地産圈在年末收官之際突起波瀾，房産商們談“鎖”色變。

　　“鎖盤風(fēng)”因佳兆業(yè)深圳房源被鎖而起，繼而席捲了中海、中糧、招商等國(guó)字號(hào)房企。也因佳兆業(yè)困局升級(jí)而成為颶風(fēng)，所過(guò)之處，心驚肉跳。

　　截至目前，已有超過(guò)30家地産商的2萬(wàn)多套房源遭鎖，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委給出了相應(yīng)原因，各上市企業(yè)也紛紛出公告澄清，多因安居房而被鎖。

　　隨著事件持續(xù)發(fā)酵，何時(shí)解盤仍是疑團(tuán)。

　　而從財(cái)務(wù)上看，國(guó)內(nèi)房企負(fù)債率普遍高，轉(zhuǎn)型或成為行業(yè)趨勢(shì)。

　　鎖盤風(fēng)雲(yún)持續(xù)發(fā)酵

　　自2014年底以來(lái)，佳兆業(yè)頻頻躍入地産頭條，其中深圳多處樓盤被鎖這一事件成為重大關(guān)注點(diǎn)。因其深耕珠江三角洲，深圳“滑鐵盧”引起了各方的擔(dān)憂。

　　去年11月底起，佳兆業(yè)2000多套房源被深圳房管局“鎖定”停售，12月3日近900套房源恢復(fù)正常預(yù)售，仍有1300多套被鎖定。而近日，位於杭州五常區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)749套房源狀態(tài)均為“限制房産”，無(wú)法銷售簽約。

　　除了鎖定之外，今年1月20日，在廣州陽(yáng)光家緣網(wǎng)上，佳兆業(yè)天禦和佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)顯示為“查封”，涉及960套房屋。至此，佳兆業(yè)已有3000多套貼有問(wèn)題標(biāo)簽的房源。

　　而事情並沒(méi)有止步于佳兆業(yè)。

　　1月15日，榮超大廈133套房源全部被鎖定，在經(jīng)過(guò)1天的交涉後，目前全部房源已解鎖。24小時(shí)虛驚一場(chǎng)，但其他房企卻沒(méi)有那麼幸運(yùn)。

　　1月15日，花樣年在深圳花鄉(xiāng)家園項(xiàng)目四個(gè)單位被當(dāng)局鎖定。

　　1月16日，中海外地産在深圳的閱景花園項(xiàng)目有超過(guò)2800個(gè)單位被管理局鎖定。

　　1月16日，中糧地産位於寶安項(xiàng)目部分房源處?kù)豆芾砭宙i定及自動(dòng)鎖定狀態(tài)。

　　1月16日，招商地産在深圳的招商錦繡觀園2000多個(gè)單位被鎖。

　　1月22日，港豐地産在深圳的幾處房源被鎖。

　　鎖盤運(yùn)動(dòng)的陰影籠罩多處，具有國(guó)企背景的房地産企業(yè)也捲入風(fēng)波，據(jù)了解，這些房源中並不全是今年新鎖項(xiàng)目，有一些早在2011年已被鎖，如今被抬到風(fēng)口浪尖。

　　根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，截至2015年1月16日，有18245萬(wàn)套房源被鎖。而目前，被鎖房企已經(jīng)超過(guò)30家，涉及房源有2萬(wàn)多套，並沒(méi)有明顯的解鎖跡象。

　　遭到鎖盤的地産上市公司，股價(jià)紛紛受到不同程度的影響。從1月中旬至1月23日期間，中海地産跌幅0.6%，花樣年股票跌了5.8%，佳兆業(yè)在去年12月份更是暴跌47%。

　　地産行業(yè)的多位分析師認(rèn)為，鎖盤之所以受到如此大的關(guān)注，很大一個(gè)原因是佳兆業(yè)事件影響太大，對(duì)佳兆業(yè)引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)比較擔(dān)心，各方都比較緊張。

　　而這股任性的鎖盤風(fēng)背後究竟是什麼原因？

　　五大鎖房原因背後

　　由於“鎖定”事件的升級(jí)，1月16日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)通過(guò)官方微博發(fā)佈《關(guān)於暫停房地産資訊系統(tǒng)使用相關(guān)情況的説明》，回應(yīng)“鎖房源”一事。據(jù)悉，根據(jù)該説明，“鎖定”主要有五種情況。

　　第一種情況是因關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)辦理要求，需要暫時(shí)停止銷售。

　　這其中就包含了安居型商品房（類似于經(jīng)濟(jì)適用房，下稱安居房）的管理，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委表示根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“安居型商品房項(xiàng)目在我委辦理預(yù)售審批後的銷售、網(wǎng)簽合同、備案等手續(xù)在市住房建設(shè)局的售房系統(tǒng)中辦理，因此我委鎖定房源並不影響後續(xù)手續(xù)的辦理?！卑凑展俜降慕忉?，鎖定安居房是正常業(yè)務(wù)辦理，而中海、中糧和招商的鎖定情況都是屬於該範(fàn)疇。

　　招商地産曾向媒體表示，招商錦繡觀園項(xiàng)目是安居型商品房，在取得預(yù)售許可證後即將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)市住建局銷售平臺(tái)，進(jìn)行配售必須鎖定。

　　而根據(jù)中海地産公告，被鎖房源位於深圳龍崗區(qū)的閱景花園1號(hào)樓至4號(hào)樓，屬安居型商品住宅。這些房産被臨時(shí)鎖定是因?yàn)樯钲谟嘘P(guān)國(guó)土機(jī)關(guān)規(guī)管該類房産採(cǎi)納的一般管理措施所致，並非因集團(tuán)不遵守任何法規(guī)。

