資金安全，代管部門處理維修資金只有兩種方式：存銀行或買國債。但對於這樣一大筆多年後才會啟用的資金，一些代管部門既不願去買國債，也不願去存利率較高的定期存款，而是普遍選擇了利息最低的活期存款。代管部門消極理財背後打著什麼算盤呢？

　　“對銀行來説，當(dāng)然歡迎活期存款，既可少付利息，又能隨時調(diào)動大筆資金。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士稱，“對政府而言，因維修資金成為各大銀行爭搶的對象，則可利用手中的選擇權(quán)從中漁利。”

　　“有人説維修資金是筆糊塗賬，但代管單位並不糊塗，他們選擇把錢存在哪家銀行大有講究?！庇惺煜ゃy行業(yè)務(wù)的內(nèi)部人士透露，有代管單位將多數(shù)錢都存在小銀行。因為相對其他商業(yè)銀行，小銀行的利息和吸儲返比較高。

　　“一些單位和部門想方設(shè)法讓資金在自己手頭沉澱下來，能拖多久就拖多久，稍有理財常識的人都知道其背後的真實意圖?！边@位業(yè)內(nèi)人士直言，“維修資金背後有著龐大的利益鏈條，開發(fā)商、銀行、證券公司、政府部門……向維修資金伸手的人太多，誰都想分一杯羹。”

　　——炒股。2009年，因挪用公款、受賄兩項罪名成立，北京住房資金管理中心礦務(wù)局分中心原主任范子林，被門頭溝法院一審判處有期徒刑16年。據(jù)調(diào)查，范子林夥同下屬，先後從房管處和分中心挪用400萬元住房維修資金，借給證券公司炒股，並盈利23萬元。庭審時，范子林辯稱“自己是在為單位創(chuàng)收”。而早在2007年，上海就查處了維修資金涉嫌違規(guī)炒股事件，涉案金額達數(shù)億元。

　　——委託理財。2009年，浙江寧波市住房資金管理中心的兩名官員被當(dāng)?shù)貦z察院以涉嫌受賄罪、玩忽職守罪起訴。據(jù)查，該管理中心與天一證券擅自挪用協(xié)議到期的兩億多元國債，繼續(xù)進行國債回購。2008年，天一證券宣告破産，2.06億元維修資金本金全部損失。

　　——挪用。2013年，南京市江寧區(qū)百家湖花園小區(qū)業(yè)委會在辦理維修資金“活轉(zhuǎn)定”手續(xù)時發(fā)現(xiàn)，在住建局資訊系統(tǒng)中，233戶的物業(yè)維修資金竟沒有繳納記錄。最終，開發(fā)商承認(rèn)收了166戶的物業(yè)維修資金但未上繳房管部門，並補繳233萬元物業(yè)維修資金。

　　“專項鉅額資金缺乏管理和運作，監(jiān)管不到位的問題十分嚴(yán)重?！睆V東佛山市政協(xié)委員李建麗説，長期以來，這些鉅額資金的管理、使用不透明，財政和審計部門缺乏監(jiān)督，容易成為一些部門和個人的尋租工具，造成不良社會影響。

　　住房維修資金所造成的糊塗賬，反映的不僅是政府誠信問題，也是法律缺失問題。當(dāng)前，應(yīng)由各級紀(jì)委機關(guān)會同審計部門，對維修資金的來龍去脈查個水落石出，絕不能任其成為一些部門肆意分割的“唐僧肉”。

　　“利差”成“死錢”如何解凍？

　　“這筆貌似‘沉睡’的維修資金被銀行等機構(gòu)通過各種方式調(diào)動，在沉睡中‘夢遊’，創(chuàng)造了巨大的增值空間?！必斀?jīng)評論員周俊生認(rèn)為，權(quán)力部門為維修金使用設(shè)置了多道門檻，各個部門都不願放棄既得利益。

　　半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，客觀形成的“利差”因為沒有相關(guān)法律可依，已經(jīng)成為動不得的“死錢”。

　　南京市江寧區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，當(dāng)前維修資金問題在全國都是一個難題?？梢钥隙ǖ氖钱?dāng)?shù)卮懿块T沒有挪用維修資金，但因為管理上的問題，確實存在支付給業(yè)主的是活期利息，而代管單位存在銀行是定期的狀況。

　　多位業(yè)內(nèi)人士透露，雖然産生利息的維修資金本金屬於業(yè)主，但因沒有明確的分配約定和法律規(guī)定，管理産生的“利差”難以處置，最終很可能淪為有關(guān)部門的灰色收入。要將利差解凍，必須訴諸法律，推動相關(guān)分配方案形成。

　　賬本是不能公佈還是不敢公佈？

　　南京市江寧區(qū)的武夷花園小區(qū)是一個有10多年樓齡的老小區(qū)，小區(qū)2000多戶業(yè)主共交維修資金1266萬元，可是直至2009年，僅産生40多萬元的活期利息。該小區(qū)業(yè)主反映，想查清實際産生了多少利息，一直沒有結(jié)果。

　　不能公佈還是不敢公佈？記者追蹤發(fā)現(xiàn)，在維修資金糊塗賬的背後，代管部門還有沒法公佈的另一本賬。一些小區(qū)業(yè)主代表認(rèn)為，代管部門雖然已經(jīng)承認(rèn)偷存定期，但是至今沒有向業(yè)主公佈相關(guān)賬目。

　　此外，部分代管部門不公佈賬目，還可能因為根本沒有這筆賬。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，不少地方之所以拿不出完整的維修資金賬目，一方面是老舊小區(qū)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不全，另一方面則是新開發(fā)小區(qū)存在欠繳。有些地方政府在市場不景氣時，以緩繳甚至免繳維修資金為優(yōu)惠條件，為房地産開發(fā)商“減壓”，最終造成大量歷史欠債，損害了小區(qū)業(yè)主的利益。

