“房地産”在時(shí)隔三年後再次以較大篇幅在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上出現(xiàn),成為2016中國經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫存”抓住了解決房地産市場的牛鼻子。而實(shí)現(xiàn)去庫存需要多管齊下,供需兩側(cè)同時(shí)施力。

　　當(dāng)前,因庫存高企帶來的房地産市場投資下滑已十分明顯。房地産開發(fā)投資增速在去年勉強(qiáng)“保十”後,今年一季度開始一直徘徊在個(gè)位數(shù),甚至在9月至11月連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長,且有逐月下降趨勢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2015年前11個(gè)月,全國房地産投資開發(fā)增速降至1.3%,僅為去年同期水準(zhǔn)的十分之一。其中,住宅投資增長0.7%,幾近停滯狀態(tài)。

　　受房地産業(yè)績下滑的影響,其上下游産業(yè)鏈包括鋼鐵、水泥、平板玻璃等因産能過剩陷入巨幅虧損。另外,銀行不良貸款率大幅提升,預(yù)計(jì)今年年底整個(gè)銀行體系的不良率接近2%,個(gè)別銀行將高達(dá)到3%,面臨較大金融風(fēng)險(xiǎn)。有機(jī)構(gòu)測算,目前我國房地産企業(yè)自籌資金中50%來自銀行貸款,訂金和預(yù)收款中,來自銀行貸款的比例也有15%之多。

　　因此,化解房地産庫存,是解決促投資、降低風(fēng)險(xiǎn)等問題的“絕對藥方”。同時(shí),這方面應(yīng)多管齊下,從供需兩端同時(shí)發(fā)力。

　　首先,要擴(kuò)大有效需求,加大對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支援力度,例如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼等支援政策。同時(shí)擴(kuò)大公積金繳存基本面,以低貸款利率更大程度支援該群體購房。

　　其次,改變增量為主調(diào)控方式。在當(dāng)前形勢下,採用增量供應(yīng)為主的調(diào)控方式已不適合市場化需求,在一定增量供給的前提下利用二手房市場和租賃市場存量去庫存,可以有效防止總量供給過剩。比如,成都萬科11月就率先試水“租售並舉”,對成功申請西九萬科驛的租客,如購買萬科西九二期住宅,可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價(jià)優(yōu)惠。

　　再次,建立以需求為導(dǎo)向的房地産供給結(jié)構(gòu)。例如可以購租並舉,發(fā)展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

　　最後,在保障類住房的提供上,大幅增加貨幣補(bǔ)貼的比例,由新建轉(zhuǎn)為收購,以最大程度盤活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅與非普通住宅的劃分,降低改善性人群的購房成本。

　　當(dāng)然,必須認(rèn)識到,在未來一段時(shí)間內(nèi)去庫存的趨勢不會改變,也就意味著政策仍將保持持續(xù)寬鬆。而在結(jié)構(gòu)失衡下,一線城市與部分人口凈流入明顯的二線城市住房仍存短缺,因此,也應(yīng)警惕政策寬鬆引發(fā)的該類城市房價(jià)大幅上揚(yáng)。