　　第二種情況是預(yù)售合同簽訂，上傳數(shù)據(jù)後未即時(shí)備案，系統(tǒng)也會(huì)自動(dòng)鎖定。

　　第三種是涉嫌違法違紀(jì)，正在進(jìn)行調(diào)查處理或其他調(diào)查案件；第四種是因司法或其他調(diào)查案件的問(wèn)題；第五種是法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。

　　花樣年告訴理財(cái)週報(bào)記者，其公告中已説明被鎖的4套房源逾2012年及2013年向獨(dú)立第三方買家出售及轉(zhuǎn)讓4個(gè)公寓單位的房屋所有權(quán)，鎖定事項(xiàng)與公司無(wú)關(guān)。

　　而花樣年控制人曾寶寶在微博上回應(yīng)稱，“已賣給小業(yè)主的四套房子，業(yè)主斷了銀行按揭，銀行從網(wǎng)上把房子鎖了?！?/p>

　　克而瑞研究中心分析師房玲認(rèn)為，如果不是大範(fàn)圍長(zhǎng)期的應(yīng)該影響不會(huì)特別大，企業(yè)還是要及時(shí)澄清，而佳兆業(yè)信任危機(jī)上的問(wèn)題比較嚴(yán)重，要整體方案出來(lái)後才會(huì)解鎖。

　　令人心惶惶的根源仍在佳兆業(yè)。

　　佳兆業(yè)方面回復(fù)記者，一切以公告為準(zhǔn)，但是佳兆業(yè)至今一直沒(méi)有出澄清公告以説明原因，目前仍處?kù)锻Ｅ茽顟B(tài)。近日有報(bào)道稱萬(wàn)科和華僑城等6家開發(fā)商正在商談購(gòu)買佳兆業(yè)事宜，理財(cái)週報(bào)記者致電萬(wàn)科，其董秘譚華傑表示：“這個(gè)傳言我倒沒(méi)聽(tīng)説。我現(xiàn)在是沒(méi)有聽(tīng)到任何內(nèi)部説過(guò)的資訊。倒是聽(tīng)説了別的傳言。我們公司這邊我沒(méi)有獲得任何資訊，現(xiàn)在傳言確實(shí)比較多，萬(wàn)科這個(gè)傳言我還是第一次聽(tīng)説。”

　　華僑城董事會(huì)秘書處相關(guān)工作人員告訴記者，“我們沒(méi)有接到相關(guān)的通知，也沒(méi)有聽(tīng)説過(guò)，是通過(guò)網(wǎng)路才知道的這個(gè)事情。”

　　儘管部分房企已出公告説明鎖盤原因，深圳房管局也進(jìn)行了回應(yīng)，並稱“不應(yīng)過(guò)分解讀”。但是仍不能滿足人們對(duì)於企業(yè)業(yè)務(wù)層面變動(dòng)的種種想像。

　　房企負(fù)債率高 轉(zhuǎn)型或成趨勢(shì)

　　此次房源被鎖，基本集中于深圳，更確切的説，位於龍崗區(qū)和寶安區(qū)。這兩個(gè)區(qū)域也是舊城改造的戰(zhàn)略重地。接二連三的鎖盤，可能是地方性問(wèn)題的暴露，國(guó)家對(duì)地方債務(wù)、土地的整肅。

　　香港華富嘉洛的孫潔儀分析師表示，中國(guó)的房地産在國(guó)家GDP的比重較多，國(guó)家打貪反腐，這一板塊會(huì)受到牽連。而另一方面，她認(rèn)為更需要關(guān)注各個(gè)房企的財(cái)務(wù)狀況，“客觀來(lái)講，的確內(nèi)房行業(yè)裏面負(fù)債水準(zhǔn)史無(wú)前例地高。恒大的負(fù)債比例更是高達(dá)130?！?/p>

　　根據(jù)2014年年中報(bào)，花樣年、佳兆業(yè)、雅居樂(lè)等多家公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)數(shù)。其中佳兆業(yè)為-121.42億港元，中海地産為-111.24億港幣，招商地産則為-73.32億港幣。

　　“中國(guó)房地産最近這幾年的確發(fā)展的步伐太快了，他們積極擴(kuò)張，看一下現(xiàn)金流，看到經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流很多企業(yè)都是負(fù)數(shù)，不是靠每天做生意賺錢來(lái)給自己公司融資，是靠不斷地發(fā)債，或者是説靠股票市場(chǎng)上面的融資來(lái)為自己公司提供現(xiàn)金流?！睂O潔儀分析道。

　　在此次鎖盤中，萬(wàn)達(dá)和恒大等地産商並未受到影響，萬(wàn)達(dá)深諳商業(yè)地産，日前萬(wàn)達(dá)院線上市；恒大在發(fā)力商業(yè)地産之外，投資足球，涉足水、牛奶以及農(nóng)産品。地産商的業(yè)務(wù)面鋪得更廣，而轉(zhuǎn)型不應(yīng)為無(wú)奈之舉。

　　上述分析師表示，“可以看見(jiàn)這種轉(zhuǎn)型有點(diǎn)像是行業(yè)趨勢(shì)，就像萬(wàn)科失去了銷售老大的地位，綠地公佈説今年上半年就會(huì)上市，他們管理層公佈的策略的轉(zhuǎn)型也是説以轉(zhuǎn)型為一個(gè)核心的戰(zhàn)略?！?/p>

　　地産界，或許風(fēng)雨欲來(lái)，將步入調(diào)整期。