從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年1至11月全國(guó)房地産開發(fā)和銷售情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中,可以發(fā)現(xiàn)兩個(gè)讓公眾難以理解的市場(chǎng)現(xiàn)象——新建商品房銷售量?jī)r(jià)齊升、開發(fā)商卻持續(xù)減少新增供給;在開發(fā)商新增供應(yīng)活動(dòng)放緩、購(gòu)房者在金融稅收等政策刺激下購(gòu)買數(shù)量增加的情況下,商品房待售面積卻同比增長(zhǎng)。

　　這兩個(gè)現(xiàn)象,實(shí)際上反映出開發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心不足,他們?cè)谂档痛尕浰疁?zhǔn),提高抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”列為今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一,意味著房地産去庫(kù)存已經(jīng)從行業(yè)層面、企業(yè)層面,上升到了國(guó)家層面。

　　所謂房地産庫(kù)存,是指房地産開發(fā)企業(yè)持有的待售新建商品房。關(guān)於我國(guó)房地産市場(chǎng)上到底有多少庫(kù)存,目前存在許多討論。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的“商品房待售面積”,指已竣工商品房中尚未銷售的面積,截至2015年11月末,全國(guó)約有7億平方米;住建部門統(tǒng)計(jì)的“月末累計(jì)可售面積”,指獲頒預(yù)售或銷售許可證但尚未銷售的面積,目前全國(guó)該類庫(kù)存約有22億平方米至25億平方米,且從理論上來(lái)説,包括上面提到的7億平方米;國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的商品房屋施工面積中,扣除已經(jīng)預(yù)售掉的面積,剩餘部分也被認(rèn)為是房地産庫(kù)存,目前全國(guó)該類庫(kù)存約有45億平方米至55億平方米。

　　當(dāng)然,還有更廣義的理解,那就是開發(fā)商土地儲(chǔ)備可轉(zhuǎn)化為商品房的面積,通常又被稱為房地産市場(chǎng)的潛在供給,目前初步估算約有50億平方米至60億平方米。

　　不同層次的庫(kù)存,其經(jīng)濟(jì)含義存在很大差別甚至完全不同。如果僅僅從狹義的角度認(rèn)識(shí)化解房地産庫(kù)存,就必須做好加減法,放緩甚至?xí)和臐撛诠┙o變成現(xiàn)實(shí)供給的進(jìn)程。但是,既然將“去庫(kù)存”作為2016年乃至今後一段時(shí)間的重要任務(wù),就不只是“救市”那麼簡(jiǎn)單,還有深層次的含義。

　　以人為本的高品質(zhì)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展,必須消除城鎮(zhèn)非戶籍人口長(zhǎng)期住房潛在需求向現(xiàn)實(shí)需求轉(zhuǎn)換的制度障礙,需要落實(shí)戶籍制度改革方案、深化住房制度改革、擴(kuò)大住房保障覆蓋範(fàn)圍。

　　房地産業(yè)需要將各種層次的潛在供給變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)供給,在滿足新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時(shí),為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。為此,需要通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)、企業(yè)兼併重組等,完善和優(yōu)化産業(yè)結(jié)構(gòu)。尤其是通過(guò)建立購(gòu)租並舉的住房制度,解除對(duì)住房租賃投資的限制,補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)這個(gè)“短板”,給住房消費(fèi)提供一個(gè)更加公平的租買選擇環(huán)境。

　　總之,去庫(kù)存一定要遵循創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共用的發(fā)展理念,積極探索系統(tǒng)協(xié)調(diào)的、符合可持續(xù)發(fā)展要求的中長(zhǎng)期解決方案,從而推動(dòng)房地産市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。(作者單位:清華大學(xué)房地産研究所)