數(shù)據(jù)顯示，2014年北京寫字樓市場新增供應套數(shù)4994套，新增供應面積165.2萬平方米，成交3720套，成交面積為127.74萬平方米，成交均價為18049元/平方米。同比2013年，上述各項數(shù)據(jù)均有回落。其中成交套數(shù)下滑超五成。面對低迷的市場，作為央企中鐵建工旗下的北京中鐵諾

　　德房地産開發(fā)有限公司(下稱“諾德地産”)去年10月卻以25.8億元的高價逆勢在北京豐臺區(qū)拿下京南“地王”。

　　多位分析人士認為，諾德地産之所以敢豪擲鉅資逆勢拿下京西南板塊，在於其對北京商業(yè)地産的樂觀預期以及對其産品稀缺性的自信。同時，央企雄厚的資金實力亦是其整體項目順利運作的保證。

　　逆勢出手

　　2014年10月13日，北京市豐臺區(qū)科技園區(qū)東區(qū)三期1516-62、63、64、65號其他類多功能用地進行掛牌出讓。這次拍賣共吸引中鐵建工、華潤、方興、龍湖、華夏幸?；鶚I(yè)5家房企競拍。經過多輪競拍，該宗地由中鐵建工旗下的諾德地産以25.8億元收入囊中，溢價率達56%，折合樓面價為15718元/平方米。該宗地位於西南四環(huán)外，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊，此地塊以“七通一平”形式供地。地塊面積5.47萬平方米，總建築面積高達16.41萬平方米，掛牌出讓起始價為16.50億元，競買保證金為5億元。

　　諾德地産董事長王景明評論説，“從最近拍地情況來看，我們已感受到房企拿地熱情開始回暖。此次競拍也預料到會遇到強有力的競爭對手。但我們有志在必得的決心。”

　　王景明表示，目前中鐵建工集團總部及項目公司都在豐臺，所以拿地還是以豐臺為落腳點。近幾年豐臺科技園區(qū)快速發(fā)展，諾德一二期已經為科技園區(qū)東三期的啟動打下了堅實基礎，本次取得地塊將再為園區(qū)發(fā)展貢獻力量。中鐵建工集團關注豐臺已久，會持續(xù)在豐臺拿地發(fā)展。

　　分析人士認為，央企在土地市場上的活躍表現(xiàn)，主要因其對未來商業(yè)地産的樂觀預期。這位分析人士告訴《中國經濟週刊》：“央企本身在房地産市場上的話語權較重，對於土地市場的把握較為準確。諾德的産品線已經覆蓋了中國多個大型城市?！?/p>

　　來自戴德梁行最新的數(shù)據(jù)顯示，2014年四季度北京甲級寫字樓整體市場平均租金較為穩(wěn)定，環(huán)比上漲0.41%，至每月每平方米389.20元(63.28美元)，同比上漲幅度為2.26%。

　　專家認為，北京是過去4年間唯一一個可租賃面積始終稀缺、總體空置率低於4%的城市。這主要是由於過去幾年間，金融機構、TMT(科技、媒體和通信)類企業(yè)和專業(yè)服務機構的持續(xù)高速擴張，使得新入市的高端寫字樓項目吸納速度較快。

　　諾德地産在北京所打造的諾德中心就是京西南區(qū)域的高端寫字樓綜合項目。公開資料顯示，10多年來，諾德地産已孵化出眾多地産項目，並向華南、華北、西南、西北、東北、海外等區(qū)域拓展。目前，諾德地産擁有北京諾德中心、天津諾德中心、上海諾德國際中心、上海諾德國際廣場、成都西南總部基地、深圳諾德中心、廣州諾德中心等高端商務寫字樓、地標性商業(yè)建築。目前，公司在建項目開發(fā)面積超過270萬平方米，資産總額150億元。

　　三期的優(yōu)勢

　　近年來，諾德地産試圖通過其項目在豐臺科技園區(qū)東三期項目的擴張，打造北京南城商業(yè)地標，提升整個區(qū)域的形象。諾德三期依然如此。

　　據(jù)公開資料顯示，豐臺科技園東三期，秉承城市規(guī)劃設計導則，強化區(qū)域三維空間形態(tài)，充分利用區(qū)域地下空間，打造城市活力商業(yè)帶，串聯(lián)總部經濟區(qū)建成區(qū)與東區(qū)，在與東區(qū)“兩軸”的交會處形成“商務會展中心”及“活力商務中心”。整個園區(qū)規(guī)劃以大型購物中心、特色商業(yè)、體驗式休閒商街為主，有效結合綜合性商務服務及立體化地下空間建設，形成總體量約50萬平米的商業(yè)活力帶，打造北京南部功能豐富、最具活力和魅力的商業(yè)核心。

　　面對2015年即將面市的北京諾德中心三期産品，諾德地産寄予了較高期望。諾德地産總經理楊志強表示，在諾德中心三期的規(guī)劃建設中，將有效地吸取前期産品的經驗，憑藉其核心的區(qū)位、高端的配置、頂級的配套、雄厚的品牌實力，使得三期項目更進一步，使其能夠真正與前兩期産品形成合力之勢。有一期二期産品的熱銷在前，北京諾德中心三期産品必將會受到市場的熱捧。

