異地購(gòu)房公積金異地互認(rèn)、取消多項(xiàng)收費(fèi)、二套房首付回歸三成、提高貸款額度、降低貸款門檻……近段時(shí)間，從中央到地方，公積金政策調(diào)整的消息接踵而至。但與此同時(shí)，很多城市的公積金其實(shí)已初現(xiàn)緊張，有的城市還收緊了相關(guān)政策。專家表示，在當(dāng)前樓市狀況下，首先應(yīng)滿足基本購(gòu)房的公積金貸款需求，同時(shí)要避免公積金“淪為”地方政府的救市工具。

　　10月14日，住建部等三部門聯(lián)合發(fā)文，要求取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。同時(shí)，各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，並推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。此外，二套房可享受公積金貸款，首套貸款額度有望提高。

　　對(duì)此，同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，取消的收費(fèi)項(xiàng)目産生的費(fèi)用數(shù)額並不大，但客觀上減輕了購(gòu)房者壓力及交易成本，這給市場(chǎng)傳遞了一種明顯的信號(hào)。更重要的是異地貸款“破冰”給異地購(gòu)房貸款打開了大門，將激發(fā)大量的“回鄉(xiāng)置業(yè)需求”。

　　13日，武漢市住房公積金管理中心正式下發(fā)通知，放寬第二套房公積金貸款門檻，最低首付款比例調(diào)整為房屋總價(jià)的30%，不再硬性要求達(dá)到房屋總價(jià)的60%。但公積金貸款房屋套數(shù)認(rèn)定、貸款額度計(jì)算仍按原政策規(guī)定執(zhí)行，貸款最高比例不得超過(guò)房屋總價(jià)的40%。

　　類似放鬆公積金貸款的政策最近在多地先後出現(xiàn)。河南、貴陽(yáng)在9月底便將首套房首付比例調(diào)整為最低20%，相比以前降低10個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)慶節(jié)剛過(guò)，大連便調(diào)整公積金貸款和提取條件，繳存公積金9個(gè)月就可申請(qǐng)貸款，而此前是規(guī)定1年；瀋陽(yáng)表示，擁有一套住房並已結(jié)清貸款的家庭可執(zhí)行首套房貸款政策。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有30多個(gè)城市調(diào)整了公積金政策。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)還會(huì)有不少城市跟進(jìn)，採(cǎi)取提高個(gè)人公積金貸款額度、降低公積金貸款購(gòu)買首套房的首付比例等措施，成為多地政府調(diào)控樓市的主要措施。

　　與紛紛放鬆政策不同的是廣州的持續(xù)收緊。10月11日，廣州“公積金新政策”獲得原則性通過(guò)，新政規(guī)定公積金貸款僅限于首次使用者，且首付從兩成調(diào)整為三成；貸款基礎(chǔ)條件也有所調(diào)整，貸款額度也變得更加吃緊，計(jì)算的公式也更為嚴(yán)格。

　　對(duì)比現(xiàn)行政策，這一“新政”被許多人冠以“史上最嚴(yán)公積金政策”的稱號(hào)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這是不得已而為之。目前，廣州公積金提取比例已超過(guò)警戒線，個(gè)別月份接近甚至超過(guò)八成。

　　數(shù)據(jù)顯示，多個(gè)城市公積金流動(dòng)性已初現(xiàn)緊張。據(jù)住建部調(diào)查，南京、青島等32個(gè)城市個(gè)貸率超過(guò)90%，出現(xiàn)了緩貸、斷貸、擠提現(xiàn)象。以武漢為例，截至今年6月底，武漢累計(jì)發(fā)放公積金個(gè)人貸款890多億元，個(gè)貸率高達(dá)97%，比去年底增長(zhǎng)近5%。

　　“如果不予應(yīng)對(duì)，只需兩個(gè)月，公積金貸款就會(huì)緊張?！蔽錆h市住房公積金管理中心主任陳祖信表示，武漢已建立公積金個(gè)人貸款資産變現(xiàn)機(jī)制，通過(guò)盤活公積金資産存量來(lái)應(yīng)對(duì)公積金流動(dòng)性趨緊矛盾。

　　市場(chǎng)和購(gòu)房者都普遍認(rèn)為，調(diào)整公積金是繼取消限購(gòu)、放鬆限貸後樓市的第三個(gè)救市措施。預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多城市在公積金政策上“動(dòng)腦筋”，以激活市場(chǎng)信貸，刺激樓市成交。

　　但中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地産研究所所長(zhǎng)張東提醒，在土地財(cái)政和新房庫(kù)存的雙重壓力下，在取消限購(gòu)放鬆限貸效果並不明顯的背景下，要警惕地方政府不顧公積金實(shí)際狀況，一味放鬆貸款政策來(lái)救市。

　　如何面對(duì)一邊是放鬆呼聲越來(lái)越大，另一邊是自身存量不足的矛盾？專家建議，公積金管理部門應(yīng)積極探索，提高資金利用率，滿足“應(yīng)貸盡貸”資金需求，並適應(yīng)科學(xué)化樓市調(diào)控的要求。

　　建立跨地區(qū)公積金資金調(diào)劑平臺(tái)，被認(rèn)為最為“便捷”的解決之道。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，各城市間公積金的使用率很不平衡。以湖北省為例，武漢市的個(gè)貸率比全省平均水準(zhǔn)高出30.46個(gè)百分點(diǎn)，而有些城市的個(gè)貸率卻不足10%。

　　其次，通過(guò)金融創(chuàng)新拓寬公積金來(lái)源。陳祖信建議，在公積金中心賬戶存款不支付時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)允許直接透支取得信貸資金。同時(shí)，將一部分公積金個(gè)貸資産變現(xiàn)，引入社會(huì)資本投入，盤活資産存量。

　　最重要的是，在房地産調(diào)控市場(chǎng)化之下，公積金要隨時(shí)“量身定制”政策。張東建議，建立公積金支援基本住房需求的機(jī)制，而不應(yīng)由各地方政府根據(jù)各自需求隨意調(diào)整?！坝嘘P(guān)部門應(yīng)多徵求職工意見，使公積金為基本需求者服務(wù)，又不能成為助推樓價(jià)的幫兇?！?/p>