昨日，中金公司發(fā)佈“中國(guó)房地産2015年走勢(shì)預(yù)測(cè)”，預(yù)測(cè)2015年將會(huì)有兩次降息，住房潛在需求將逐年降低，房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)或在2015年二季度及以後恢復(fù)。另外房地産市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”。分析師認(rèn)為，此階段，開(kāi)發(fā)商首先要做好服務(wù)，加速轉(zhuǎn)型，才能在消化期維持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　變模式：從“拉客”到“留客”

　　進(jìn)入地産“白銀”時(shí)代，銷(xiāo)售規(guī)模見(jiàn)頂、利潤(rùn)率下行、競(jìng)爭(zhēng)加劇之後，開(kāi)發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型，存在佈局重劃、産業(yè)拓展、模式切換三條路徑?！罢雇磥?lái)三到五年，我們預(yù)期在行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)空間見(jiàn)頂?shù)那闆r下，將迎來(lái)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型良機(jī)?！敝薪鸸緦?zhuān)家分析説。

　　本週末武漢8盤(pán)入市，新老盤(pán)齊上陣。記者踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)變行銷(xiāo)方式，從“看房送電影票”轉(zhuǎn)變成體驗(yàn)高大上數(shù)字體驗(yàn)中心。與萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等大牌企業(yè)合作建造數(shù)字行銷(xiāo)中心的武漢築巢數(shù)字傳媒有限公司，昨日在中民仁壽裏發(fā)起數(shù)字展廳體驗(yàn)會(huì)?；∧挥霸后w驗(yàn)實(shí)景房、iPad掃描房型直接觀看3D模型，不少高精尖的産品直接同房産銷(xiāo)售聯(lián)繫起來(lái)。

　　“數(shù)字體驗(yàn)行銷(xiāo)中心投資預(yù)計(jì)200萬(wàn)元，比一般的沙盤(pán)行銷(xiāo)中心造價(jià)貴5倍。但在用戶(hù)體驗(yàn)和留客量上，有明顯提升?！痹搨髅接邢薰矩?fù)責(zé)人透露，武漢本土房企也開(kāi)始著手建設(shè)數(shù)字行銷(xiāo)中心。

　　“這種形式的案場(chǎng)就是未來(lái)趨勢(shì)，就是未來(lái)每個(gè)售樓部的標(biāo)準(zhǔn)模版，以客戶(hù)體驗(yàn)為中心的思路，絕對(duì)是迎合群眾需要的。同時(shí)，數(shù)字案場(chǎng)直接秒殺了傳統(tǒng)售樓部，直接增強(qiáng)了購(gòu)房者的自主體驗(yàn)?！痹擁?xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為，傳統(tǒng)的房産行銷(xiāo)策劃僅僅停留在吸引更多的客戶(hù)，也就是傳統(tǒng)的“拉客”，而在實(shí)際轉(zhuǎn)型過(guò)程中，直接“留客”消化客戶(hù)，才是生存致勝的核心，“數(shù)字行銷(xiāo)中心或成為未來(lái)房産行銷(xiāo)標(biāo)配。”

　　看預(yù)期：2015年房?jī)r(jià)平穩(wěn)

　　昨日，中金公司發(fā)佈預(yù)測(cè)，2015全年將有兩次降息，而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預(yù)測(cè)：2.0%）。

　　“基於此數(shù)據(jù)，實(shí)際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢(shì)，回落速度緩于2012年。”中金公司解釋説，“實(shí)際利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)，實(shí)際利率回落，同時(shí)預(yù)示著2015年房?jī)r(jià)平穩(wěn)?！?/p>

　　中金宏觀組預(yù)計(jì)2015年M2增速依然將保持13%的同比增長(zhǎng)，新增信貸額達(dá)9.5萬(wàn)億元。按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，新增信貸的15%-20%將用於按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，估計(jì)全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬(wàn)億元左右，同比增長(zhǎng)14%，將支援住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5%至6.91萬(wàn)億元。

　　轉(zhuǎn)重心：“改善”+“保障”

　　2013年開(kāi)始，中國(guó)房地産市場(chǎng)逐步由住房短缺時(shí)代走向升級(jí)改善時(shí)代，標(biāo)誌性事件是戶(hù)均1套房的實(shí)現(xiàn)。專(zhuān)家認(rèn)為，未來(lái)住房潛在需求將逐年下降，市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”，調(diào)控政策也將由2010-2013年的壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)住房消費(fèi)、防範(fàn)房地産市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“一旦到位資金來(lái)源及行業(yè)銷(xiāo)售額滯後，將直接拖累房地産投資增速?！睂?zhuān)家指出，目前行業(yè)可售庫(kù)存依然在高位，拿地未有明顯起色，預(yù)計(jì)2015年新開(kāi)工項(xiàng)目將繼續(xù)縮減。從産業(yè)邏輯鏈看，行業(yè)投資增速恢復(fù)上行需要等待可售庫(kù)存系統(tǒng)性下降，拿地恢復(fù)時(shí)點(diǎn)或在2015年二季度及以後。

　　同期，行業(yè)庫(kù)存去化週期在今年年底出現(xiàn)改善跡象。截至9月底，庫(kù)存去化月數(shù)指標(biāo)從7月高點(diǎn)的16.9個(gè)月小幅降低至16個(gè)月左右。而2011-2012年週期，庫(kù)存去化月數(shù)高點(diǎn)出現(xiàn)在2012年1月，為17.9個(gè)月，之後迅速降低至2012年8月的9.0個(gè)月?！斑@也就意味著，鬆綁兩限，確實(shí)刺激了不少改善型和保障型住房置業(yè)者。”專(zhuān)家表示。　本報(bào)記者 劉倩雯