　　楊志強預計，未來隨著眾多高端企業(yè)的入駐，北京諾德中心憑藉其超大的體量，高端的商務辦公氛圍，必將升級總部經濟區(qū)，成就京西南商務之巔，使得諾德中心真正成為整個豐臺科技園乃至京南商務地産的代表。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京的寫字樓市場依舊是全國最為暢銷的板塊。高力國際研究部中國區(qū)董事謝靖宇表示：“2014年北京經濟增速儘管小幅放緩，但大致保持平穩(wěn)。北京寫字樓市場空置率保持低位徘徊，空置率維持在5%以下，全國最低。租金方面，儘管北京市場租金自2013年第一季度上至最高點之後，已歷經連續(xù)7個季度的調整，但仍為全國最高?！?/p>

　　高力國際預計，受益於北京市場穩(wěn)固的基本面，高租金水準和資本值的增長潛力，北京寫字樓投資市場將在2015年繼續(xù)受到青睞。然而，有限的投資機會或將導致一些風險容忍度較高的投資者在新興寫字樓市場中尋找機會，比如位於豐臺區(qū)和通州新城的項目等。資産表現(xiàn)或保持相對平穩(wěn)，資本值穩(wěn)中有升，回報率小幅萎縮。

　　楊志強認為，在平穩(wěn)積極的宏觀大勢下，憑藉北京諾德一期和二期良好的銷售基礎、商業(yè)氛圍及區(qū)域優(yōu)勢，諾德三期定會有意想不到的市場突破。

　　深耕京西南

　　諾德地産早已將京西南區(qū)域視為深耕要地。隨著諾德中心自身産品的升級，豐臺區(qū)域的土地市場亦不斷水漲船高。據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，1月7日，北京迎來新年的第二場土拍會，豐臺區(qū)域共有3個地塊掛牌競價，總起始價達75.15億元。

　　市場的熱捧對諾德中心起到了積極的推動。反過來，諾德中心又提升了區(qū)域發(fā)展。

　　如今，北京諾德中心一期業(yè)態(tài)已經售罄並已全面啟用；其二期位於北京汽車博物館南側，建築面積21萬平方米，包括一棟200米高的區(qū)域第一高寫字樓、4棟總部獨棟寫字樓以及兩棟總裁行政公寓。目前，二期項目僅剩超高寫字樓和商業(yè)在售。

　　2015年，隨著北京諾德中心一、二期全面啟用，將有效地完善豐臺科技園區(qū)商務辦公環(huán)境，真正成為升級總部經濟區(qū)的地標綜合體。

　　從2011年底起，北京諾德中心一入市就掀起了北京寫字樓市場的熱潮，其銷售業(yè)績更是不斷刷新北京寫字樓市場的紀錄，熱銷、大單簽約、企業(yè)爭購不斷，使得項目連續(xù)三年蟬聯(lián)北京寫字樓市場銷售桂冠。

　　北京諾德中心項目總經理黎生偉對《中國經濟週刊》表示：“隨著諾德中心一、二期的全面啟用，再造區(qū)域中心目標已經初步實現(xiàn)。如今再造諾德中心三期，就是希望能夠一直不斷地深耕這個區(qū)域，通過我們的努力將這個區(qū)域進一步提升，讓整個東三期成為北京商務市場上‘産城一體化’發(fā)展的典範?！?/p>

　　2014年7月，北京市政府辦公廳發(fā)佈《北京市新增産業(yè)的禁止和限制目錄》，規(guī)定城市功能拓展區(qū)，東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目(高端産業(yè)功能區(qū)除外)。

　　而緊鄰南四環(huán)的諾德中心則變得更加炙手可熱。也正是因為諾德中心項目取得的成功，讓諾德地産更加看好豐臺科技園這個正在不斷完善的總部商務區(qū)。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示：“諾德中心三期項目的入市將為京西南提供更加充足的産品供給，以滿足該區(qū)域投資和自用的辦公需求?！?/p>

　　據(jù)了解，經過20餘年的發(fā)展，豐臺科技園已成為北京發(fā)展高新技術産業(yè)的重要基地和全國知名的總部經濟聚集區(qū)。園區(qū)擁有5000家左右的企業(yè)，總部經濟特徵明顯，發(fā)展勢頭強勁，是南城發(fā)展的重要引擎。

　　北京諾德中心項目黨委書記劉巍對《中國經濟週刊》説：“隨著豐臺科技園的不斷完善，相信在不久的將來，這裡將成為京城世界級商務區(qū)的又一代表。而諾德在此再拿新地塊，意味著我們的項目將成為區(qū)域內體量最大、配置最高、企業(yè)最多、位置最佳的地標級項目。我們希望通過不斷深耕這一區(qū)域，在實現(xiàn)企業(yè)效益的同時，也讓關注多年的豐臺科技園能夠更好地成長?！?/p>