　　對此，北京市住建委副主任程建華建議，應(yīng)當(dāng)高度重視梳理歷史欠賬，提高公共維修資金的計息，同時協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)和資金中心儘快建立維修資金明細(xì)賬。

　　老百姓的錢為何不能保值增值？

　　廣東志成達律師事務(wù)所主任陳小成認(rèn)為，近年來CPI指數(shù)居高不下，專項維修資金實際上是在通貨膨脹蠶食下日漸貶值。

　　“針對管理部門不作為，應(yīng)引入資金的年度審計管理?！睆V東佛山市政協(xié)委員李建麗説，“活期存款與定期存款有巨大不同，不同銀行的利率也不同。通過科學(xué)合理的配比，可以産生較大收益。許多地方政府不作為，其實是在打自己的小算盤?！?/p>

　　2013年，佛山市禪城區(qū)住建局在聽取了李建麗的建議後，開始認(rèn)真理財，改變過去全部是活期的存儲模式，按30%存5年定期；40%存1年定期；30%存3個月定期的模式存儲。

　　“13億元的本金，通過合理配比，利率增長了3倍，利息1年內(nèi)增加了3000萬元?！崩罱愓h。

　　管理許可權(quán)何時交還業(yè)主？

　　不少小區(qū)業(yè)主代表認(rèn)為，只有把支配利息的主動權(quán)掌握在自己手中，才能避免“沉睡”的資金浪費掉。

　　“有關(guān)資金申請使用程式過於複雜?！标愋〕烧h，現(xiàn)行的管理辦法規(guī)定，申請動用維修資金款項，首先要相關(guān)業(yè)主向業(yè)委會提出申請，業(yè)委會徵得小區(qū)2/3以上業(yè)主的同意後申請使用，通過房産行政管理部門審核後，會同專業(yè)工程人員和物業(yè)現(xiàn)場查勘認(rèn)證，符合規(guī)定後安排維修。維修結(jié)束後，由基金管理中心、物業(yè)和業(yè)主代表三方察看驗收，維修單位上報費用明細(xì)，基金管理中心審定後由業(yè)主委員會蓋章認(rèn)可，至此方才完成整個程式。這個程式走下來，少説一個月，多則三四個月半年不等，且當(dāng)中涉及部門和人員繁多，實際操作起來極為不便。

　　“設(shè)定維修資金管理辦法的初衷是為了保護業(yè)主利益，但在現(xiàn)實運作中反而成了阻礙資金申請使用的程式?！标愋〕烧J(rèn)為，人大應(yīng)儘快針對維修資金制度進行立法，把維修資金的管理許可權(quán)交還業(yè)主。

　　“現(xiàn)有的維修資金管理制度亟須改革，不妨學(xué)習(xí)國外做法，交由專業(yè)第三方基金會打理，政府只需制定好規(guī)則，當(dāng)好監(jiān)督者即可?！标愋〕烧h。

　　改革立法迫在眉睫

　　“現(xiàn)在使用維修資金的門檻很高，很難把這筆資金用活。”南京市武夷花園小區(qū)業(yè)委會主任商長清説。

　　中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會的專家認(rèn)為，現(xiàn)在各地都存在用款難，主要是受困于物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主表決簽名難一直是導(dǎo)致維修資金使用難的主要原因之一。近年來北京、成都、長沙等地提出“應(yīng)急維修”、“授權(quán)委託維修”和“管理許可權(quán)下放”等維修資金使用方式，但維修資金使用效率還不能滿足實際需要。以長沙市為例，現(xiàn)在成立了業(yè)委會的小區(qū)比例不到30%，業(yè)主委員會的日常運作、監(jiān)管工作離居民的要求有一定距離。

　　從今年4月至今，北京市西三環(huán)蓮花小區(qū)2號樓住戶就一直飽受電梯運作的煩惱。26層樓共兩部電梯，一部常年壞，一部經(jīng)常壞。該小區(qū)物業(yè)管理負(fù)責(zé)人董主任告訴記者，這個樓當(dāng)年維修資金的繳納情況十分複雜，導(dǎo)致維修資金無法取出使用。

　　居民紛紛建議，應(yīng)出臺應(yīng)急措施，簡化維修資金的提取，特別是當(dāng)遇到電梯損壞、管道破損等問題時，業(yè)委會、物業(yè)、維修資金管理部門應(yīng)該啟動預(yù)案，確保居民人身安全。

　　“住宅維修資金的使用率普遍偏低。2013年我做了一項調(diào)查，佛山市的維修資金使用率為0.417%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於全國水準(zhǔn)。即使在業(yè)主呼籲強烈的北京市，也僅為2.3%的使用率?！崩罱愓h。

　　許多專家認(rèn)為，建設(shè)部門與財政部門既是維修資金的代管部門，又是監(jiān)督部門，集運動員與裁判員于一身，在管理機制上存在巨大漏洞。

　　“行政過度干預(yù)阻礙了業(yè)主自主管理，政府部門應(yīng)尊重業(yè)主自治，弱化行政干預(yù)，簡化程式，讓投資方式多樣化?！敝袊ù髮W(xué)教授劉智慧説，我國現(xiàn)行的維修資金制度僅為部門規(guī)章，未能上升為行政法規(guī)，缺乏強制性和約束力，在法律效力、執(zhí)行主體、執(zhí)行程式等方面均存在缺陷，改革立法迫在眉睫。(記者 劉宏宇 楊紹功 關(guān)桂峰)